Prezzo-valore escluso se la piscina pertinenziale non è accatastata (Cass. civ. Sez. V n. 19960 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta di registro, il criterio del prezzo-valore di cui all’art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005 presuppone che il trasferimento abbia ad oggetto un immobile abitativo interamente censito in catasto e che la rendita attribuita corrisponda allo stato di fatto del bene al momento della cessione. La piscina pertinenziale di una villa privata non è autonomamente accatastabile e non ha rendita propria; essa incide però sul classamento dell’immobile cui accede. Se, per effetto di modifiche non denunciate, la situazione fattuale diverge da quella catastale, il limite al potere di accertamento previsto dall’art. 52, comma 4, del d.P.R. n. 131/1986 non opera, perché è come se l’immobile fosse privo di rendita. L’Amministrazione finanziaria può quindi rettificare la base imponibile secondo il valore venale.

Il Fatto

I contribuenti vendevano un compendio immobiliare in Bologna, costituito da una villa con piscina pertinenziale e da un appartamento. La piscina era un’opera ancora al grezzo e non risultava censita in catasto. Nell’atto le parti chiedevano l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore.

L’Agenzia delle Entrate rettificava il valore della villa, recuperando maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale. Dopo un primo giudizio di appello, la Cassazione cassava con rinvio limitatamente all’incidenza fiscale della piscina. Il giudice del rinvio confermava però integralmente la decisione di prime cure, sfavorevole ai contribuenti, che ricorrevano nuovamente per cassazione. L’Agenzia proponeva ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, ravvisando la violazione del giudicato interno. Il giudice del rinvio, confermando per intero la sentenza di primo grado, aveva riesaminato anche la valutazione degli immobili estranei alla villa, aspetto non toccato dalla cassazione con rinvio. In tema di appello, il giudicato interno si forma solo quando la statuizione non impugnata esaurisca un tema autonomo, e non per mere argomentazioni o presupposti di fatto che concorrono a un capo unico.

È fondato anche il secondo motivo. Il giudice del rinvio si era limitato ad aderire alla decisione di prime cure, che pure enunciava correttamente il principio, senza motivare sulla stima della piscina e sulla sua incidenza sul valore della villa. Il dictum della Cassazione imponeva di approfondire proprio l’incidenza fiscale del manufatto.

Nel merito del quinto motivo e del secondo motivo incidentale, la Corte conferma l’esclusione del prezzo-valore. La piscina annessa a un immobile privato non è suscettibile di autonomo accatastamento e costituisce pertinenza della villa. Tuttavia il criterio agevolato richiede che l’immobile sia censito in catasto in toto et in qualibet parte e che la rendita corrisponda allo stato del bene trasferito.

Poiché la piscina non era stata inserita in catasto mediante variazione del classamento della villa, lo stato fattuale non corrispondeva alle risultanze catastali. Richiamando Cass. Sez. 5 n. 26685 del 2009, n. 5543 del 2013 e n. 32824 del 2018, la Corte ribadisce che la presunzione di corrispondenza del valore dichiarato non opera quando la situazione di fatto è mutata rispetto a quella dell’attribuzione della rendita. La villa con piscina va quindi valutata con i criteri degli artt. 51, comma 2, e 52, comma 1, del d.P.R. n. 131/1986.

La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, in diversa composizione, anche per le spese.