Valore aree fabbricabili ICI ammesso il metodo di trasformazione (Cass. civ. Sez. V n. 26374 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, la determinazione del valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, ai sensi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, può essere effettuata tanto con il metodo sintetico-comparativo quanto con il metodo analitico-ricostruttivo del valore di trasformazione, non essendovi tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione. Il criterio analitico-ricostruttivo, fondato sulla differenza tra il valore dell’edificato e i costi di trasformazione, trova fondamento nello stesso dettato normativo, che rinvia a una pluralità di elementi compositi desumibili da atti amministrativi o da fonti esterne. L’obbligo motivazionale dell’avviso di accertamento è assolto con l’enunciazione dei presupposti e delle risultanze, senza necessità di allegare i documenti richiamati, purché conoscibili dal contribuente, restando distinto il piano della motivazione da quello della prova dei fatti.

Il Fatto

Una società ricorre per cassazione avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, accogliendo l’appello dell’ente impositore, aveva rigettato il ricorso della contribuente avverso un avviso di accertamento relativo a maggior imposta ICI per l’annualità 2008.

La società propone sette motivi, contestando la legittimità del metodo di stima adoperato dall’amministrazione e l’adeguatezza della motivazione dell’atto. Resiste la controricorrente con memoria.

La Motivazione della Corte

Esaminando congiuntamente i motivi, la Corte affronta anzitutto il vizio motivazionale dedotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. Ricorda che il controllo di legittimità resta circoscritto al minimo costituzionale ex art. 111, comma 6, Cost. e che la motivazione è viziata solo se totalmente mancante, apparente o affetta da contraddittorietà irriducibile.

Non è, invece, censurabile il semplice difetto di sufficienza della motivazione. Il giudice di merito non è tenuto a confutare ogni deduzione difensiva, dovendo ritenersi implicitamente disattesi gli argomenti non esaminati perché ritenuti subvalenti.

Nel merito, la Corte conferma la legittimità del metodo di trasformazione. L’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 rinvia a una pluralità di elementi compositi, desumibili da atti amministrativi o da fonti esterne, cui può ricondursi il criterio analitico-ricostruttivo, fondato sulla differenza tra il valore dell’edificato e i costi di trasformazione. La norma non preclude il ricorso a tale criterio in luogo di quello comparativo.

Quanto alla motivazione dell’avviso, la Corte ribadisce che l’obbligo è assolto quando il contribuente è posto in grado di conoscere la pretesa nei suoi elementi essenziali. L’onere di allegazione non si estende ai documenti richiamati, quali regolamenti e stime OMI, comunque conoscibili. Confondere motivazione e prova dei fatti è inammissibile.

Il settimo motivo è dichiarato inammissibile per violazione del principio di autosufficienza del ricorso, avendo il ricorrente omesso di riprodurre gli atti su cui fondava la doglianza. Il ricorso è rigettato con condanna alle spese.