Qualificazione del titolo di acquisto e condominio: necessaria delibera assembleare per la pretesa monitoria (Cass. civ. Sez. 2 n. 10958 del 24.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di complesso immobiliare disciplinato da un regolamento che prevede la gestione unitaria del residence, il giudice di merito è tenuto a verificare il contenuto del titolo di acquisto del singolo proprietario. Ove dall’atto risulti l’acquisto della piena proprietà esclusiva dell’appartamento, la pretesa dell’amministratore volta a ottenere il pagamento di quote, consumi e spese di gestione mediante decreto ingiuntivo non può fondarsi unicamente sul mandato conferito dal regolamento, ma richiede l’iniziativa dell’amministratore ai sensi dell’art. 1130, n. 3, c.c. e la produzione del verbale di assemblea di approvazione e ripartizione delle spese, trattandosi di fattispecie riconducibile alla disciplina del condominio negli edifici ex artt. 1117 e 1117-bis c.c.

Il Fatto

Un giudice di pace aveva ingiunto a due soggetti, in solido, il pagamento di una somma in favore della società che gestiva e amministrava un residence, sulla base del mandato conferito dal regolamento del complesso richiamato negli atti di compravendita. Gli ingiunti proponevano opposizione, deducendo che, trattandosi di condominio, la pretesa monitoria sarebbe stata illegittima in assenza di delibera assembleare di approvazione del bilancio e del relativo piano di riparto.

Il giudice di prime cure accoglieva l’opposizione; la società appellava e il tribunale, in riforma, condannava gli originari opponenti al pagamento della somma, ritenendo che il complesso non fosse qualificabile come condominio ma come multiproprietà, con gestione e amministrazione unitaria affidata alla società in virtù di mandato irrevocabile.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha scrutinato, in primo luogo, l’eccezione di inammissibilità del ricorso per genericità dei motivi, ritenendola infondata in quanto le censure individuavano specificamente le ragioni della decisione impugnata.

Con il primo motivo, accolto, i ricorrenti avevano dedotto la violazione dell’art. 115, primo comma, c.p.c., per non aver il tribunale considerato il contratto di acquisto dell’immobile, prodotto agli atti, dal quale risultava l’acquisto della piena proprietà dell’appartamento e non la titolarità di una quota ideale con godimento turnario. La Corte ha rilevato il contrasto tra la qualificazione operata dal giudice d’appello e il dato emergente dal titolo di acquisto, che evocava la comproprietà dell’alloggio: circostanza che imponeva al giudicante di interrogarsi sulla sufficienza del mandato a fondare la pretesa monitoria ovvero sull’applicabilità delle norme sul condominio.

La Corte ha quindi enunciato il principio per cui, in presenza di proprietà esclusiva, la richiesta di decreto ingiuntivo per il pagamento di contributi e spese postula l’esercizio dell’attribuzione dell’amministratore di cui all’art. 1130, n. 3, c.c., oltre alla produzione del verbale assembleare di approvazione e ripartizione, richiamando i precedenti conformi (Sez. 6-2, Ordinanza n. 15696 del 2020; Sez. 2, Sentenza n. 3354 del 2016; Sez. 2, Sentenza n. 27292 del 2005).

I restanti motivi, concernenti la riconducibilità della multiproprietà alla disciplina del condominio e la nullità per motivazione apparente, sono stati dichiarati assorbiti dall’accoglimento del motivo pregiudiziale. La sentenza è stata cassata con rinvio al Tribunale di Grosseto, in diversa composizione, affinché decida uniformandosi ai principi enunciati e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.