Artt. 1571-1606 c.c. — Della locazione (disposizioni generali)

Art. 1571 c.c. — Nozione

Art. 1571 (Nozione)

«La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1571 c.c. enuncia i tre elementi costitutivi del contratto di locazione: (i) la concessione del godimento di una cosa — mobile o immobile — da parte del locatore; (ii) la temporaneità del rapporto; (iii) il corrispettivo determinato (canone). Si tratta di contratto consensuale, bilaterale, oneroso, ad effetti obbligatori (non reali), a prestazioni corrispettive e di durata.

Il carattere meramente obbligatorio — il locatore si obbliga a fare godere, non trasferisce il possesso o la proprietà — è tratto essenziale che distingue la locazione dalla vendita e giustifica la disciplina degli artt. 1599–1606 sull’opponibilità ai terzi.

Analisi della norma

Oggetto della locazione. La norma comprende cose mobili e immobili, fungibili e infungibili, materiali e — per interpretazione estensiva accreditata dalla dottrina — anche beni immateriali (es. software, frequenze radio). L’oggetto deve essere determinato o determinabile. I diritti non sono tecnicamente locabili (sono cedibili in uso, ma non con il contratto tipico di locazione); nondimeno, in materia di diritto di godimento su beni altrui, la giurisprudenza ammette la locazione di diritti reali limitati.

Onerosità come elemento essenziale. Il corrispettivo — canonicamente denominato pigione, fitto, canone — è elemento tipizzante: la sua assenza qualifica il rapporto come comodato (art. 1803 c.c.). Il corrispettivo deve essere determinato o determinabile; la giurisprudenza ha chiarito che il rinvio a criteri oggettivi (indici ISTAT, valori di mercato) è sufficiente a integrare il requisito di determinabilità.

Temporaneità. La locazione è per definizione temporanea: la locazione in perpetuo è vietata (art. 1573 c.c.) ed è ridotta al termine massimo di trenta anni. Questa nota tipologica distingue la locazione dalla costituzione di diritti reali di godimento.

Coordinamento normativo

• Art. 1803 c.c. — comodato: contratto gratuito di godimento

• Art. 1615 c.c. — affitto: locazione di cosa produttiva con obbligo di gestione

• Art. 1 L. 392/1978 — durata minima per immobili abitativi

• Art. 1 L. 431/1998 — ambito applicativo della disciplina speciale delle locazioni abitative

Giurisprudenza

Qualificazione del contratto: distinzione locazione/comodato

La questione qualificatoria è fondamentale: il contratto privo di corrispettivo è comodato, a prescindere dal nomen iuris attribuitogli dalle parti. Cass. Sez. 5, ord. n. 13490/2026 ha affrontato direttamente la qualificazione del contratto quale comodato versus locazione ex artt. 1803 e 1571 c.c., riaffermando il principio per cui l’assenza di corrispettivo è determinante. Cass. Sez. 2, n. 787/2020 ha precisato che, pur essendo stato stipulato un contratto qualificato formalmente come comodato, ove le parti abbiano di fatto previsto un corrispettivo, anche esiguo, il rapporto va ricondotto alla locazione. Cass. Sez. 3, n. 25507/2016 ha censurato la sentenza di merito che aveva errato nella qualificazione del negozio come locazione ai sensi degli artt. 1571 ss. c.c.

Qualificazione di merito

Trib. Roma n. 3945/2026 ha qualificato il rapporto tra le parti come locazione — contratto essenzialmente oneroso — distinguendolo dal comodato sul presupposto della corresponsione del canone. Trib. Salerno n. 3910/2026 ha applicato l’art. 1803 c.c. per il comodato nell’ambito della distinzione con la locazione. Trib. Cagliari n. 80/2025 ha chiarito la distinzione tra comodato e locazione ai fini dell’accertamento del tipo contrattuale. Trib. Treviso n. 1190/2025 ha deciso espressamente sulla qualificazione del rapporto, riqualificando il “comodato” dichiarato dalle parti in locazione, in presenza di un canone dissimulato.

Distinzione locazione/affitto d’azienda

La giurisprudenza distingue la locazione di immobile dall’affitto d’azienda (art. 1615 c.c.) sulla base del bene oggetto del contratto: se il trasferimento del godimento riguarda un complesso organizzato di beni idoneo all’esercizio di un’attività d’impresa, il contratto è qualificabile come affitto d’azienda, con conseguente diversa disciplina.

