Locazione non abitativa: titoli amministrativi a carico del conduttore (Cass. civ. Sez. III n. 27588 del 16.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione ad uso non abitativo, il conseguimento dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale del conduttore costituisce oggetto di un impegno proprio di quest’ultimo. Il locatore può esserne gravato solo se l’ottenimento è impossibile per le caratteristiche intrinseche del bene locato, oppure se ha formalmente assunto l’impegno di conseguirli, oppure ancora se, in forza del principio di buona fede contrattuale, la sua fattiva partecipazione al procedimento amministrativo è indispensabile per la realizzazione della causa contrattuale desumibile dalla volontà negoziale delle parti. Il mancato conseguimento del certificato di agibilità da parte del conduttore, in assenza di tali condizioni, non legittima la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Il Fatto

La società locatrice aveva concesso in godimento due immobili a una società conduttrice mediante contratti di locazione. Quest’ultima, dopo aver interrotto il pagamento dei canoni, aveva contestato l’inadempimento della controparte, consistito nel mancato conseguimento del certificato di agibilità dei locali, e aveva chiesto la risoluzione dei contratti e il risarcimento dei danni.

Il giudice di primo grado aveva dato atto dell’avvenuta risoluzione di diritto per inadempimento della conduttrice. La Corte d’appello di Torino ha dichiarato inammissibile l’impugnazione per mancanza di ragionevole probabilità di accoglimento. La società conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto le censure fondate sulla buona fede precontrattuale e sul dolo incidente. I giudici di merito non avevano esaminato le relative domande di risoluzione e risarcimento: di esse non vi è alcun cenno nei provvedimenti impugnati. Secondo il consolidato insegnamento di legittimità, chi prospetta in cassazione questioni non trattate nella sentenza impugnata deve allegarne l’avvenuta deduzione in grado di merito e indicare lo specifico atto processuale in cui ciò è avvenuto, per consentire il controllo ex actis. La ricorrente non vi ha provveduto, con conseguente inammissibilità dei motivi.

Anche la censura sulla violazione della buona fede contrattuale è inammissibile, perché mira a una rivalutazione dei fatti di causa in sede di legittimità, per individuare una pretesa obbligazione del locatore di assicurare il certificato di agibilità.

La Corte richiama l’orientamento consolidato: il conseguimento dei titoli amministrativi necessari all’attività svolta nell’immobile locato è impegno proprio del conduttore, a meno che il locatore non abbia assunto un espresso obbligo in tal senso o l’immobile non presenti caratteristiche strutturali tali da impedirlo. Nella specie entrambi i giudici di merito hanno escluso che la buona fede imponesse al locatore l’acquisizione dei titoli, avendo la conduttrice espressamente assunto l’impegno di conseguirli, e hanno verificato l’inesistenza di caratteristiche intrinseche impeditive: la locatrice ottenne il certificato agevolmente non appena tornata in possesso dei beni.

Sui restanti motivi, concernenti l’art. 24 del T.U. edilizia n. 380/2001 e i vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c., la Corte applica l’art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ.: il ricorso è inammissibile quando il provvedimento impugnato ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e i motivi non offrono elementi per confermare o mutare l’orientamento. Anche un solo precedente, se univoco e condivisibile, integra tale orientamento. La ricorrente si è limitata a esprimere dissenso, senza confrontarsi direttamente con l’arresto richiamato.

Il ricorso è dichiarato inammissibile, con condanna alle spese e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.