Prescrizione oneri cambio destinazione decorre da conoscibilità oggettiva (Cons. Stato n. 10502 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione conseguenti a cambio di destinazione d’uso, l’art. 2935 cod. civ. va interpretato nel senso che il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui il fatto materiale è divenuto oggettivamente conoscibile dal creditore, valutato secondo il modello dell’homo eiusdem condicionis et professionis. La sola liberalizzazione dei mutamenti di destinazione per unità inferiori a 150 mq., che non impone un’adeguata comunicazione al Comune, non obbliga l’amministrazione a predisporre controlli tempestivi per impedire la decadenza dalla pretesa. Pertanto il dies a quo non coincide con il compimento dell’opera o con la comunicazione di fine lavori, se da questa non emerge il fatto generatore degli oneri e dall’asseverazione del progettista risulta anzi una destinazione diversa. A ciò si aggiunge il principio della natura reale o propter rem dell’obbligazione, che grava anche sull’acquirente dell’immobile.

Il Fatto

Nel 2002 una società presentava denuncia di inizio attività per il frazionamento di un immobile adibito a laboratorio-uffici in più unità della stessa destinazione, con successiva variante. I lavori terminavano nello stesso anno e la comunicazione di fine lavori, asseverata dal progettista, attestava la conformità delle opere al titolo edilizio. Nel 2012, in occasione dell’istruttoria su un titolo minore relativo a una delle unità, il Comune rilevava il mutamento di destinazione ad abitazione e avviava il procedimento per la monetizzazione degli standard, concluso con provvedimento del 2014.

Il provvedimento veniva impugnato davanti al TAR Lombardia, che accoglieva il ricorso ritenendo prescritta la pretesa dell’amministrazione, con decorrenza del termine dal momento del cambio di destinazione. Il Comune proponeva appello, deducendo la violazione dell’art. 2935 cod. civ. e della legge regionale n. 1/2001.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ritiene fondato l’appello e muove dalla distinzione tra il fatto materiale, generativo del diritto agli oneri, e la sua conoscibilità da parte del Comune, che costituisce il dies a quo. L’art. 2935 cod. civ. presuppone che il presupposto della pretesa sia oggettivamente percepibile dal creditore: altrimenti il diritto non può essere fatto valere. Il Collegio richiama l’orientamento in tema di risarcimento del danno, secondo cui la prescrizione decorre da quando il pregiudizio è percepito come ingiusto e imputabile, non dalla mera notizia del suo verificarsi (Cass. civ., sez. III, 13/11/2024, n. 29328).

La tesi del TAR — il termine decorrerebbe dal fatto materiale anche perché la circolare comunale n. 4/2002 non richiedeva comunicazione per i cambi di destinazione sotto i 150 mq. — non è condivisa. La liberalizzazione prevista dalla legge regionale 15.01.2001, n. 1, applicabile ratione temporis, non implica che il Comune dovesse predisporre controlli tempestivi per intercettare i cambi non dichiarati e impedire la prescrizione.

Nel caso concreto, la comunicazione di fine lavori del 4 settembre 2002, resa ai sensi dell’art. 2 della legge n. 662/1996, asseverava la conformità al titolo che prevedeva destinazione a laboratorio-uffici: da essa non emergeva alcuna destinazione residenziale, né questa era desumibile aliunde. Il Comune ha quindi confidato nella veridicità della dichiarazione, senza elementi che imponessero approfondimenti.

Il Collegio separa il piano della conformità urbanistica da quello della prescrizione degli oneri, richiamando i principi di leale collaborazione e correttezza cristallizzati nell’art. 2, comma 2-bis, della legge n. 241/1990: chi non comunica il cambio di destinazione non può pretendere che il termine decorra immediatamente. Il dies a quo va collocato nel 2012, quando l’istruttoria su un titolo minore ha reso il mutamento oggettivamente percepibile.

Accertata la non intervenuta prescrizione, il Consiglio ribadisce la natura reale o propter rem dell’obbligazione di pagamento degli oneri di urbanizzazione, con carattere di ambulatorietà, che grava anche sull’acquirente (richiamando Cons. Stato, sez. IV, n. 7254 del 2024 e n. 3141 del 2019). L’appello è quindi accolto, il ricorso di primo grado respinto e le spese compensate.