Casistica pratica

• Locazione di immobile arredato a canone simbolico: se il canone è meramente simbolico e sproporzionato al valore di mercato, la giurisprudenza tende a qualificare il contratto come comodato (modale).

• Concessione di godimento a titolo gratuito con oneri accessori a carico del beneficiario: il pagamento di spese condominiali da parte del beneficiario non integra il corrispettivo; il rapporto rimane comodato.

• Locazione di ramo d’azienda: il giudice qualifica il contratto sulla base dell’oggetto effettivo; la qualificazione incide su forma, durata, prelazione e indennità di avviamento.

Art. 1572 c.c. — Locazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione

Art. 1572 (Locazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione)

«Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l’ordinaria amministrazione. Sono altresì atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno.»

Inquadramento sistematico e analisi

L’art. 1572 c.c. individua due ipotesi di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione in materia locatizia: (a) la locazione ultranovennale; (b) le anticipazioni del canone per più di un anno. La qualificazione rileva in tutti i casi in cui la capacità o i poteri dispositivi del contraente siano limitati dalla legge: rappresentanza legale del minore (art. 320 c.c.), amministrazione dei beni del coniuge in comunione, tutela, curatela, amministrazione condominiale. In tali fattispecie, il compimento dell’atto eccedente l’ordinaria amministrazione richiede autorizzazione giudiziale o assembleare.

Coordinamento normativo

• Art. 320 c.c. — atti di straordinaria amministrazione del rappresentante legale

• Art. 374 c.c. — locazioni del tutore oltre i nove anni

• Art. 1135 c.c. — poteri dell’amministratore condominiale

• Art. 1573 c.c. — durata massima della locazione (30 anni)

Art. 1573 c.c. — Durata della locazione

Art. 1573 (Durata della locazione)

«Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto.»

Analisi della norma

La norma fissa a trent’anni la durata massima della locazione, con meccanismo di riduzione automatica (non di nullità) in caso di violazione. Il divieto di locazione perpetua riflette la stessa logica che presiede alla limitazione dei diritti reali di godimento: preservare la circolabilità dei beni e impedire che il godimento si consolidi in capo al conduttore in termini analoghi alla proprietà. La formulazione “salvo diverse norme di legge” fa salve discipline speciali che prevedano durate differenti (es. locazione di beni demaniali, locazioni commerciali ultranovennali per impianti alberghieri ex art. 27, comma 3, L. 392/1978).

Art. 1574 c.c. — Locazione senza determinazione di tempo

Art. 1574 (Locazione senza determinazione di tempo)

«Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.»

Analisi della norma

L’art. 1574 c.c. integra il contratto privo di determinazione temporale con criteri legali suppletivi differenziati per tipo di bene. Per gli immobili non arredati a uso abitativo o professionale/commerciale la durata suppletiva è di un anno, salvi gli usi locali; per gli immobili mobiliati, la durata coincide con il periodo di riferimento del canone (mensile, settimanale, ecc.). La norma si coordina con l’art. 1596 c.c. sulla fine della locazione per comunicazione della disdetta. Nelle locazioni abitative, l’art. 1, L. 431/1998 impone la forma scritta e durate minime legali che rendono in larga misura residuale l’applicazione dell’art. 1574.

Art. 1575 c.c. — Obbligazioni principali del locatore

Art. 1575 (Obbligazioni principali del locatore)

«Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1575 c.c. è la norma cardine del sinallagma locatizio dal lato del locatore: ne elenca le obbligazioni fondamentali, che si articolano in un’obbligazione di consegna (n. 1), un’obbligazione di mantenimento (n. 2) e un’obbligazione di garanzia (n. 3). Si coordinano con questa disposizione gli artt. 1576–1586 c.c., che ne specificano il contenuto e le modalità attuative.

Analisi della norma

1) Consegna in buono stato di manutenzione. L’obbligo di consegna ha ad oggetto la cosa idonea all’uso convenuto. Il “buono stato di manutenzione” non è uno standard assoluto ma relativo all’uso pattuito: una cantina non deve avere lo stesso grado di rifinitura di un appartamento ad uso residenziale. L’idoneità va valutata al momento della consegna; i vizi successivi rientrano nell’obbligo di mantenimento.

