Servitù su lastrico condominiale e legittimazione dell’amministratore (Cass. civ. Sez. II n. 12968 del 14.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di accertamento dell’esistenza o dell’acquisto di una servitù gravante su un bene condominiale può essere proposta nei confronti dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c., norma che deroga alla disciplina dei casi di pluralità di soggetti passivi e non impone il litisconsorzio necessario con i singoli condomini titolari di proprietà esclusive. L’art. 1027 c.c. non tipizza in modo tassativo le utilità suscettibili di costituire il contenuto della servitù, limitandosi a fissare le condizioni che distinguono tali utilità dai rapporti di natura strettamente personale. Il principio di tassatività dei diritti reali attiene alle connotazioni strutturali della situazione di vantaggio esercitabile erga omnes ed è indipendente dal contenuto di quest’ultima. Rileva, per l’esistenza della servitù, non la natura del vantaggio ma la sua riconduzione a qualitas fundi, in virtù del rapporto di strumentalità tra gli immobili, con utilità fruibile da chiunque sia proprietario del fondo dominante.

Il Fatto

Un condominio ha convenuto in giudizio la compagnia assicurativa chiedendo il risarcimento del danno per l’occupazione del tetto condominiale mediante apposizione di un’insegna luminosa. La società convenuta ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto accertarsi l’acquisto per usucapione del tetto ovvero la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Il Tribunale ha accolto la domanda principale, liquidando il danno e regolando le spese. La Corte d’Appello ha riformato la decisione, qualificando l’atto difensivo della società come mera eccezione riconvenzionale e riconoscendo la validità della servitù ai sensi dell’art. 1062 c.c. a vantaggio dei locali destinati ad agenzia assicurativa, sin dal tempo in cui la società era esclusiva proprietaria dell’edificio. Il condominio ha proposto ricorso in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini. La Corte lo dichiara inammissibile, rilevando che stabilire se la società avesse proposto eccezione o domanda riconvenzionale non produce effetti concreti: anche l’eccezione può paralizzare la pretesa risarcitoria. La domanda di accertamento di una servitù su bene condominiale, del resto, non incide sul diritto di condominio e può essere proposta verso l’amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza litisconsorzio passivo con i titolari delle proprietà esclusive, come confermano i precedenti richiamati (Cass. 21506/2021; Cass. 4871/2014; Cass. 1485/1996).

I motivi secondo, terzo e quarto sono esaminati congiuntamente e respinti come infondati. La Corte esclude che il giudice d’appello abbia adottato una soluzione a sorpresa o deciso su fatti non dedotti: il tema della destinazione del padre di famiglia era oggetto delle allegazioni già esaminate dal Tribunale e riproposte in appello, con descrizione dei fatti giustificativi (alterità dei fondi, carattere prediale dell’utilità, individuazione dell’area asservita, anteriorità dell’insegna rispetto alla costituzione del condominio).

Quanto al merito, la sentenza impugnata ha ritenuto che la servitù avesse a oggetto il lastrico comune e a fondo dominante l’unità esclusiva a destinazione commerciale, senza configurare una servitù aziendale ma un peso a diretto favore dell’immobile, nel rispetto del requisito di predialità e dell’apparenza dell’opera. Nessun ostacolo deriva dal principio neminem res sua servit (Cass. 734/1986; Cass. 3749/1999).

La Corte ribadisce che l’art. 1027 c.c. non tipizza tassativamente le utilità suscettibili di costituire il contenuto della servitù. Il principio di tassatività dei diritti reali attiene alla struttura della situazione di vantaggio erga omnes, non al suo contenuto. Rileva che il vantaggio sia concepito come qualitas fundi, fruibile da chiunque sia proprietario del fondo dominante (Cass. 505/1974; Cass. 2413/1982; Cass. 9232/1991). È dunque configurabile una servitù industriale, nozione non rigorosa che comprende ogni attività diversa dalla coltivazione del fondo, ivi compresa la destinazione ad attività commerciale o professionale (Cass. 11064/1994).