Accollo imposte e usucapione nel preliminare di vendita (Cass. civ. Sez. II n. 3153 del 02.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto preliminare di vendita con consegna anticipata del bene, il promissario acquirente riceve una mera detenzione qualificata, non un possesso idoneo all’acquisto per usucapione, poiché la disponibilità gli è trasmessa nella consapevolezza che l’effetto traslativo non si è ancora prodotto. L’accollo delle imposte sul reddito gravanti sull’immobile, pattuito a corrispettivo della disponibilità immediata del cespite, non comprende l’ICI: tale tributo, per l’art. 1 del d.lgs. n. 504/1992, è imposta patrimoniale che colpisce il possesso in forza di titolo dominicale, non il reddito ricavabile dal godimento indiretto del bene. L’obbligo di rimborso non è condizionato alla produzione dell’effetto traslativo né presuppone una domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare.

Il Fatto

Una promittente venditrice conveniva in giudizio i promissari acquirenti di un appartamento, chiedendo il rimborso delle imposte sul reddito e dell’ICI versate sul cespite oggetto di una scrittura privata conclusa nel 1986, con cui l’immobile era stato promesso in vendita e consegnato subito ai promissari, che si erano accollati le imposte. I convenuti resistevano, eccependo la prescrizione del credito e proponendo domanda riconvenzionale di risarcimento danni, di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in subordine, di accertamento dell’usucapione ventennale.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale e rigettava le riconvenzionali. La Corte d’appello di Catanzaro confermava integralmente la decisione. I promissari acquirenti ricorrevano per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il quinto motivo, logicamente preliminare, sulla qualificazione della scrittura del 1986 come preliminare o definitiva. Il giudice di merito l’ha qualificata come preliminare di vendita, valorizzando il termine decennale per il rogito e la persistenza della proprietà in capo alla promittente. Tale accertamento è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata. Ne deriva che la consegna anticipata integra mera detenzione qualificata, non possesso utile all’usucapione.

Il terzo motivo, sulla pretesa carenza di interesse della promittente a chiedere il rimborso in assenza di domanda ex art. 2932 c.c., è infondato. L’accollo delle imposte costituisce corrispettivo della consegna anticipata del bene, non componente del prezzo sinallagmaticamente connessa al trasferimento. L’obbligo di rimborso è quindi autonomo rispetto alla produzione dell’effetto traslativo.

Il quarto motivo è inammissibile: introduce una circostanza di fatto nuova sul contenuto dell’atto interruttivo della prescrizione, non dedotta nei gradi di merito. Il primo motivo è parimenti inammissibile per doppia conforme, ai sensi dell’art. 348-ter, quinto comma, c.p.c., applicabile ratione temporis.

Il secondo motivo è fondato. La Corte territoriale aveva esteso l’accollo delle imposte sul reddito anche all’ICI, sul presupposto che il tributo gravasse sul possesso dell’immobile. La Corte Suprema ribalta la conclusione: l’ICI è imposta patrimoniale che colpisce il possesso in forza di titolo dominicale, non il reddito prodotto dal bene. Solo con l’effetto traslativo ex art. 2932 c.c. l’onere si trasferisce. L’interpretazione letterale della clausola impone di escludere l’ICI dal rimborso.

La sentenza è cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.