Cambio d’uso e deroga igienico-sanitaria nel recupero dei locali esistenti (TAR Liguria n. 1066 del 14.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La deroga ai requisiti minimi di altezza e igienico-sanitari prevista dall’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.p.r. n. 380/2001 si applica anche alla trasformazione di locali con destinazione non residenziale in unità abitative, non essendo la norma limitata a porzioni di immobili storici con pregresso uso abitativo. Il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale di un monolocale, senza aumento di superficie, non integra di per sé aumento del carico insediativo ai sensi dell’art. 15, comma 2, delle N.T.A. del piano di bacino, dovendosi raffrontare la nuova destinazione con lo stato legittimo dell’immobile. Il divieto comunale non può essere integrato in giudizio con motivi estranei alla motivazione dell’atto.

Il Fatto

La ricorrente ha presentato una S.C.I.A. edilizia per la ristrutturazione di un’unità immobiliare ad uso commerciale, sita al piano rialzato di un edificio costruito nel 1970, con cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad appartamento monostanza con angolo cottura.

Il Comune ha vietato l’esecuzione dell’intervento per due ragioni: la superficie del locale, inferiore a 28 mq., non rispetta il minimo prescritto dall’art. 3 del D.M. Sanità 5 luglio 1975 per l’alloggio monostanza; il fabbricato ricade in fascia di pericolosità “A” del piano di bacino della Provincia di Savona, dove l’art. 15 delle N.T.A. non ammette cambi di destinazione che aumentino il carico insediativo. La ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Liguria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il primo motivo. Il D.M. Sanità 5 luglio 1975 fissa i requisiti minimi dei locali di abitazione, ma la normativa vigente contempla ipotesi in cui è consentito derogarvi. L’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020 esclude l’applicazione dei requisiti agli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto e ubicati nelle zone “A” o “B”; gli artt. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.p.r. n. 380/2001 consentono, previa asseverazione, superfici ridotte fino a 20 mq. per un solo occupante, a condizione dell’adattabilità e, in alternativa, del recupero con miglioramento igienico-sanitario o dell’adozione di soluzioni atte a garantire idonee condizioni.

Il Tribunale ritiene di poter soprassedere sulla questione relativa alla sfera di operatività dell’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020, perché la deroga condizionata del “salvacasa” è senz’altro applicabile alle trasformazioni di locali non residenziali in unità abitative. Il riferimento all'”alloggio monostanza” nella lettera della norma rende palese che essa riguarda proprio il monolocale oggetto di causa, senza i limiti opposti dal Comune. Il dato letterale trova conferma nei lavori preparatori della legge di conversione e non è smentito dalle linee guida ministeriali del 31 gennaio 2025.

Il Collegio esclude poi che la difesa comunale possa integrare in giudizio la motivazione dell’atto: la motivazione costituisce contenuto ineliminabile del provvedimento e presidio di legalità sostanziale. Il progetto, inoltre, risulta conforme alla normativa sulle barriere architettoniche e prevede l’incremento dell’aerazione naturale mediante modifica dei serramenti.

Il secondo motivo è parimenti fondato. Il fabbricato ricade in fascia di inondabilità “A” e l’immobile è in zona “TB”, assimilata a zona “B” e quindi riconducibile al tessuto urbano consolidato. Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. i), del R.R. n. 1/2025, il carico insediativo si misura sull’incremento significativo di abitanti, addetti o utenti, da raffrontare con lo stato legittimo dell’immobile ex art. 9-bis, comma 1-bis, del d.p.r. n. 380/2001. Rileva quindi la concessione in sanatoria del 1995, non la destinazione a magazzino del titolo del 1970.

La trasformazione da locale commerciale a monolocale di 25,30 mq., senza aumento superficiario, non comporta aumento del carico insediativo: l’esercizio commerciale genera un flusso continuo di clienti e fornitori, mentre l’alloggio è atto a ospitare un solo abitante. Il ricorso è dunque accolto e il provvedimento annullato, con spese compensate e rifusione del contributo unificato.