Puntuazione senza obbligo di concludere il definitivo non è preliminare (Cass. civ. Sez. II n. 6822 del 14.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’interpretazione dell’accordo raggiunto dai contraenti, diretta a stabilire se esso integri un regolamento definitivo del rapporto ovvero un documento con funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, costituisce accertamento riservato al giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione, con ricorso ai criteri degli artt. 1362 e ss. cod. civ. La scrittura con cui le parti si limitano ad accordarsi sulla tempistica e sul contenuto dei futuri atti vincolanti da porre in essere, senza obbligarsi reciprocamente a concludere il contratto definitivo, integra una puntuazione priva di effetti vincolanti e non un contratto preliminare né un preliminare di preliminare. La violazione di un accordo contenuto in un preliminare di preliminare, in quanto contraria a buona fede, può fondare una responsabilità precontrattuale per la mancata conclusione del contratto stipulando, diversa dalla responsabilità da inadempimento di un contratto.

Il Fatto

La ricorrente conviene in giudizio la società venditrice chiedendo la risoluzione del contratto concluso nel 1999, avente ad oggetto la vendita di un appartamento, e il risarcimento dei danni. Assume che la società abbia taciuto che il terreno su cui l’immobile sarebbe stato costruito non era di sua proprietà e che non si sia attivata per adempiere.

La società eccepisce che il documento sottoscritto nel 1999 è una semplice intesa a contrarre, subordinata alla condizione sospensiva del rilascio della concessione edilizia. Il Tribunale dichiara la risoluzione ma respinge la domanda risarcitoria, ravvisando nella condotta della ricorrente una violazione degli obblighi di diligenza e buona fede. La Corte d’appello, in accoglimento dell’appello incidentale della società, esclude che la scrittura integri un preliminare di vendita. La ricorrente propone quindi ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi contestano la mancata qualificazione della scrittura come contratto preliminare. La Corte li respinge, rilevando che la lettura testuale dell’atto esclude che le parti si siano impegnate a concludere il definitivo, essendo richiamata la futura stipulazione di un preliminare di compravendita, non concluso con la sottoscrizione della proposta unilaterale di acquisto.

Il giudice di merito ha considerato non solo la lettera della scrittura, ma anche il comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione dell’accordo. Tale accertamento, secondo la Corte, è riservato al giudice di merito.

Il terzo motivo censura l’omessa considerazione del preliminare di preliminare. La Corte osserva che la Corte d’appello ha esaminato e escluso questa configurazione, ravvisando una semplice puntuazione destinata a fissare, senza effetti vincolanti, il contenuto del successivo negozio. Si tratta di interpretazione plausibile dell’atto e, come tale, non censurabile in sede di legittimità, secondo il principio di Cass. n. 14006/2017.

La Corte richiama poi le Sezioni Unite n. 4628 del 2015, precisando che la violazione di un accordo contenuto in un preliminare di preliminare può fondare una responsabilità precontrattuale per la mancata conclusione del contratto stipulando, diversa dalla responsabilità da inadempimento di un contratto. Nel caso in esame la ricorrente aveva chiesto la risoluzione del contratto e non la condanna per responsabilità precontrattuale.

Il quarto motivo, che contesta la valutazione del comportamento complessivo delle parti, investe anch’esso un accertamento rimesso al giudice di merito, sufficientemente argomentato e non sindacabile. Il quinto motivo, sulla mancata compensazione delle spese, è infondato: a fronte della soccombenza, l’esercizio del potere di compensare è lasciato alla discrezionalità del giudice di merito, secondo Cass. n. 26912/2020. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.