Provvigione al mediatore e conclusione dell’affare con preliminare condizionato (Cass. civ. Sez. II n. 680 del 09.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’art. 1755, primo comma, cod. civ., per ravvisare la conclusione dell’affare non basta accertare la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto da parte dell’aspirante acquirente e la conforme accettazione del proprietario, che pur abbiano dato luogo a un mero preliminare di preliminare. Occorre che tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico azionabile ex art. 2932 cod. civ., ovvero per il risarcimento del danno da mancato conseguimento del risultato utile. Allorché invece sia stato concluso un preliminare non sottoposto ad alcuna condizione, il diritto alla provvigione ormai acquisito non è escluso dalla successiva stipula, concordata, di un nuovo preliminare sottoposto a condizione sospensiva. Nel procedimento davanti al giudice di pace, la mancata conclusione dell’affare costituisce eccezione in senso lato, non soggetta alle preclusioni processuali.

Il Fatto

La ricorrente aveva versato all’agenzia immobiliare una provvigione in relazione all’acquisto di un immobile, dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto. Non avendo ricevuto, entro il termine di efficacia della proposta, comunicazione dell’accettazione del proprietario, agiva davanti al Giudice di pace per la ripetizione della somma, qualificando il pagamento come indebito oggettivo.

Il Giudice di pace accoglieva la domanda, rilevando la mancata dimostrazione della regolare iscrizione dell’agenzia all’albo degli intermediari. Il Tribunale, in sede di appello, ribaltava la decisione: riteneva provata l’iscrizione, considerava la sottoscrizione della proposta e la successiva stipula del contratto preliminare come fatti confermativi dell’attività di intermediazione, e giudicava tardiva — perché dedotta solo nella memoria ex art. 320 cod. proc. civ. — l’allegazione sulla mancata accettazione nel termine. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla distribuzione dell’onere della prova: esperita l’azione di indebito oggettivo, spettava all’attrice provare l’inesistenza di una causa giustificativa del pagamento, mentre l’accipiens doveva dimostrare i fatti costitutivi del proprio diritto alla prestazione contestata, secondo l’art. 2697 cod. civ.

Sul piano processuale, la Corte richiama la disciplina ratione temporis del procedimento davanti al giudice di pace, anteriore alle modifiche del d.lgs. n. 149 del 2022: all’udienza ex art. 320 cod. proc. civ., e nella memoria eventualmente autorizzata, le parti possono ancora allegare fatti nuovi e proporre nuove domande o eccezioni. Solo dopo l’invito a precisare definitivamente i fatti operano le preclusioni. Soprattutto, l’allegazione della mancata conclusione dell’affare, rilevante per l’insorgenza del diritto del mediatore ex art. 1755 cod. civ., costituisce eccezione in senso lato e non è neppure soggetta a preclusioni: il Tribunale ha quindi errato nel ritenerla tardiva e inammissibile.

Nel merito, il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare possa ricollegarsi con rapporto di causalità adeguata all’attività del mediatore, non rilevando che l’affare si sia concluso dopo la scadenza dell’incarico. Il Tribunale ha però confuso due piani: la sottoscrizione della proposta di acquisto e la successiva stipula del preliminare non equivalgono a conclusione dell’affare. Non basta la puntuazione vincolante derivante da proposta e accettazione, secondo le Sezioni Unite n. 4628 del 2015: serve un vincolo che abiliti ciascuna parte ad agire per l’esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. o per il risarcimento del danno.

Quanto al preliminare successivo, esso era sottoposto a condizione sospensiva per l’ottenimento di un mutuo, con conseguente applicazione dell’art. 1757 cod. civ., che differisce il diritto alla provvigione al verificarsi della condizione. La Corte precisa però, richiamando Cass. Sez. III n. 22273 del 2010, che se l’affare era già concluso in forza di un preliminare non condizionato, il diritto maturato non è pregiudicato dalla successiva modifica concordata. Il ricorso è accolto, con cassazione con rinvio al Tribunale in persona di diverso magistrato.