Opere in area vincolata e condono: la nuova superficie utile resta insanabile (Cons. Stato n. 10284 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le opere abusive realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico sono sanabili, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, solo se anteriori all’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche, assistite dal previo parere dell’Autorità preposta e riconducibili a opere minori senza aumento di superficie. Il condono non è pertanto estensibile analogicamente oltre il proprio ambito. La conversione a uso abitativo di locali di sottotetto inizialmente non abitabili, con incremento della superficie utile e del carico urbanistico, integra variazione essenziale e va qualificata come nuova costruzione. In presenza di un atto amministrativo plurimotivato, la legittimità di una sola delle ragioni indipendenti è sufficiente a sorreggere il provvedimento e a rendere superfluo l’esame delle censure residue.

Il Fatto

La società titolare di un complesso alberghiero presentava nel dicembre 2004 istanza di condono edilizio, ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale n. 12/2004, per opere descritte come realizzazione nel sottotetto di un fabbricato di cinque locali abitativi. Il Comune respingeva l’istanza con ordinanza del marzo 2016, adducendo una pluralità di ragioni: non conformità alle previsioni del PRG, estraneità alle tipologie condonabili, ubicazione in area gravata da vincolo paesaggistico e idrogeologico, esecuzione successiva al 31 marzo 2003 e pendenza di notizia di reato con sospensione dei lavori.

Il TAR Lazio, Sezione staccata di Latina, respingeva il ricorso e compensava le spese. La società appellava con cinque motivi, lamentando l’errore sui presupposti, l’omesso rilievo del principio di prova sull’anteriorità delle opere, l’automatismo del diniego in zona vincolata, il difetto di motivazione e la non incidenza delle opere sul carico urbanistico.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla premessa della pacifica consistenza delle opere, individuate dalla stessa istante come realizzazione di cinque locali abitativi nel sottotetto. Il diniego comunale si fonda su una pluralità di motivi autonomi e indipendenti. Richiamando Cons. Stato, Sez. V, n. 4791 del 2022, il Collegio ribadisce che in presenza di un atto plurimotivato è sufficiente la legittimità di una sola giustificazione per sorreggere l’atto, restando superflui gli esami ulteriori.

Nel merito assume rilievo assorbente l’ostatività della disciplina speciale sul condono, non estensibile analogicamente oltre il proprio ambito, come affermato da Cons. Stato, Sez. V, n. 3034 del 2013 e Sez. VI, n. 5892 del 2018. Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, le opere in aree vincolate sono sanabili solo a condizione che siano anteriori al vincolo, conformi agli strumenti urbanistici, munite del parere dell’Autorità di tutela e riconducibili al restauro, al risanamento conservativo o alla manutenzione straordinaria. Un abuso che genera nuove superfici utili e nuova volumetria non è quindi sanabile, secondo Cons. Stato, Sez. VI, n. 8004 del 2021.

I vincoli esistenti sui luoghi risultano di carattere paesaggistico e idrogeologico e anteriori alle opere. Gli interventi accrescono la superficie utile mediante valorizzazione di spazi in precedenza non abitabili. Il Collegio richiama il principio dell’apprezzamento globale delle opere, specie in zona vincolata, non potendosi considerare gli interventi in maniera frazionata (Cons. Stato, Sez. VI, n. 6235 del 2021).

La conversione dei locali di sottotetto a destinazione abitativa comporta variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 17, comma 1, lett. a), della legge regionale n. 12/2004, con passaggio a una destinazione più gravosa e maggiore incidenza sugli standard del d.M. n. 1444/1968. L’intervento è correttamente qualificato come nuova costruzione. Il diniego è dunque legittimo già in forza dei soli vincoli e dell’estraneità delle opere alle tipologie condonabili.

La questione di legittimità costituzionale della disciplina statale e regionale è dichiarata manifestamente infondata, essendo già affrontata dalla Corte cost. n. 181/2021 e riconosciuta la possibilità per il legislatore regionale di dettare regole più stringenti in materia ambientale (Cons. Stato n. 159/2022), senza alcun affidamento tutelabile del privato. L’appello è respinto, con condanna alle spese.