Strada vicinale e piscina pertinenziale: onere probatorio e difetto di istruttoria (Cons. Stato n. 1183 del 13.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La natura pubblica di una strada vicinale non si presume: richiede il passaggio esercitato iure servitutis publicae da una collettività territorialmente qualificata, l’idoneità del bene a soddisfare esigenze generali e un titolo valido a fondamento dell’uso pubblico. L’onere di allegare e provare tali presupposti non grava esclusivamente sul privato, ma incombe sull’amministrazione che intenda fondare su di essi l’esercizio del potere sanzionatorio. L’installazione di una piscina di non rilevanti dimensioni, realizzata in proprietà privata a corredo esclusivo della stessa, priva di autonomia immobiliare, costituisce pertinenza dell’immobile principale e non integra violazione degli indici di copertura né degli standard, non aumentando il carico urbanistico. Il provvedimento che ordina la demolizione sulla base di presupposti non accertati è illegittimo per difetto di istruttoria e di motivazione.

Il Fatto

Il Comune appellato ha emesso un’ordinanza con cui ha ingiunto agli appellanti la demolizione e il ripristino di opere eseguite in asserita violazione di una precedente CILA, consistenti in una piscina e nella modifica del tracciato di una strada poderale denominata “San Giusto”.

Gli interessati hanno impugnato l’atto davanti al TAR Toscana, deducendo la violazione degli artt. 134 e 196 della L.R. Toscana n. 65/2014 e l’eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e mancanza dei presupposti, contestando sia la qualificazione pubblica della strada sia quella di piscina della vasca di raccolta delle acque. Il TAR ha respinto il ricorso, compensando le spese. Gli originari ricorrenti hanno proposto appello con un unico motivo, reiterando le censure e lamentando l’omessa pronuncia sull’ordine di demolizione della piscina. Si sono costituiti il Comune e un controinteressato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio qualifica separatamente i due interventi contestati, entrambi non ultimati: la sistemazione e pavimentazione della strada, con trasformazione territoriale, e la realizzazione della vasca. Osserva preliminarmente che lo stesso provvedimento impugnato riconosce l’assenza di vincoli nella zona.

Sul primo intervento, il Consiglio di Stato rileva l’errore del Comune nel ritenere che l’onere probatorio gravi soltanto sul privato e nel considerarlo non assolto. Richiama il principio secondo cui la strada vicinale è pubblica solo in presenza di un effettivo passaggio iure servitutis publicae da parte di una collettività qualificata dall’appartenenza a un gruppo territoriale, della concreta idoneità del bene a soddisfare esigenze generali e di un titolo valido (Cons. Stato, V, n. 8026 del 2023). Nel caso concreto, a fronte degli indizi forniti dagli appellanti, coerenti con lo stato dei luoghi, l’amministrazione non ha allegato alcun elemento comprovante tali presupposti, neppure in termini di spese per la manutenzione pubblica. Il difetto di istruttoria e di motivazione è quindi evidente; l’intervento, di limitato impatto, ha solo effetto migliorativo dell’esistente e la contestazione di illecita trasformazione territoriale resta generica, anche alla luce del carattere meramente manutentivo delle opere.

Sul secondo intervento, l’appello è fondato anzitutto per la palese omissione di pronuncia del TAR. Nel merito, è pacifica la preesistenza di una vasca e risultano contestate solo le finiture che l’avrebbero resa utilizzabile come piscina. In assenza di vincoli, non è accertata la trasformazione abusiva del territorio, se non attraverso interventi accessori.

Il Collegio ribadisce che la piscina di non rilevanti dimensioni, realizzata in proprietà privata a corredo esclusivo della stessa, priva di autonomia immobiliare, va considerata pertinenza dell’immobile principale, non integrando violazione degli indici di copertura né degli standard, non aumentando il carico urbanistico e restando sempre consentiti i vani per impianti tecnologici (Consiglio di Stato sez. VII, 18/02/2025, n. 1376). Rileva inoltre la sopravvenuta attestazione di conformità in sanatoria n. 415 del 13.11.2020, che ha regolarizzato la disciplina edilizia della vasca.

L’appello è pertanto accolto e, in riforma della sentenza impugnata, è accolto il ricorso di primo grado, con compensazione delle spese del doppio grado.