Locazione, clausola di rinuncia al risarcimento e limiti del ricorso per cassazione (Cass. civ. Sez. III n. 14416 del 23.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione ad uso diverso dall’abitazione, la clausola con cui il conduttore rinuncia preventivamente al risarcimento del danno per la sopravvenuta inidoneità dell’immobile all’uso convenuto non è nulla per contrasto con l’art. 1229 c.c. quando i vizi non siano riconducibili a una condotta consapevole del locatore al momento della stipulazione. L’accertamento della sopravvenienza dei vizi e dell’assenza di mala fede del locatore integra un giudizio di fatto, riservato al giudice di merito. In sede di legittimità è pertanto inammissibile la censura che, pur formalmente evocando la violazione di legge, si risolva nella proposta di una diversa lettura dei fatti e delle prove. L’interpretazione dell’atto negoziale è censurabile solo per violazione dei canoni di ermeneutica o nei limiti dell’art. 360, n. 5, c.p.c., con specifica indicazione del modo in cui il ragionamento del giudice si è discostato da tali canoni.

Il Fatto

Un conduttore aveva stipulato con una cooperativa locatrice un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione. Emersi vizi sopravvenuti che avevano reso l’immobile inidoneo all’uso pattuito, il giudice di primo grado aveva pronunciato la risoluzione del contratto per fatto della locatrice, condannandola al risarcimento in favore del conduttore. La Corte d’appello di Brescia, con sentenza confermata nei capi ancora rilevanti, ha ridotto tale importo, rilevando che le parti avevano convenuto, con la clausola n. 17, l’esclusione preventiva di ogni risarcimento in caso di sopravvenuta impossibilità di utilizzazione dell’immobile, con riconoscimento al conduttore del solo diritto all’indennità di avviamento e alla restituzione dei canoni indebitamente corrisposti. Il conduttore ha proposto ricorso per cassazione con otto motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui il ricorrente assumeva che la locatrice fosse consapevole dei vizi già prima della stipula, con conseguente diritto al risarcimento nonostante la rinuncia contrattuale. Il motivo è inammissibile: la censura, muovendo da quel presupposto, non prospetta un vero vizio di violazione di legge, ma una proposta reinterpretativa dei fatti e delle prove, non consentita in sede di legittimità.

Quanto al secondo motivo, relativo all’interpretazione della clausola n. 17 in violazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c., il Collegio ribadisce che l’interpretazione degli atti negoziali è riservata al giudice di merito ed è censurabile solo nei limiti dell’art. 360, n. 5, c.p.c. o per violazione dei canoni di ermeneutica. In tale ultimo caso la violazione deve essere dedotta con la specifica indicazione del modo in cui il ragionamento del giudice di merito si è discostato dai canoni, altrimenti traducendosi in una mera proposta reinterpretativa. La Corte richiama sul punto Sez. 3, n. 17427 del 18.11.2003. Il ricorrente si è limitato ad affermare in modo apodittico il preteso tradimento della comune intenzione delle parti, prospettando la non condivisibilità della lettura criticata rispetto a quella ritenuta preferibile, così travalicando i limiti del vizio di legge.

I motivi terzo e quarto, esaminati congiuntamente, denunciano l’omessa pronuncia sulla nullità o inefficacia della clausola, anche in ragione del comportamento doloso e inadempiente della locatrice. La Corte li ritiene infondati: il giudice d’appello ha espressamente escluso la nullità, tanto ex art. 1229 c.c. quanto per violazione dell’ordine pubblico, avendo escluso in fatto sia la preesistenza dei vizi alla stipula sia la consapevolezza della locatrice.

I motivi quinto, sesto e settimo, sulla pretesa inapplicabilità della clausola per contrasto con gli artt. 1229 e 1579 c.c. e sul difetto di prova dei danni, sono parimenti infondati. Il ricorrente, al di là del formale richiamo alla violazione di legge, censura in realtà la valutazione delle risultanze probatorie: si tratta di una doglianza di vizio di motivazione, inammissibile perché non censurabile come violazione di norma di diritto, né sorretta dai requisiti minimi dell’art. 360, n. 5, c.p.c.

L’ottavo motivo, sull’omesso esame di fatti decisivi e la nullità del contratto ex artt. 1346 e 1418 c.c., è inammissibile: la corte territoriale ha argomentato in modo esplicito l’idoneità dell’immobile agli scopi convenuti, salva la degenerazione successiva, affermando la sopravvenienza dei vizi. Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.