Motivo di ricorso incidentale condizionato e determinabilità dell’oggetto del preliminare (Cass. civ. Sez. II n. 3579 del 08.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il preliminare di compravendita immobiliare è valido quando il bene, pur non descritto in ogni dettaglio, risulti determinato o determinabile, anche aliunde o per relationem, attraverso elementi idonei a consentirne l’identificazione inequivoca e la convergenza delle volontà. Nel preliminare la promittente alienante è tenuta a garantire la libertà del bene dai vincoli pregiudizievoli indicati in contratto; la mera dichiarata disponibilità del promissario acquirente a collaborare con la creditrice ipotecaria non integra un’obbligazione di risultato e non fonda la risoluzione per inadempimento. Il giudice d’appello che rigetti la domanda di restituzione dei mobili per genericità della pretesa, senza esaminare la sentenza penale irrevocabile e il verbale di sequestro che individuano i beni sottratti, incorre nel vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.. Parimenti viziata è la motivazione che affermi l’esecuzione anticipata del contratto in assenza di riscontro negli atti.

Il Fatto

Con scritture private del 15 gennaio e del 23 marzo 2004 la società promittente alienante e il promissario acquirente stipulavano preliminari di vendita di una villa, con terreno annesso e pertinenze. Il promissario chiedeva il trasferimento coattivo e, in via cautelare, il sequestro dell’immobile, già detenuto dal giugno 2004. La società si costituiva e chiedeva, in via riconvenzionale, la risoluzione dei preliminari per inadempimento del promissario, il rilascio dell’immobile con gli arredi e il risarcimento per l’occupazione senza titolo. Deceduto l’attore, intervenivano gli eredi, che modificavano la domanda in senso risolutorio.

Il Tribunale rigettava la domanda risarcitoria della società, dichiarava inammissibile la domanda mutata degli eredi e non si pronunciava sulla restituzione dei mobili. La Corte d’appello di Palermo respingeva sia l’appello principale sia quello incidentale, confermando la decisione di primo grado. La società ricorreva per cassazione con quattro motivi; gli eredi proponevano ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui la società lamentava la violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere la Corte territoriale pronunciato su domanda diversa, è infondato. Dalla scrittura integrativa emerge che il promissario si era dichiarato soltanto “disponibile” a presentare alla creditrice una proposta transattiva, senza assumere alcun obbligo di risultato. La Corte d’appello non ha mutato la causa petendi, ma ha escluso che il mancato accordo con la creditrice fosse causalmente riconducibile a un’inadempimento del promissario, gravando sulla promittente alienante la garanzia della libertà del bene dai vincoli ipotecari.

È invece fondato il secondo motivo. La Corte d’appello aveva rigettato la domanda di restituzione dei mobili per genericità, senza considerare la sentenza penale irrevocabile di assoluzione, che aveva accertato gli elementi oggettivi dell’appropriazione indebita e del danneggiamento escludendo solo l’elemento soggettivo, né il verbale di perquisizione e sequestro che elencava i beni rinvenuti presso l’abitazione degli imputati. L’oggetto della domanda restitutoria risultava perciò determinato sin dal rilascio dell’immobile. L’omesso esame di tali fatti ha assunto portata decisiva, integrando il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Fondato è anche il terzo motivo. Il rigetto della domanda risarcitoria da occupazione senza titolo si basava sulla pretesa esecuzione anticipata del contratto, assumpti però privi di riscontro, essendo pacifico che i preliminari non prevedevano alcuna consegna anticipata del cespite. La motivazione, autoreferenziale e in contrasto con le risultanze di causa, integra il vizio di motivazione apparente ex art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e art. 111 Cost.

Il quarto motivo è inammissibile: la prova testimoniale era stata ammessa in primo grado, ma mai assunta per concorde richiesta delle parti di fissazione dell’udienza di precisazione delle conclusioni, senza insistenza nell’espletamento. Tale condotta integra rinuncia alla prova, divenuta efficace con il provvedimento di chiusura dell’istruttoria.

Il ricorso incidentale condizionato è infondato. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l’indicazione dettagliata di tutti gli elementi del definitivo, essendo sufficiente l’accordo su quelli essenziali. L’oggetto del bene risultava determinabile per relationem, grazie agli estremi catastali, alla superficie da scorporare e all’individuazione dei manufatti. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione.