Vendita a corpo e preliminare: oggetto determinabile e esecuzione specifica (Cass. civ. Sez. II n. 28248 del 24.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato a corpo e non a misura, l’oggetto del contratto è determinabile e legittima la pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ. quando il bene sia individuato attraverso elementi convergenti quali i dati catastali, l’indicazione dell’estensione complessiva e il rinvio alla planimetria allegata al contratto, prodotta in giudizio. La mancata esatta corrispondenza tra la superficie indicata nell’avviso di vendita e quella risultante dal preliminare non è preclusiva dell’esecuzione specifica, perché la conclusione del preliminare si inserisce nell’iter formativo del definitivo e richiede l’individuazione degli elementi essenziali della futura convenzione, anche in chiave di mera determinabilità. Il mandatario che stipula oltre i limiti del mandato non rende inefficace il preliminare quando l’atto idoneo a delimitare i poteri rappresentativi non sia riferibile al mandante con rilevanza esterna.

Il Fatto

La società promissaria acquirente conveniva in giudizio il Ministero della Difesa per ottenere la declaratoria dell’inadempimento del preliminare di vendita di un compendio immobiliare, con pronuncia costitutiva degli effetti del definitivo non concluso ex art. 2932 cod. civ., oltre al risarcimento dei danni. Il preliminare era stato stipulato dalla mandataria in rappresentanza del Ministero promittente alienante.

Il Ministero eccepiva l’inefficacia del preliminare per essere stato concluso da falsus procurator, in asserita violazione delle indicazioni fornite con una nota di una articolazione periferica; deduceva inoltre l’annullabilità per errore essenziale sull’oggetto, stante la divergenza tra la superficie indicata nell’avviso di vendita e quella riportata nel contratto. Il Tribunale rigettava la domanda di esecuzione specifica e condannava il Ministero a risarcire i danni per mancato guadagno. La Corte d’appello, in riforma, disponeva il trasferimento coattivo della proprietà, subordinato al pagamento del residuo prezzo, e revocava le statuizioni risarcitorie. Contro tale pronuncia il Ministero ricorreva per cassazione con tre motivi, resistiti dalla società con ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto la questione della pretesa inefficacia del preliminare per esorbitanza dai limiti del mandato. Il ricorrente sosteneva che la mandataria avesse disatteso le indicazioni contenute in una nota di un’articolazione periferica, dirette a escludere dalla vendita una porzione del compendio. La Corte rileva che si tratta di censura inammissibile: le ragioni addotte non confutano in modo specifico l’accertamento della sentenza d’appello, secondo cui la nota proveniva da un ufficio locale e non era riferibile al Ministero mandante con rilevanza esterna, essendo stata peraltro espressamente disattesa dalla competente Direzione generale.

Il punto dirimente, osserva la Corte, è che il Ministero non aveva provato l’intervento di alcun atto riconducibile direttamente al mandante idoneo a delimitare i poteri rappresentativi conferiti ab initio alla mandataria. L’atto di una articolazione periferica, privo di efficacia vincolante nei confronti della destinataria, non vale a escludere che il mandato fosse divenuto inefficace o si fosse modificato.

Quanto alla seconda censura, relativa alla determinabilità dell’oggetto, la Corte la ritiene inammissibile e comunque infondata. La sentenza d’appello aveva correttamente valorizzato la pattuizione di vendita a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui il compendio si trovava, unitamente al rinvio alla stipula del definitivo per la più compiuta identificazione del bene. Decisivo appare il riferimento alla planimetria allegata al contratto e prodotta in giudizio, la cui delimitazione grafica collimava con gli altri dati di identificazione.

La Corte avalla il percorso interpretativo del giudice di merito, che ha ricavato l’effettivo intento negoziale delle parti da elementi convergenti: la denominazione del compendio, i dati catastali, l’estensione complessiva di mq. 119.061 e la rappresentazione grafica in planimetria. La divergenza tra le superfici, in quanto irrilevante nell’economia dell’accordo, era destinata a essere superata in sede di stipula del definitivo e non era preclusiva della possibilità cui l’art. 2932 cod. civ. condiziona l’effetto traslativo.

Sul terzo motivo, concernente l’omesso esame di un fatto decisivo in relazione alle vicende catastali e allo stralcio di alcune particelle, la Corte rileva che il preliminare riportava i dati catastali anteriori al frazionamento, senza che alcuno stralcio fosse formalmente intervenuto nella procedura di vendita. La sentenza impugnata, dunque, ha tenuto conto delle osservazioni critiche del consulente di parte, alle quali ha replicato l’ausiliario, escludendo che la diversità dei riferimenti catastali implicasse l’esclusione dall’oggetto della promessa dell’area di mq. 222.

Il ricorso incidentale, con cui la società lamentava l’omessa pronuncia sul risarcimento per il ritardo nel trasferimento, è parimenti infondato: la pretesa risarcitoria era stata prospettata con riguardo al definitivo superamento della possibilità di esecuzione del progetto di acquisto, e non al ritardo nel perfezionamento. Il secondo motivo incidentale, subordinato all’accoglimento del ricorso principale, resta assorbito. La Corte rigetta entrambi i ricorsi e compensa integralmente le spese tra le parti, in ragione della reciproca soccombenza paritaria.