Spese di vendita e vincoli del bene fuori dall art 1475 (Cass. civ. Sez. II n. 19249 del 13.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le spese della vendita che l’art. 1475 c.c. pone, salvo patto contrario, a carico del compratore sono soltanto quelle affrontate per la redazione del contratto e quelle accessorie ad esso funzionalmente collegate. Non vi rientrano gli esborsi che il venditore sostenga o debba sostenere in forza di rapporti intrattenuti con terzi, al fine di liberare il bene da vincoli reali o personali: tali costi restano, salvo patto contrario, a suo carico. La rilevabilità d’ufficio della nullità del contratto, posta dall’art. 1421 c.c., va coordinata con i limiti del giudizio di legittimità e presuppone che i fatti costitutivi siano stati ritualmente allegati nel giudizio di merito. Le nullità negoziali non rilevate d’ufficio in primo grado sono suscettibili di rilievo in appello o in cassazione solo a tale condizione.

Il Fatto

Con scrittura privata del 6.1.1988 alcuni acquirenti rilevarono locali e il complesso aziendale di una società, con accollo delle passività sociali. Gli esborsi per l’estinzione dei debiti superarono il prezzo pattuito. Gli acquirenti agirono per la ripetizione dell’eccedenza e per la revocatoria di una donazione immobiliare; i venditori, dal canto loro, chiesero il rimborso delle spese sostenute per cancellare le ipoteche sui cespiti ceduti.

Riunite le cause, il Tribunale rigettò le domande degli acquirenti e accolse quella dei venditori. La Corte di appello di Ancona, con sentenza n. 1132 del 4.7.2019, riformò in parte la decisione, riconoscendo la natura di contratto definitivo alla scrittura e l’autenticità delle sottoscrizioni, ma respingendo le restanti pretese. Entrambe le parti ricorsero in cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso incidentale dei venditori apre la decisione con il tema della nullità della compravendita per insufficiente indicazione dei titoli edilizi. La Corte lo dichiara inammissibile: il principio di rilevabilità d’ufficio ex art. 1421 c.c. presuppone che i fatti costitutivi siano stati allegati nel merito, e l’allegazione richiede l’esame diretto del testo negoziale, precluso in sede di legittimità. Richiamati Cass. n. 20713 del 2023, Cass. n. 30885 del 2022 e Cass. Sez. un. n. 26242 del 2014, il motivo è respinto.

Il primo motivo del ricorso principale è fondato. La Corte territoriale, dopo avere dichiarato l’autenticità delle sottoscrizioni e la natura definitiva del contratto, ha omesso di pronunciarsi sulla domanda di risarcimento del danno per il ritardo nella trascrizione. Il vizio di omessa pronuncia è ravvisato anche con riguardo alla censura sulla condanna al rimborso delle spese di cancellazione delle ipoteche, non esaminata dal giudice di appello.

Il terzo motivo, sull’art. 2901 c.c., è inammissibile perché non si confronta con la ratio decidendi: accertata l’insussistenza del credito, il rigetto della revocatoria ne segue, e la censura è avanzata per la prima volta in cassazione.

Il quarto motivo è in parte infondato e in parte inammissibile. La doglianza di omesso esame di fatti decisivi è preclusa dall’art. 348 ter, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis alla sentenza conforme di appello. Nel merito, la valutazione sull’inidoneità della prova offerta è apprezzamento di fatto, insindacabile in legittimità, e il richiamo all’art. 1226 c.c. non è pertinente trattandosi di credito pecuniario determinabile.

Il quinto motivo è accolto nella parte in cui censura l’applicazione dell’art. 1475 c.c. alle spese per la rinuncia all’opzione di acquisto dell’azienda. Le spese della vendita sono solo quelle di redazione del contratto e quelle accessorie collegate; gli esborsi affrontati per liberare il bene da vincoli preesistenti restano a carico del venditore. La seconda censura, sulle spese di conferimento dell’immobile, è infondata, avendo l’assemblea espressamente posto tali spese a carico della società. Il secondo motivo del ricorso incidentale è infine infondato: l’eccezione di accollo configura difesa in senso stretto e l’onere probatorio gravava sugli opponenti.