Decoro architettonico e accesso al fondo del vicino: criteri di valutazione (Cass. civ. Sez. II n. 12854 del 13.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di decoro architettonico, il giudice del merito valuta l’impatto dell’opera modificativa adottando un criterio di reciproco temperamento tra l’unitarietà originaria di linee e stile, le menomazioni successivamente intervenute e l’alterazione prodotta dall’opera sottoposta a giudizio, senza attribuire rilievo da solo decisivo né al degrado estetico prodotto dalle precedenti alterazioni né alla visibilità delle modificazioni attuali. Il diritto di accedere al fondo del vicino, ai sensi dell’art. 843 c.c., non presuppone l’impossibilità materiale assoluta di costruire o riparare senza l’accesso, ma si fonda su un giudizio di valutazione comparativa ispirato a un canone di proporzionalità tra la limitazione temporanea della proprietà e le difficoltà che si frappongono all’impiego di vie o metodi alternativi. L’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. costituisce requisito processuale distinto dall’interesse sostanziale protetto dall’art. 843 c.c., che richiede accertamento nel merito.

Il Fatto

Una società proprietaria di un’immobile sito in Milano, privo di impianti e da ristrutturare, ha avviato trattative per frazionarlo in tre appartamenti, elaborando progetti per dotare ciascuna unità di impianti autonomi di riscaldamento, acqua calda e gas, con installazione di canne fumarie e contatori sulla facciata interna affacciata sul cortile, divenuto nel frattempo di proprietà di una condomina.

I proprietari di altre unità immobiliari dello stesso edificio hanno citato la società davanti al Tribunale di Milano, chiedendo di dichiarare illegittime le opere programmate perché lesive del decoro architettonico e del regolamento condominiale, con accertamento dell’inesistenza del diritto di accesso al cortile. La convenuta ha proposto domanda riconvenzionale. Il Tribunale ha parzialmente accolto le domande; la Corte d’appello di Milano ha rigettato sia l’appello principale sia quello incidentale. Gli originari attori ricorrono per cassazione con sette motivi; la società resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte ricostruisce il criterio di valutazione del decoro architettonico richiamando il proprio indirizzo più recente (Cass. n. 5722/2024, ma anche Cass. n. 16518/2023), secondo cui occorre adottare un criterio di reciproco temperamento tra l’unitarietà originaria di linee e stile, le menomazioni intervenute successivamente e l’alterazione prodotta dall’opera sottoposta a giudizio. Il giudice di merito ha applicato correttamente tale canone, considerando congiuntamente il degrado prodotto dalle precedenti alterazioni e l’assenza di immediata visibilità della sostituzione della canna fumaria con un’altra di diametro maggiore. La Corte ribadisce che l’attribuzione di valore giuridico a una massima giurisprudenziale va sempre misurata sul caso di specie che ne ha occasionato la formulazione.

I motivi secondo e terzo, relativi all’omesso esame di fatti decisivi sul carattere peggiorativo del raddoppio della canna fumaria e sull’installazione dei contatori del gas, sono dichiarati inammissibili. Dinanzi a una doppia pronuncia conforme di merito, l’art. 348-ter, comma 5, c.p.c. impone alla parte ricorrente di indicare le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni, dimostrandone la diversità; onere non assolto (Cass. n. 7724/2022).

Il quarto motivo è rigettato: la Corte distingue l’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., requisito processuale che ricorre per il solo diniego opposto all’accesso, dall’interesse sostanziale protetto dall’art. 843 c.c., che presuppone accertamento nel merito.

Il quinto motivo è inammissibile per le medesime ragioni del secondo e del terzo. Il sesto motivo è infondato: la necessità richiesta dall’art. 843 c.c. non va intesa come impossibilità materiale assoluta, ma si espone a un giudizio comparativo di proporzionalità. Nel caso di specie l’alternativa di occupare la via pubblica antistante, centrale e molto stretta, era incerta e subordinata ad autorizzazione comunale. Il settimo motivo è inammissibile per le stesse ragioni dei precedenti.

Il ricorso è rigettato, con condanna della parte ricorrente alle spese di giudizio e al pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuto.