Riclassamento catastale microzone anomale: motivazione rigorosa dell’avviso (Cass. civ. Sez. V n. 18982 del 11.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali c.d. anomale, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, l’onere motivazionale dell’Amministrazione finanziaria non si esaurisce nell’indicazione dello scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona rispetto all’analogo rapporto riferito all’insieme delle microzone comunali. L’avviso di accertamento deve specificare in modo chiaro e analitico i quattro parametri prescritti dalla norma, le fonti, i modi e i criteri con cui i dati sono stati rilevati ed elaborati, nonché le ragioni per cui il mutato assetto dei valori medi si è tradotto in un aumento della rendita catastale della singola unità immobiliare. È nulla, per motivazione meramente apparente, la sentenza che convalidi un atto fondato su formule generiche e apodittiche, non essendo sufficiente il mero richiamo ai termini astratti della norma o la sola indicazione in cifra dei risultati.

Il Fatto

La contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, avverso la sentenza con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva confermato la decisione di primo grado. Quest’ultima aveva respinto l’impugnazione dell’avviso di accertamento con cui l’Ufficio aveva disposto, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, la revisione parziale del classamento di immobili siti in Roma, ricompresi in una microzona c.d. anomala. L’Agenzia delle entrate resisteva con controricorso e la contribuente depositava memoria difensiva in prossimità dell’udienza.

La Motivazione della Corte

Con i primi due motivi la ricorrente deduceva la nullità della sentenza per motivazione apparente, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., censurando in particolare il mancato esame delle doglianze sulla crisi del mercato immobiliare. La Corte ha respinto entrambe le censure, richiamando la giurisprudenza secondo cui il vizio ricorre quando il giudice, violando l’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. e l’omologo art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992, omette di esporre le ragioni della decisione. I giudici di appello avevano congruamente valutato i rapporti tra valore di mercato e valore catastale, con scostamento rispetto alla soglia del 35 per cento.

Il terzo motivo è stato invece accolto. La Corte ha ricostruito le tre ipotesi di revisione del classamento previste dall’ordinamento: quella dell’art. 3, comma 58, legge n. 662/1996, quella dell’art. 1, comma 336, legge n. 311/2004, e quella del comma 335, oggetto del giudizio. Solo quest’ultima dipende da fattori estrinseci di carattere generale o collettivo, riconducibili alla microzona e non al singolo immobile.

Richiamando le Sezioni Unite n. 7665 del 2016 e la Corte costituzionale n. 249 del 2017, la Corte ha ribadito che la finalità perequativa della revisione impone un obbligo motivazionale rigoroso, proporzionato al carattere diffuso dell’operazione. L’onere della prova grava sull’Amministrazione, che deve dapprima accertare e provare i presupposti della riclassificazione di massa, quindi dedurre i parametri e i criteri applicativi riferiti alla singola unità. Occorre specificare le fonti, i metodi inferenziali, le tecniche statistiche, la coincidenza delle date di rilevazione e la correzione del rapporto tra misure disomogenee, quali vani e metri quadri.

Nel caso concreto l’avviso si fondava su un riferimento generico e apodittico a una consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e a una migliorata qualità del contesto urbano, senza indicare i criteri di rilevazione e calcolo. La Commissione tributaria regionale ha risolto l’obbligo motivazionale sotto il solo profilo dei presupposti del riclassamento diffuso, omettendo di verificare la ricaduta sul singolo immobile. L’atto è risultato inidoneo a spiegare come la maggiore divaricazione zonale si sia tradotta nell’aumento della rendita catastale. Accolto il terzo motivo e assorbito l’ultimo, la Corte ha cassato la sentenza e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso introduttivo, annullando l’atto impugnato, con compensazione delle spese di merito e di legittimità.