Recesso del conduttore per gravi motivi e ratio decidendi non censurata (Cass. civ. Sez. III n. 20500 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Quando la sentenza di merito si fonda su una pluralità di ragioni distinte e autonome, ciascuna idonea a sorreggerla, la mancata censura di una di esse rende inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse ogni doglianza relativa alle altre. In tema di locazione ad uso non abitativo, le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi anticipatamente ai sensi dell’art. 27, ottavo comma, legge n. 392/1978 devono derivare da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, idonei a renderne oltremodo gravosa la prosecuzione secondo una connotazione oggettiva. Il conduttore che abbia avuto cognizione della ridotta utilizzabilità dell’immobile poco dopo l’avvio del rapporto e abbia poi lasciato rinnovare tacitamente il contratto non integra il grave motivo di recesso.

Il Fatto

Un locatore concedeva in locazione a un conduttore un locale ad uso commerciale. L’autorità sanitaria rilasciava il permesso per l’apertura di una sala giochi, escludendo però l’accesso del pubblico a una parte dei locali, segnatamente al seminterrato.

Il conduttore agiva in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore, il risarcimento del danno e il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale. Il locatore resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per i canoni maturati e maturandi fino alla scadenza naturale e per il ripristino dell’immobile. Il Tribunale rigettava le domande attoree e accoglieva in parte quelle riconvenzionali. La Corte d’Appello rigettava l’appello principale e, in accoglimento dell’appello incidentale del locatore, riconosceva tutti i canoni fino alla scadenza naturale. Il conduttore ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente principale deduce la violazione dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, cod. proc. civ. in relazione all’art. 27, ottavo comma, legge n. 392/1978, sostenendo che la Corte territoriale avrebbe dovuto affermare la configurabilità del recesso per gravi motivi, a prescindere dalla responsabilità del locatore, perché oggettivamente l’immobile era diverso da quello pattuito.

La Corte rileva che il giudice di merito ha accertato che, dopo la prima scadenza sessennale, il conduttore non aveva dato disdetta, che il contratto si era quindi rinnovato e che non sussistevano i presupposti di legge per il recesso attuato dopo il rinnovo, essendo la mancata apertura al pubblico del seminterrato stata appresa poco dopo l’avvio del primo ciclo di durata della locazione.

Tale specifica ratio decidendi non è stata censurata e si consolida. La Corte richiama il consolidato orientamento di legittimità Cass. n. 11493 del 2018, Cass. Sez. Un. n. 7931 del 2013 e Cass. n. 2108 del 2012: quando la decisione si fonda su più ragioni autonome, l’infondatezza o inammissibilità delle censure mosse a una sola di esse rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre.

La Corte aggiunge che la motivazione non censurata è comunque corretta in diritto, in conformità a Cass. n. 23369 del 2019, secondo cui il grave motivo di recesso deve consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni, con connotazione oggettiva. Il rilievo del giudice di merito — aver condotto l’immobile fino alla prima scadenza senza disdetta, consentendo il rinnovo — esclude che il conduttore abbia specificato il grave motivo o che l’attività sia divenuta più gravosa. Il motivo è pertanto inammissibile.

Quanto al ricorso incidentale condizionato, con cui il locatore denuncia la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., esso rimane assorbito per il rigetto del ricorso principale. La Corte dichiara inammissibile il ricorso principale, assorbito quello incidentale, e condanna il solo ricorrente principale alle spese, dandosi atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.