Divieto di sala giochi in condominio va approvato all’unanimità (Cass. civ. Sez. II n. 2403 del 25.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le limitazioni alle facoltà di godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva contenute nel regolamento condominiale costituiscono servitù reciproche e, come tali, devono essere approvate o modificate con il consenso unanime dei condomini, con volontà contrattuale espressa in forma scritta. La deliberazione assembleare che, a maggioranza, vieti specificamente lo svolgimento di determinate attività commerciali modifica e non interpreta il regolamento previgente, ponendo un nuovo precetto. La clausola regolamentare che si limiti a un generico riferimento ai pregiudizi da evitare, senza elencare le attività vietate, non individua in modo univoco il peso e l’utilità della servitù e non è idonea a costituirla.

Il Fatto

La società semplice proprietaria di una unità immobiliare condominiale impugna, ai sensi dell’art. 1137 c.c., la deliberazione assembleare con cui il condominio aveva manifestato contrarietà all’insediamento di attività di sala giochi, ristorazione e locali pubblici con apertura serale. La delibera era stata approvata a maggioranza, con il solo voto contrario della ricorrente.

Il condominio propone domanda riconvenzionale per la cessazione dell’attività di sala giochi svolta dalla conduttrice dell’unità. Il Tribunale rigetta l’impugnazione e accoglie la riconvenzionale, ritenendo la delibera meramente ricognitiva dell’art. 1 del regolamento condominiale, che destina lo stabile ad abitazioni, uffici, negozi e studi professionali. La Corte d’appello conferma. La società ricorre per cassazione con sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto, con il settimo motivo, il profilo dell’integrità del contraddittorio. Il conduttore non è litisconsorte necessario nel giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c., spettando la legittimazione ai soli titolari di diritti reali. L’azione del condominio diretta a far riconoscere l’esistenza di una servitù che limiti la destinazione dell’unità si configura però come actio confessoria servitutis e deve coinvolgere il proprietario, non il solo conduttore. Nei confronti del conduttore il condominio può comunque agire per la cessazione della destinazione abusiva, sempre che sia provata l’operatività della clausola limitativa.

Sul nucleo sostanziale, la Corte ricostruisce la distinzione tra il regolamento organizzativo di cui all’art. 1138, comma 1, c.c. e i regolamenti di formazione contrattuale, che il quarto comma della stessa norma parifica agli atti di acquisto quali fonti dei diritti dei condomini. Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva, vietando determinate attività, costituiscono servitù reciproche e richiedono il consenso di tutti i condomini, con opponibilità ai terzi subordinata alla trascrizione.

Il titolo costitutivo deve individuare in modo chiaro ed esplicito la portata oggettiva del peso e dell’utilità. Non basta un generico riferimento ai pregiudizi da evitare, quali l’uso contrario al decoro o alla tranquillità, da verificare di volta in volta in concreto. La clausola che destina lo stabile ad abitazioni, uffici, negozi e studi professionali, se intesa come costitutiva di servitù, non può leggersi come preclusiva dell’attività di sala giochi, rientrando nel senso letterale di negozio qualsiasi locale ove si espongano e vendano merci al dettaglio.

Ne consegue che la deliberazione del 21 maggio 2012, dettando uno specifico divieto prima assente, modificava il regolamento e non lo interpretava. La modifica di una clausola che limita i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive è valida solo con il consenso negoziale unanime, manifestato in forma scritta ai sensi dell’art. 1350, n. 4, c.c. Il giudice ha il potere-dovere di rilevare la nullità della convenzione approvata senza il consenso del proprietario gravato. Il rilievo di tale nullità, svolto nel giudizio di impugnazione della delibera, forma oggetto di accertamento meramente incidentale, privo di efficacia di giudicato verso tutti i condomini.