Regolamento condominiale e divieto di attività rumorose: interpretazione restrittiva (Cass. civ. Sez. II n. 13396 del 15.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest’ultimo caso i divieti devono risultare da espressioni chiare e non suscettibili di incertezze, dovendosi rifuggire da interpretazioni estensive. Un divieto generico di attività incompatibili con la tranquillità dei condomini non consente di enucleare specifiche destinazioni vietate, né giustifica la cessazione totale di un esercizio commerciale ove siano adottabili misure idonee a ricondurre le immissioni entro i limiti della normale tollerabilità. La valutazione del giudice di merito sul risultato interpretativo è sindacabile in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi di motivazione.

Il Fatto

I proprietari di alcuni appartamenti di un edificio condominiale agivano in giudizio per far accertare la violazione del regolamento condominiale e l’esistenza di immissioni acustiche provenienti dal locale commerciale situato al piano terra, condotto in locazione ed esercitato come bar-enoteca. Il Tribunale accoglieva parzialmente le domande, accertava la violazione regolamentare e le immissioni oltre la soglia della tollerabilità, ordinava la cessazione dell’attività dalle ore 24:00 e l’adozione di accorgimenti di insonorizzazione, condannando la conduttrice al risarcimento dei danni.

La Corte di appello di Genova, in parziale accoglimento dell’appello principale, limitava la possibilità di posticipare l’orario di chiusura alle sole specifiche festività oggetto di deroga comunale e rigettava gli appelli incidentali. I condomini proprietari ricorrevano per cassazione con quattro motivi; la società proprietaria del locale resisteva con controricorso e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui i ricorrenti censurano l’interpretazione dell’art. 3 del regolamento condominiale di natura contrattuale. Il collegio ribadisce un orientamento pacifico: l’interpretazione del regolamento compiuta dai giudici di merito non è censurabile in cassazione, salvo violazione dei canoni ermeneutici o vizi di motivazione. Il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, ma solo il rispetto degli artt. 1362 e ss. c.c. e la coerenza della motivazione.

Nel merito, i ricorrenti propongono una lettura diversa della clausola, ma non deducono l’effettiva violazione dei canoni legali né specifiche lacune logiche. La Corte ritiene plausibile e condivisibile l’esegesi offerta dal giudice di appello, che ha coordinato i due commi dell’articolo: il primo, di tenore generico, non enuclea singole destinazioni vietate; il secondo vieta gli eccessi in tema di suoni, odori, rumori, scuotimenti e fumi, non specifici utilizzi delle unità immobiliari.

Il collegio richiama il principio secondo cui i limiti di destinazione devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo alle attività e ai pregiudizi che la previsione intende impedire, per apprezzare se la compressione delle facoltà proprietarie corrisponda a un interesse meritevole di tutela. In questa prospettiva la compressione delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva deve essere rivelata da espressioni incontrovertibili, rifuggendosi da interpretazioni estensive.

Quanto al secondo motivo, la Corte conferma che il regolamento non vietava la destinazione commerciale dei locali e che gli esiti della consulenza tecnica avevano accertato immissioni oltre la tollerabilità solo nel periodo notturno, indicando i rimedi per rispettare tali limiti. La Corte territoriale ha quindi ritenuto non necessaria la chiusura totale del locale, adottando rimedi più restrittivi di quelli disposti dal Tribunale quanto alle deroghe comunali.

Il terzo e il quarto motivo, esaminati unitariamente, sono dichiarati inammissibili. La deduzione della violazione dell’art. 116 c.p.c. va prospettata ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. e non ex n. 3; la violazione dell’art. 115 c.p.c. è ipotizzabile solo se il giudice decide su prove non introdotte dalle parti. Infine, l’unico motivo del ricorso incidentale, in tema di spese processuali, è rigettato: la parziale compensazione è giustificata dalla reciproca soccombenza parziale. Il ricorso principale e quello incidentale sono rigettati.