Cambio di destinazione d’uso: illegittima la norma del Lazio (Corte cost. n. 51/2025)
La Corte costituzionale ha cancellato una norma della Regione Lazio che, per un periodo limitato, permetteva di cambiare la destinazione d’uso degli edifici senza passare dal Consiglio comunale. Con la sentenza n. 51 del 2025 ha dichiarato illegittimo l’articolo 4, comma 4, della legge della Regione Lazio 18 luglio 2017, n. 7, sulla rigenerazione urbana e il recupero edilizio.
La norma. L’articolo 4 riguarda il cambio di destinazione d’uso degli edifici. Il comma 1 consente ai comuni di prevedere nei propri strumenti urbanistici interventi di ristrutturazione, anche con demolizione e ricostruzione, di singoli edifici fino a 10.000 metri quadri, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali indicate dall’articolo 23-ter del testo unico dell’edilizia, esclusa quella rurale. Serve però una deliberazione del Consiglio comunale. Il comma 4, quello censurato, stabiliva che, in attesa di quella delibera e comunque non oltre dodici mesi dall’entrata in vigore della legge, cioè fino al 19 luglio 2018, gli stessi interventi erano già ammessi sugli edifici esistenti legittimi, previa richiesta di un idoneo titolo abilitativo edilizio, salvo che l’edificio ricadesse in consorzi industriali, piani per insediamenti produttivi o zone omogenee D.
Il caso. Una società aveva chiesto a Roma Capitale il permesso di costruire per demolire un fabbricato con destinazione artigianale-produttiva e ricostruirlo come due ville bifamiliari a uso residenziale. L’area era destinata dal piano regolatore generale a verde e servizi pubblici locali. Il Comune prima non ha risposto, poi ha respinto la domanda. La società si è rivolta al Tribunale amministrativo regionale per il Lazio.
Il dubbio del giudice. Il TAR Lazio ha ritenuto che il titolo abilitativo richiesto dal comma 4 fosse il permesso di costruire ordinario o la SCIA, non il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici previsto dall’articolo 14, comma 1-bis, del testo unico dell’edilizia. Ne derivava che, in quel periodo, si potevano realizzare interventi in deroga alle previsioni del piano senza alcuna delibera del Consiglio comunale. Secondo il giudice questo stravolgeva la funzione di pianificazione del Comune e violava gli articoli 5, 97, 114, 117 e 118 della Costituzione.
La decisione. La Corte ha condiviso quella lettura e ha respinto l’obiezione di Roma Capitale, che chiedeva di interpretare la norma come riferita al permesso di costruire in deroga. Ha dichiarato inammissibile il richiamo all’articolo 97 della Costituzione, estraneo al contenuto delle censure. Nel merito ha ricordato che la pianificazione urbanistica è una funzione fondamentale dei comuni e che la legge regionale non può comprimerla fino a vanificarla. Deroghe agli strumenti urbanistici restano possibili, ma vanno misurate con un giudizio di proporzionalità: quanto viene tolto al Comune, per quali interessi sovracomunali, con quali compensazioni procedurali e per quanto tempo.
Perché la norma non regge. Nel procedimento per il permesso di costruire in deroga la delibera del Consiglio comunale è il momento in cui si verifica se l’opera risponde a un interesse pubblico prevalente rispetto all’assetto definito dal piano. La norma censurata eliminava quel passaggio, esautorando i Consigli comunali da ogni valutazione. Per la Corte l’incidenza è sproporzionata: comportava il rischio di un aumento incontrollato del carico urbanistico e degli insediamenti abitativi, in contrasto con le stesse finalità dichiarate della legge regionale, che punta a una rigenerazione urbana ampia e integrata, all’aumento delle aree pubbliche e allo sviluppo del verde urbano. La Corte ha indicato come esempio proprio il caso in esame: due ville residenziali in un’area destinata a verde e servizi pubblici locali.
Cosa cambia in pratica. La norma è stata rimossa e non può più essere applicata. Chi ha una controversia ancora aperta su una domanda presentata in quella finestra temporale non può più fondarla su quella disposizione. Resta il comma 1: il cambio di destinazione d’uso con ristrutturazione passa dalla scelta del Consiglio comunale, che deve inserirlo negli strumenti urbanistici. Fuori da questa cornice, per derogare al piano regolatore serve il permesso di costruire in deroga, con la delibera consiliare che accerta l’interesse pubblico prevalente.
Visualizza il provvedimento ufficiale: https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2025/51
Nota della Redazione
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