Rivalutazione del terreno solo se attuata prima della cessione (Cass. civ. Sez. V n. 19534 del 15.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenza da cessione di terreno edificabile, la facoltà di assumere come prezzo di acquisto il valore normale del suolo nel quinto anno antecedente la vendita, sul fondamento di perizia giurata, presuppone che il contribuente abbia attuato la rivalutazione e versato la relativa imposta sostitutiva prima della cessione. La perizia redatta e asseverata dopo l’atto di trasferimento, quando il cedente ha perduto la titolarità del bene, è irrilevante, perché la rivalutazione non è più consentita. L’Amministrazione finanziaria non viola il principio di leale collaborazione né lo Statuto del contribuente ove non prospetti un regime di favore divenuto ormai inaccessibile, né lede alcun diritto emettendo separati avvisi nei confronti dei comproprietari, non sussistendo litisconsorzio necessario. La tardività della contestazione sul difetto di legittimazione del funzionario firmatario ne determina l’inammissibilità.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla contribuente un avviso di accertamento per l’Irpef dell’anno 2009, contestando la mancata dichiarazione della plusvalenza conseguita dalla vendita di un terreno di cui era comproprietaria al cinquanta per cento. L’ufficio lo considerava edificabile, perché tale indicato nel piano regolatore approvato anni prima della vendita. Il terreno era stato acquistato nel 1976 a Lire 5.760.000 e rivenduto nel 2009 al prezzo di Euro 440.000,00 con atto notarile.

La contribuente impugnava l’atto davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Agrigento, dolendosi anche dell’erroneo calcolo della plusvalenza. I primi giudici accoglievano parzialmente il ricorso, stimando il valore di acquisto in Euro 400.000,00 sulla base di una perizia di parte, riferita a cinque anni prima della vendita. La Commissione Tributaria Regionale riformava la decisione, sul rilievo che la rivalutazione non era stata attuata né dichiarata nell’atto di acquisto e che la perizia era stata redatta anni dopo la cessione e senza asseverazione. La contribuente ricorreva allora per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduceva la violazione degli artt. 3, 51 e 97 della Costituzione, lamentando che la Commissione non avesse esaminato l’eccezione, sollevata in appello, di difetto di legittimazione del funzionario firmatario dell’atto impositivo, in ragione della Corte costituzionale n. 37 del 2015. La Corte osserva che la censura non era stata proposta in primo grado. La Corte costituzionale n. 37 del 2015 ha sancito l’illegittimità della prassi di coprire i posti dirigenziali vacanti mediante supplenze, ma non ha affermato l’invalidità degli atti sottoscritti dai funzionari così selezionati. La contestazione è dunque tardiva e il motivo è inammissibile.

Il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo, esaminati congiuntamente per connessione, investono la dedotta violazione dell’art. 1, comma 626, della legge n. 190 del 2014, dell’art. 7 della legge n. 488 del 2001, dell’art. 10 del D.Lgs. n. 212 del 2000 e dell’art. 14, primo comma, del D.Lgs. n. 546 del 1992. La ricorrente sosteneva che l’ufficio non le avesse mai comunicato, nel contraddittorio preliminare, la facoltà di determinare il prezzo di acquisto sul valore normale del suolo nel quinto anno antecedente la vendita, in base a perizia giurata, e che la duplicazione degli avvisi avesse aggravato gli oneri.

La Corte rileva che la contribuente non aveva proceduto ad alcuna rivalutazione nelle forme di legge, non dimostrava di aver versato l’imposta sostitutiva e non aveva dichiarato di avvalersi della rivalutazione all’atto di acquisto. Soltanto dopo l’avvio dell’accertamento, quando non era più titolare di alcun diritto sul suolo, aveva fatto redigere e asseverare la perizia. Manca inoltre la prova di una lottizzazione, con la conseguenza che trova applicazione la lettera b), e non la lettera a), dell’art. 68, primo comma, del Tuir.

Non sussiste perciò alcuna violazione del principio di leale collaborazione: quando l’accertamento fu compiuto la possibilità di accedere al regime di favore non esisteva più. Né l’Agenzia ha tenuto una condotta lesiva redigendo separati avvisi nei confronti dei comproprietari, poiché difetta litisconsorzio necessario e la ricorrente non allega di aver chiesto la riunione dei giudizi. I motivi dal secondo al quinto sono pertanto infondati.

Il sesto motivo denuncia il vizio di motivazione, poiché la Commissione aveva affermato la mancata asseverazione della perizia, mentre questa risultava giurata in data 13 marzo 2015. La Corte reputa la circostanza irrilevante, perché il terreno fu ceduto senza alcuna rivalutazione e senza invocarla nell’atto di vendita, e la perizia fu redatta solo successivamente, quando la contribuente non aveva più titolo a provvedervi, a prescindere dalla data dell’asseverazione. Il motivo è quindi rigettato e il ricorso respinto, con condanna alle spese e al doppio contributo.