2) Mantenimento in stato da servire all’uso convenuto. È un’obbligazione di durata, che perdura per tutta la vigenza del contratto. Essa implica l’esecuzione di tutte le riparazioni non di piccola manutenzione (art. 1576 c.c.) e il divieto di compiere innovazioni che diminuiscano il godimento (art. 1582 c.c.).

3) Garanzia del pacifico godimento. Questa obbligazione copre le molestie di diritto (terzi che pretendono diritti sulla cosa: art. 1585 c.c.), ma non le molestie di mero fatto, per le quali il conduttore deve agire autonomamente.

Coordinamento normativo

• Art. 1576 c.c. — mantenimento in buono stato locativo

• Art. 1578 c.c. — vizi della cosa locata

• Art. 1585 c.c. — garanzia per molestie di terzi

Giurisprudenza

Inadempimento del locatore — obblighi di consegna e manutenzione

Cass. Sez. 3, n. 20633/2016 ha affermato che il locatore che ritardi nella consegna o consegni la cosa in stato inidoneo all’uso pattuito risponde dell’inadempimento dell’obbligo ex art. 1576 c.c., legittimando il conduttore alla risoluzione o alla riduzione del canone. Cass. Sez. 3, ord. n. 7903/2017 ha ritenuto manifestamente infondata l’eccezione relativa agli obblighi del locatore ex artt. 1571 e 1575 c.c. in un caso in cui il conduttore aveva continuato a utilizzare l’immobile senza lamentare vizi. Cass. Sez. 3, ord. n. 7766/2018 ha censurato la sentenza di appello che non aveva valutato il rapporto tra gli obblighi del locatore e la condotta del conduttore.

Di merito

Trib. Nola n. 1355/2025 ha individuato come thema decidendum l’adempimento del locatore agli obblighi ex artt. 1575 e 1576 c.c., condannandolo al ripristino delle condizioni di idoneità dell’immobile. Corte di Appello di Roma n. 6660/2024 ha affermato che il locatore deve consegnare e mantenere la cosa idonea all’uso, richiamando espressamente le disposizioni degli artt. 1575 e 1576 c.c. Corte di Appello di Napoli n. 525/2025 ha affrontato gli obblighi di manutenzione e riparazione del locatore. Trib. Lecco n. 427/2024 ha applicato espressamente gli artt. 1575 n. 2 e 1576 c.c., dichiarando l’inadempimento del locatore per non aver provveduto alla manutenzione necessaria.

Casistica pratica

• Immobile con impianto elettrico non a norma: il locatore risponde della non idoneità all’uso se l’adeguamento era necessario all’uso pattuito.

• Consegna di immobile commerciale privo di agibilità: costituisce inadempimento dell’obbligo di consegna in buono stato.

• Umidità strutturale preesistente alla consegna: vizio della cosa che può legittimare risoluzione o riduzione del canone ex art. 1578 c.c.

Art. 1576 c.c. — Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Art. 1576 (Mantenimento della cosa in buono stato locativo)

«Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.»

Analisi della norma

La norma opera una ripartizione dell’obbligo di manutenzione tra locatore e conduttore: al locatore spettano le riparazioni straordinarie e quelle necessarie a mantenere l’idoneità all’uso; al conduttore le riparazioni di piccola manutenzione. Il confine tra riparazioni “necessarie” e “piccola manutenzione” è tracciato dalla giurisprudenza con riferimento alla natura strutturale del guasto, al costo relativo e alla causa del deterioramento. La L. 392/1978, art. 9 elenca in modo non esaustivo gli oneri accessori a carico del conduttore nelle locazioni urbane (pulizia, manutenzione ordinaria dell’ascensore, acqua, energia elettrica, ecc.).

Per i beni mobili, la regola è invertita: la conservazione e la manutenzione ordinaria gravano di default sul conduttore, salvo patto contrario.

Casistica pratica

• Sostituzione della caldaia: riparazione necessaria a carico del locatore, tranne che il guasto dipenda da negligenza del conduttore.

• Riparazione di serrature e rubinetti: piccola manutenzione a carico del conduttore.

• Rifacimento dell’impianto idrico per perdite strutturali: riparazione necessaria a carico del locatore.

