Plusvalenza su terreno già edificato: no tassazione separata (Cass. civ. Sez. V n. 26375 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta sui redditi, sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insista un fabbricato e quindi già edificati. L’alternativa tra terreno edificato e non edificato non ammette un tertium genus: la cessione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, né quando l’edificio non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. La motivazione della sentenza è apparente, e dunque nulla per error in procedendo, solo quando, benché graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione.

Il Fatto

La controversia nasce dall’impugnazione, da parte del contribuente, di un avviso di accertamento con cui l’amministrazione finanziaria, per l’anno di imposta 2007, aveva assoggettato a tassazione separata la plusvalenza da cessione di due appezzamenti di terreno edificabile, venduti a una società di capitali al prezzo di euro 600.000.

I terreni erano siti in zona classificata parte a servizi privati e verde privato attrezzato, parte ad aree destinate a servizi generali pubblici, e su di essi insistevano due capannoni realizzati abusivamente e poi condonati. La CTP di Roma aveva accolto il ricorso del contribuente, che aveva sostenuto la sostanziale inedificabilità delle aree e l’impossibilità di riconoscere ulteriori potenzialità edificatorie a terreni già edificati. La CTR del Lazio, adita dall’Agenzia delle entrate, aveva invece accolto l’appello e confermato la legittimità dell’atto impositivo. Avverso tale sentenza il contribuente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi; l’Agenzia si è difesa con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente ha dedotto, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 132 cod. proc. civ., lamentando una motivazione meramente apparente. Il motivo è giudicato infondato.

La Corte richiama il proprio consolidato orientamento: la motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla per error in procedendo, unicamente quando, benché graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione, recando argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice (vengono citate Cass. Sez. U. n. 16159 del 2018, Cass. Sez. U. n. 22232 del 2016, Cass. n. 13977 del 2019, Cass. n. 6758 del 2022 e Cass. n. 1986 del 2025). La fattispecie ricorre solo quando l’esame complessivo del testo non consenta in alcun modo di comprendere il fondamento della decisione.

Nel caso concreto, la motivazione della CTR espone con chiarezza la ratio decidendi e consente di comprenderne il percorso logico: la presenza di vincoli o la destinazione all’espropriazione non incidono sulla vocazione edificatoria dell’area ma solo sul valore venale del bene. Il giudice di appello ha inoltre valorizzato la perizia di parte dello stesso ricorrente, da cui emerge la possibile utilizzazione edificatoria del lotto ricadente in zona M1, e ha ritenuto irrilevante la presenza di un fabbricato abusivo poi condonato, a fronte della possibilità di demolizione e riutilizzazione dell’area.

Con il secondo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente ha denunciato la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. e dell’art. 17, comma 1, lett. g) bis, t.u.i.r., nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. Il motivo è fondato.

La Corte ricostruisce la disciplina: sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insista un fabbricato, quindi già edificati. La ratio delle norme è assoggettare a imposizione la plusvalenza che trovi origine non in un’attività produttiva del proprietario, ma nell’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (richiamate Cass. n. 15629 del 2014, Cass. n. 1674 del 2018 e Cass. n. 28355 del 2024). È escluso un tertium genus tra terreno edificato e non edificato per sottoporre a tassazione separata la cessione di un terreno già edificato con immobili destinati alla demolizione (richiamate Cass. n. 5088 del 2019, Cass. n. 32255 del 2024 e Cass. n. 16047 del 2025).

La CTR si è discostata da tali principi avendo applicato il regime della tassazione separata nonostante avesse appurato che, quantomeno uno dei due appezzamenti, era già edificato. La sentenza è pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per nuovo esame e per la liquidazione delle spese; restano assorbite le questioni relative all’art. 10, comma 3, dello Statuto dei diritti del contribuente e all’art. 6, comma 2, del d.lgs. n. 472 del 1997.