Fabbricato collabente non tassabile ICI né come area edificabile (Cass. civ. Sez. V n. 22280 del 06.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il fabbricato iscritto in catasto come unità collabente, in quanto privo di rendita, non è tassabile ai fini ICI né come fabbricato né come area edificabile. L’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992, che disciplina l’area risultante dalla demolizione di un rudere, non è applicabile all’immobile dichiarato inagibile ma non demolito. L’ente impositore non può quindi assumere come base imponibile il valore dell’area di sedime qualificata edificabile, perché così introduce in via interpretativa un nuovo ed ulteriore presupposto d’imposta. La valutazione del giudice di merito che disapplichi le disposizioni regolamentari comunali non richiede pronuncia espressa, potendo risultare implicitamente dal percorso argomentativo.

Il Fatto

Il Comune ha liquidato l’ICI per gli anni 2009, 2010 e 2011 in relazione a un fabbricato in condizioni fatiscenti, in proprietà indivisa, qualificando come base imponibile il valore dell’area considerata edificabile. Le contribuenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento.

La Commissione tributaria provinciale ha accolto i ricorsi e la Commissione regionale, decidendo sugli appelli riuniti, ha annullato gli atti impositivi limitatamente alla riqualificazione dell’immobile come terreno edificabile. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: omesso esame di un fatto decisivo, per la mancata impugnazione dei regolamenti comunali ICI, e violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 5 d.lgs. n. 504/1992.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso, superando anzitutto le eccezioni di inammissibilità e di giudicato sollevate dalla difesa della contribuente. Il ricorso è ammissibile, perché consente di comprendere l’oggetto del contendere e le ragioni di critica, e sul versante dell’autosufficienza è stato riportato il contenuto essenziale degli atti regolamentari richiamati.

Quanto al giudicato invocato dalla comproprietaria, la Corte esclude che la mancata impugnazione della sentenza a lei favorevole possa giovare alla ricorrente. La pretesa dell’ente si è rivolta contro le contribuenti in relazione alle rispettive quote di possesso, con giudizi diversi poi riuniti: manca l’identità di parti e non sussiste il vincolo di solidarietà, con la conseguenza che non opera nemmeno la regola dell’art. 1306, secondo comma, cod. proc. civ.

Nel merito, il primo motivo è infondato anche nella qualificazione del vizio. La censura è articolata ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., ma il parametro è erroneamente richiamato: oggetto del vizio è un fatto decisivo, non una questione o un punto, né un’argomentazione difensiva o un motivo di appello. In ogni caso la Commissione regionale, citando la giurisprudenza di legittimità, ha di fatto disapplicato le disposizioni regolamentari. La disapplicazione dell’atto amministrativo illegittimo non richiede pronuncia espressa, potendo essere l’effetto implicito di una sentenza che lo consideri tamquam non esset.

Anche il secondo motivo è infondato. Il Comune, decorso il termine biennale previsto dal regolamento per la riduzione d’imposta sugli immobili inagibili, ha considerato le unità collabenti e ha rideterminato la base imponibile assumendo l’area come edificabile. Il passaggio è illegittimo: la sussistenza dei fabbricati, per quanto inagibili, non consente per fictio di considerare area fabbricabile un’area già edificata, equiparando impropriamente l’ipotesi dell’area risultante dalla demolizione di un rudere a quella dell’immobile inagibile ma non demolito.

Il fabbricato accatastato come unità collabente non è tassabile come fabbricato, perché privo di rendita, né come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area. In assenza di rendita viene meno la stessa materia determinativa della base imponibile. Il Comune ha quindi usato la qualificazione dei beni come collabenti per tassare l’area di sedime come fabbricabile, esito paradossale rispetto alla giurisprudenza che esclude gli immobili collabenti dall’imposizione ICI. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.