• Verniciatura delle pareti a fine locazione: a carico del conduttore se il deterioramento supera il normale uso.

Art. 1577 c.c. — Necessità di riparazioni

Art. 1577 (Necessità di riparazioni)

«Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.»

Analisi della norma

L’art. 1577 c.c. pone a carico del conduttore un obbligo di avviso al locatore quando la cosa necessiti di riparazioni non di piccola manutenzione. L’omissione dell’avviso può rendere il conduttore responsabile del maggior danno derivante dal ritardo nell’esecuzione. Per le riparazioni urgenti (pericolo di danni imminenti o progressivi), il conduttore può intervenire direttamente con diritto al rimborso, ma deve darne avviso contemporaneo al locatore. Il rimborso è condizionato alla necessità delle riparazioni e alla loro urgenza; non si estende alle migliorie.

Art. 1578 c.c. — Vizi della cosa locata

Art. 1578 (Vizi della cosa locata)

«Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1578 c.c. disciplina la garanzia per vizi della cosa locata al momento della consegna. Si tratta di un rimedio parzialmente modellato sulla garanzia edilizia della vendita, ma con tratti autonomi: il conduttore può chiedere (i) la risoluzione del contratto, (ii) la riduzione del corrispettivo, e (iii) il risarcimento del danno se il locatore non prova di avere ignorato senza colpa i vizi.

Analisi della norma

Presupposti dei rimedi. I vizi devono: (a) essere preesistenti alla consegna; (b) diminuire in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (soglia di rilevanza qualitativa); (c) non essere stati conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della stipula. Il termine “apprezzabile” è valutato in concreto, con riferimento all’uso pattuito.

Vizi occulti e manifesti. I vizi facilmente riconoscibili (manifesti) escludono i rimedi risolutori e riduttivi, salva l’ipotesi di dolo del locatore ex art. 1579 c.c..

Responsabilità risarcitoria del locatore. Diversamente dai rimedi risolutori, il risarcimento presuppone la colpa del locatore: egli è esonerato se prova di avere ignorato i vizi senza colpa. La prova liberatoria è a carico del locatore.

Vizi relativi alla conformità urbanistica. La giurisprudenza ha precisato che la mancanza di autorizzazioni amministrative per l’uso pattuito non integra di per sé un vizio ex art. 1578, ma può rilevare come inadempimento dell’obbligo di consegna ex art. 1575 o come errore sulla qualità dell’oggetto.

Coordinamento normativo

• Art. 1579 c.c. — limitazioni convenzionali della responsabilità

• Art. 1580 c.c. — cose pericolose per la salute

• Art. 1581 c.c. — vizi sopravvenuti

Giurisprudenza

Vizi della cosa locata — risoluzione e riduzione del canone

Cass. Sez. 3, ord. n. 4905/2023 ha affrontato direttamente i vizi della cosa locata ex artt. 1578-1581 c.c., applicando in particolare la disciplina della riduzione del corrispettivo. Cass. Sez. 3, ord. n. 5968/2020 ha escluso che il mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative per l’uso pattuito integrasse un vizio ex art. 1578 c.c., riconducto invece nell’alveo dell’inadempimento dell’obbligo di consegna ex art. 1575. Cass. Sez. 3, ord. n. 10581/2018 ha affrontato la questione dell’autotutela del conduttore mediante sospensione unilaterale del canone in presenza di vizi. Cass. Sez. 3, n. 14342/2000 ha qualificato la mancanza di specifiche caratteristiche dell’immobile come vizio rilevante ex artt. 1578-1579 c.c.

Di merito

Corte di Appello di Firenze n. 2290/2026 ha affrontato la disciplina dei vizi per infiltrazioni/umidità, richiamando l’impostazione dell’art. 1578 c.c. Trib. Torre Annunziata n. 1224/2026 ha collegato i vizi della cosa locata all’art. 1578 c.c. e alla responsabilità del locatore. Corte di Appello di Bari n. 994/2025 ha esaminato se i difetti lamentati dal conduttore integrassero vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1578 c.c. Trib. Genova n. 1804/2024 ha affrontato i vizi ex artt. 1578-1581 c.c., valutando le contestazioni della conduttrice su umidità e infiltrazioni.

