Dismissione immobili INPS stima MCA valida senza sopralluogo e a corpo (Cons. Stato n. 5769 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La determinazione del prezzo di vendita degli immobili pubblici dismessi ai sensi dell’art. 3 del d.l. n. 351/2001, convertito con legge n. 410/2001, consegue all’applicazione di criteri prefissati, ancorati al valore di mercato di unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe risultanti dall’Osservatorio del mercato immobiliare. Il metodo del Market Comparison Approach è legittimo quando la stima sia stata effettuata da organo tecnico terzo, previo sopralluogo e attribuzione di punteggi differenziati per estensione, altezza, esposizione e stato manutentivo. Il prezzo dell’immobile inserito nell’elenco di pregio non beneficia della riduzione del 30%. Il valore di mercato si rapporta alla superficie commerciale o catastale, non a quella netta calpestabile.

Il Fatto

Il detentore qualificato di un appartamento di proprietà dell’I.N.P.S. riceveva dalla società di gestione, in nome e per conto dell’Istituto, la comunicazione di avvio della procedura di dismissione, con invito a esercitare il diritto di opzione all’acquisto entro centoventi giorni. Esercitava l’opzione e contestualmente impugnava davanti al TAR Campania la comunicazione nella sola parte relativa al prezzo stimato, insieme alle perizie di stima dell’Agenzia delle Entrate, deducendo l’erroneità dei criteri di determinazione del valore.

Dopo l’accoglimento dell’istanza istruttoria ex artt. 65 e 116, comma 2, c.p.a., il ricorrente impugnava con motivi aggiunti la documentazione ostesa. Il TAR respingeva ricorso principale e motivi aggiunti, ritenendo la quantificazione conforme ai criteri normativi. Proponeva appello l’opzionario.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla disciplina dell’art. 3, commi 3, 7, 8 e 13, del d.l. n. 351/2001, che riconosce al conduttore il diritto di opzione al prezzo determinato sulla base delle valutazioni correnti di mercato, con riferimento ai prezzi effettivi di compravendita di immobili analoghi. Poiché l’immobile risultava inserito nell’elenco degli immobili di pregio con decreto interministeriale, i conduttori opzionari non godono della riduzione di prezzo del 30%, potendo acquistare al prezzo pieno di mercato.

La Corte rileva che l’opzionario aveva accettato senza riserve, nel gennaio 2024, tutte le condizioni indicate, salvo poi contestare in giudizio il prezzo. Nel merito, la perizia è stata redatta da un organo tecnico competente e terzo, con sopralluogo effettuato in loco, analisi approfondita di mercato e corretta individuazione della zona OMI. Le tabelle allegate identificano, descrivono e confrontano i singoli immobili, predeterminando punteggi per estensione, altezza, esposizione e stato manutentivo.

Infondata è la censura sulla pretesa erroneità del metodo comparativo. La discrasia lamentata tra l’immobile di causa e quello di confronto si dissolve considerando la superficie commerciale: l’immobile di comparazione ha superficie complessiva inferiore, con valore al metro quadro pari a euro 4.323,00, nettamente superiore a quello dell’immobile di causa, pari a euro 3.832,00. Stato manutentivo e qualità dell’affaccio hanno ricevuto punteggi differenziati.

Quanto alle infiltrazioni, la Corte richiama il contenzioso tecnico civile e la consulenza tecnica d’ufficio che, oltre a descrivere i luoghi in modo incompatibile con la tesi dell’appellante, ha dimezzato l’importo dei danni tramite coefficiente di decurtazione del 50%. La relazione non giustifica una diversa stima dell’immobile.

Da ultimo, la pretesa di ancorare il valore di mercato alla superficie netta calpestabile non trova riscontro negli ordinari criteri valutativi, che fanno riferimento alla superficie commerciale o catastale. Irrilevante è la decisione del giudice tributario sull’avviso di accertamento Tari, non definitiva e non opponibile agli appellati. L’appello è respinto, con condanna alle spese in favore dell’INPS e compensazione con l’Agenzia delle Entrate.