Canoni crescenti predeterminati validi e clausole di aumento reali non elusive (Cass. civ. Sez. 3 n. 19369 del 12.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola di locazione che prevede un canone determinato in misura differenziata e crescente per successive frazioni di tempo, ovvero un aumento ancorato a eventi oggettivi predeterminati e indipendenti dalle variazioni annuali del potere di acquisto, è conforme agli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978, salvo che sia dimostrato un intento elusivo dei limiti legali all’adeguamento monetario. La prova della fraudolenza non è in re ipsa, ma deve essere specificamente allegata, non potendosi desumere dalla mera previsione di importi crescenti. La mancata disponibilità del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula, dal quale discende non la nullità ma la sola inefficacia del contratto nei rapporti con l’effettivo legittimato.

Il Fatto

La società conduttrice e le locatrici avevano stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale con canone crescente, determinato in lire per singoli anni fino al terzo, con previsione di aggiornamento ISTAT dal quarto anno. Alla scadenza, le locatrici intimavano licenza per finita locazione; la conduttrice eccepiva la nullità delle clausole per violazione dell’art. 79 l. n. 392/1978, chiedendo la restituzione delle somme eccedenti. Il Tribunale rigettava l’opposizione, dichiarando la legittimità delle clausole e la scadenza del contratto. La Corte d’Appello di Roma, pur correggendo un errore del primo giudice, confermava la decisione con sentenza n. 6713/2022, contro cui la società proponeva ricorso per cassazione in cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, esaminati i cinque motivi di ricorso, ne dichiara l’inammissibilità sotto diversi profili. In particolare, il primo motivo è inammissibile perché la ricorrente articola una censura nuova, non devoluta ai giudici di merito, in ordine alla dedotta compensazione tra debiti e crediti restitutori, e non assolve l’onere di autosufficienza, non indicando l’atto processuale in cui la questione era stata sollevata. La Corte rammenta il principio per cui il ricorrente che proponga in sede di legittimità una questione non esaminata nella sentenza impugnata deve allegarne la deduzione e indicare in quale atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto.

Il secondo motivo, concernente l’assertia nullità per indeterminatezza dell’oggetto dei contratti, è inammissibile per novità della censura e per difetto di specificità, non avendo la ricorrente trascritto né riassunto il contenuto della C.T.P. in violazione dell’art. 366, primo comma, n. 6, cod. proc. civ. La Corte ribadisce che i requisiti di forma del ricorso ne condizionano l’ammissibilità e precedono ogni esame del merito.

Quanto al terzo e quarto motivo, la Corte chiarisce che il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato riguarda solo l’ambito oggettivo della pronuncia e non le ragioni a sostegno della decisione; inoltre, la mancata disponibilità del bene da parte del locatore non determina la nullità ma la mera inefficacia del contratto, con la conseguenza che la censura, incentrata sulla nullità, è non pertinente.

Infine, sul quinto motivo, la Corte afferma che l’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è censurabile in Cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per vizio di motivazione. Nella specie, la Corte d’Appello aveva correttamente escluso l’intento elusivo, valorizzando la volontà delle parti di prevedere un aumento del canone in termini reali, secondo importi predeterminati e mai variati per 24 anni, con previsione di aggiornamento ISTAT solo dal quarto anno. La ricorrente, contrapponendo solo una soggettiva interpretazione, non dimostra alcun errore logico o giuridico della motivazione. Il ricorso è pertanto dichiarato inammissibile, con condanna alle spese e applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.