Casistica pratica

• Infiltrazioni dal tetto preesistenti alla consegna: vizio della cosa locata che legittima riduzione del canone o risoluzione se apprezzabilmente diminuiscono l’idoneità all’uso abitativo.

• Presenza di amianto nell’immobile: può integrare vizio ex art. 1578 e/o causa di risoluzione ex art. 1580 se pericolosa per la salute.

• Carenza del certificato di agibilità: la giurisprudenza è divisa; l’orientamento prevalente qualifica la mancanza come vizio giuridico rilevante ex art. 1578 o come inadempimento dell’obbligo di consegna.

• Rumori provenienti da locali adiacenti: se dovuti a vizi strutturali dell’immobile (scarsa coibentazione acustica), possono integrare vizi ex art. 1578.

Art. 1579 c.c. — Limitazioni convenzionali della responsabilità

Art. 1579 (Limitazioni convenzionali della responsabilità)

«Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.»

Analisi della norma

L’art. 1579 c.c. sancisce i limiti all’autonomia privata in materia di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore per vizi: il patto esonerativo è inefficace quando (i) il locatore ha taciuto i vizi in mala fede (scientemente), o (ii) i vizi rendono impossibile il godimento della cosa. Si tratta di un’applicazione speciale dei principi generali sulla validità delle clausole limitative di responsabilità (cfr. art. 1341, comma 2, c.c.) e sul dolo (cfr. art. 1229 c.c.). La norma va letta in combinato con l’art. 1580 c.c., che tutela la salute del conduttore in modo ancora più incisivo, rendendo inoperante qualsiasi rinuncia.

Art. 1580 c.c. — Cose pericolose per la salute

Art. 1580 (Cose pericolose per la salute)

«Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinuncia.»

Analisi della norma

L’art. 1580 c.c. introduce una tutela inderogabile a favore del conduttore e dei soggetti che convivono o lavorano nell’immobile locato: in presenza di un serio pericolo per la salute, il conduttore può sempre ottenere la risoluzione, anche se conosceva i vizi e aveva rinunciato ai rimedi. La norma ha carattere di ordine pubblico e non ammette deroghe. I “vizi” rilevanti devono interessare la cosa o “parte notevole” di essa; il pericolo per la salute deve essere “serio” (non meramente potenziale o irrilevante). La tutela si estende ai familiari e ai dipendenti, ampliando la cerchia dei soggetti protetti rispetto al singolo conduttore.

Art. 1581 c.c. — Vizi sopravvenuti

Art. 1581 (Vizi sopravvenuti)

«Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.»

Analisi della norma

L’art. 1581 c.c. estende la disciplina dei vizi — compresa la risoluzione, la riduzione del canone e il risarcimento del danno — ai vizi sopravvenuti nel corso del rapporto, purché non imputabili al conduttore. La clausola “in quanto applicabili” lascia alla giurisprudenza il compito di adattare la disciplina al caso concreto, tenuto conto che il vizio sopravvenuto può incidere sull’obbligo di mantenimento ex art. 1576 c.c. e sull’obbligo di garantire il pacifico godimento ex art. 1575, n. 3, c.c..

Art. 1582 c.c. — Divieto d’innovazione

Art. 1582 (Divieto d’innovazione)

«Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.»

Analisi della norma

Il divieto di innovazioni a carico del locatore è speculare al godimento del conduttore: il locatore non può apportare modifiche alla cosa locata — quand’anche migliorative — se tali modifiche diminuiscono il godimento del conduttore. La norma tutela la stabilità del godimento convenuto durante il rapporto. Non si escludono le innovazioni che non incidono negativamente sul godimento o quelle autorizzate dal conduttore. In caso di violazione, il conduttore può agire per risarcimento del danno o, se la diminuzione è rilevante, per risoluzione.

Art. 1583 c.c. — Mancato godimento per riparazioni urgenti

Art. 1583 (Mancato godimento per riparazioni urgenti)

«Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.»

Analisi della norma

L’art. 1583 c.c. sancisce l’obbligo del conduttore di tollerare le riparazioni urgenti eseguite dal locatore durante la locazione, pur se comportano privazione parziale del godimento. È il corollario obbligatorio dell’obbligo del locatore di mantenere la cosa in buono stato. La “urgenza” si apprezza in senso relativo: non differibilità al termine del contratto senza rischio di danni maggiori. Il conduttore è compensato dalle tutele dell’art. 1584 c.c..

