Oneri di urbanizzazione e prescrizione: decorrenza dalla conoscibilità oggettiva del cambio d’uso (Cons. Stato n. 10501 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione dovuti per il mutamento di destinazione d’uso, il termine di prescrizione ex art. 2935 c.c. decorre non dal compimento materiale dell’opera, ma dal momento in cui il fatto generatore del credito è oggettivamente percepibile dall’amministrazione secondo il modello dell’homo eiusdem condicionis et professionis. La liberalizzazione del cambio d’uso per unità inferiori a 150 mq., che esonera dall’obbligo di comunicazione, non onera il Comune a predisporre controlli generalizzati né consente al privato di far decorrere la prescrizione da un fatto che egli ha omesso di dichiarare. Le obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione hanno natura reale o propter rem e, per il carattere di ambulatorietà, gravano anche sull’acquirente del bene.

Il Fatto

Nel 2002 una società presentava d.i.a. per il frazionamento di un immobile in Milano, con destinazione laboratorio-uffici, e la relativa variante; i lavori si concludevano nel settembre 2002 con dichiarazione asseverata di conformità ai tipi progettuali. Nel 2012, in occasione dell’istruttoria su un titolo edilizio minore riguardante una delle unità, l’ufficio rilevava il cambio di destinazione d’uso verso quella abitativa e avviava accertamenti estesi all’intero immobile.

Con provvedimento del 9 ottobre 2014 il Comune quantificava gli importi dovuti pro quota a titolo di monetizzazione di standard. L’acquirente di una unità impugnava l’atto davanti al TAR Lombardia, che con sentenza n. 1139 del 2022 accoglieva il ricorso ritenendo prescritta la pretesa. Il Comune proponeva appello, contestando la decorrenza del termine.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’eccezione di inammissibilità dell’appello: il richiamo erroneo a parti non presenti nella sentenza di primo grado non inficia le contestazioni chiaramente desumibili dall’atto. Nel merito, il Collegio richiama l’art. 2935 c.c., pacificamente applicabile, e distingue il fatto materiale costitutivo del credito dalla sua conoscibilità oggettiva da parte del creditore, che segna il dies a quo.

La sentenza impugnata aveva ancorato la decorrenza al cambio d’uso, valorizzando la circolare comunale n. 4/2002, secondo cui per le unità inferiori a 150 mq. non era dovuta neppure la comunicazione. La Corte ritiene la conclusione errata: la liberalizzazione prevista dalla legge regionale Lombardia n. 1/2001, applicabile ratione temporis, non impone al Comune controlli tempestivi per far decorrere la prescrizione degli oneri non dichiarati.

Dalla comunicazione di fine lavori del 2002 il progettista aveva asseverato, ai sensi dell’art. 2 l. n. 662/1996, la conformità delle opere, indicando la destinazione laboratorio-uffici; nessun elemento lasciava desumere la destinazione residenziale. Il Comune ha quindi confidato nella veridicità della dichiarazione, coerentemente con i principi di leale collaborazione e correttezza cristallizzati nell’art. 2, comma 2 bis, l. n. 241/1990. Il termine decorre pertanto dal 2012, quando il cambio d’uso è divenuto oggettivamente percepibile nell’istruttoria sul titolo edilizio minore.

Accertata la non prescrizione, la Corte esamina i motivi riproposti dall’appellata, che si era limitata ad acquistare l’appartamento senza essere intestataria del titolo edilizio. Richiamando la giurisprudenza costante (Cons. Stato, sez. IV, n. 6333 del 2011; n. 6624 del 2018; n. 7254 del 2024; Cass. civ., sez. II, n. 12571 del 2011), il Collegio conferma la natura propter rem delle obbligazioni per oneri di urbanizzazione e costi di costruzione, che gravano anche sull’acquirente. L’appello è quindi accolto, il ricorso di primo grado respinto e le spese compensate.