Art. 1584 c.c. — Diritti del conduttore in caso di riparazioni

Art. 1584 (Diritti del conduttore in caso di riparazioni)

«Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.»

Analisi della norma

L’art. 1584 c.c. introduce due rimedi a favore del conduttore che subisce riparazioni:

• Riduzione del corrispettivo: scatta quando le riparazioni si protraggono per più di un sesto della durata del contratto e comunque per più di venti giorni. La riduzione è proporzionale sia alla durata complessiva delle riparazioni sia all’entità del mancato godimento.

• Scioglimento del contratto: ricorre indipendentemente dalla durata, se le riparazioni rendono inabitabile la parte della cosa necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia. Il giudice valuta le circostanze concrete.

Giurisprudenza

Cass. Sez. 3, ord. n. 6395/2018 ha interpretato gli artt. 1583-1584 c.c., affermando che il diritto alla riduzione del canone sorge al verificarsi delle condizioni di durata previste dalla norma e che la proporzionalità va riferita all’entità del mancato godimento. Trib. Pescara n. 430/2026 ha richiamato espressamente l’art. 1584 c.c. per riconoscere al conduttore la riduzione del canone durante i lavori di ristrutturazione. Trib. Pisa n. 180/2024 ha applicato l’art. 1584, co. 1, c.c., riconoscendo la riduzione proporzionale. Trib. Napoli n. 1237/2024 ha affrontato la tutela del conduttore per infiltrazioni e ha applicato la riduzione del canone durante i lavori.

Casistica pratica

• Rifacimento della facciata con ponteggi per 25 giorni: diritto alla riduzione del canone se supera il limite temporale e vi è mancato godimento effettivo.

• Lavori al tetto che rendono inabitabile la mansarda adibita ad alloggio: diritto allo scioglimento del contratto indipendentemente dalla durata.

• Riparazioni dell’impianto di riscaldamento in inverno: se prolungate e tali da rendere l’immobile non utilizzabile, integrano i presupposti dell’art. 1584, co. 2.

Art. 1585 c.c. — Garanzia per molestie

Art. 1585 (Garanzia per molestie)

«Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1585 c.c. distingue due categorie di molestie:

• Molestie di diritto: arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa (es. proprietario precedente, superficiario, usufruttuario, creditore ipotecario che agisce in giudizio). Il locatore garantisce il conduttore e deve intervenire per neutralizzarle.

• Molestie di fatto: arrecate da terzi che non vantano alcun diritto sulla cosa (es. vicini rumorosi, occupanti abusivi). Il locatore non risponde; il conduttore agisce in nome proprio.

Coordinamento normativo

• Art. 1586 c.c. — pretese da parte di terzi e chiamata in causa del locatore

• Art. 1575, n. 3, c.c. — garanzia del pacifico godimento

Giurisprudenza

Molestie di diritto e di fatto — responsabilità del locatore

Cass. Sez. 3, ord. n. 25187/2024 ha chiarito quando si configuri una “molestia di diritto” ex art. 1585 c.c. a carico del locatore, distinguendola dalla molestia di fatto. Cass. Sez. 3, n. 25219/2015 ha affermato che il locatore risponde delle molestie di diritto di terzi ma non di quelle di fatto, precisando i criteri discretivi. Cass. Sez. 3, ord. n. 16826/2018 ha qualificato la fattispecie di allagamenti provenienti da altro immobile del locatore come molestia di diritto ex art. 1585 c.c. Cass. Sez. 3, ord. n. 6010/2018 ha affermato che la molestia di diritto (anche quando si manifesta come immissione) rientra nella garanzia ex art. 1585, comma 1.

Di merito

Trib. Foggia n. 1417/2026 ha applicato gli artt. 1585-1586 c.c. distinguendo espressamente molestie di diritto e di fatto. Trib. Palermo n. 2930/2025 ha qualificato le infiltrazioni come “molestie di fatto” provenienti da terzi, escludendo la responsabilità del locatore ex art. 1585, comma 2. Corte di Appello di Firenze n. 1746/2024 ha applicato l’art. 1585 c.c. per distinguere le molestie di diritto da quelle di fatto, affermando la responsabilità del locatore per le prime. Corte di Appello di Genova n. 700/2024 ha richiamato l’art. 1585 c.c. distinguendo le tipologie di molestia.

Casistica pratica

• Infiltrazioni d’acqua da appartamento del locatore soprastante: molestia di diritto, il locatore risponde.

• Rumori di un vicino non proprietario né avente diritti sull’immobile: molestia di fatto, il conduttore agisce in proprio.

• Azione reale di un terzo che rivendica la proprietà dell’immobile: tipica molestia di diritto, il locatore deve garantire il conduttore e assumere la lite.

• Occupazione abusiva di parte del terreno locato da parte di un vicino: molestia di fatto se il vicino non vanta diritti; di diritto se vi è un titolo che ritiene di esercitare.

Art. 1586 c.c. — Pretese da parte di terzi

Art. 1586 (Pretese da parte di terzi)

«Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni. Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.»

Analisi della norma

L’art. 1586 c.c. stabilisce un meccanismo processuale a tutela di entrambe le parti: il conduttore ha l’obbligo di pronto avviso al locatore quando terzi pretendono diritti sulla cosa (pena il risarcimento del maggior danno derivante dal ritardo); il locatore, chiamato nel processo, deve assumere la lite; il conduttore può essere estromesso con la semplice indicazione del locatore, salvo che abbia interesse a rimanere in causa (es. per ottenere il risarcimento del danno subito).

Art. 1587 c.c. — Obbligazioni principali del conduttore

Art. 1587 (Obbligazioni principali del conduttore)

«Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.»

Analisi della norma

L’art. 1587 c.c. elenca le due obbligazioni principali del conduttore: (i) la ricezione della cosa con diligenza del buon padre di famiglia nell’uso conforme alla destinazione pattuita; (ii) il pagamento del canone nei termini.

Uso conforme e diligenza. Il conduttore deve usare la cosa secondo la destinazione pattuita (abitativa, commerciale, professionale) o comunque presumibile dalle circostanze. L’uso difforme legittima la risoluzione del contratto per inadempimento. Il parametro della diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.) comporta la cura della cosa come se fosse propria, entro i limiti dell’uso pattuito.

Pagamento del canone. Il canone deve essere corrisposto nei termini convenuti. Il mancato pagamento — anche di una sola rata in caso di inadempimento grave — legittima la risoluzione ai sensi degli artt. 1453 ss. c.c. e, per le locazioni abitative e commerciali, dell’art. 5 della L. 392/1978 (morosità del conduttore).

Art. 1588 c.c. — Perdita e deterioramento della cosa locata

Art. 1588 (Perdita e deterioramento della cosa locata)

«Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1588 c.c. introduce una presunzione di responsabilità a carico del conduttore per qualsiasi perdita o deterioramento della cosa locata avvenuto nel corso della locazione, incluso l’incendio. Si tratta di una presunzione relativa: il conduttore si libera provando che l’evento è dipeso da causa a lui non imputabile (caso fortuito, forza maggiore, fatto del terzo estraneo alla sua sfera di controllo). La responsabilità si estende ai danni cagionati da persone ammesse al godimento, anche temporaneamente (ospiti, subconduttori, collaboratori domestici, ecc.).

Analisi della norma

Presunzione di responsabilità e prova liberatoria. La norma inverte l’onere della prova: non è il locatore a dover dimostrare la colpa del conduttore, ma è il conduttore a dover provare la causa esterna non imputabile. La prova liberatoria deve essere specifica: la generica affermazione di non aver causato il danno non è sufficiente.

Incendio. L’espressa menzione dell’incendio riflette l’orientamento tradizionale che non considera l’incendio, di per sé, fatto imprevedibile ed inevitabile: il conduttore rimane responsabile salvo che provi la causa esterna (fulmine, fatto di terzi estranei, ecc.). Art. 1589 c.c. regola il caso specifico di cosa assicurata.

Responsabilità per fatto di terzi. La responsabilità per i danni cagionati da persone ammesse al godimento — anche temporaneamente — costituisce un’ipotesi di responsabilità per fatto altrui (responsabilità indiretta) fondata sul vincolo di godimento instaurato dal conduttore con tali soggetti.

Giurisprudenza

Presunzione di responsabilità del conduttore per perdita/deterioramento

Cass. Sez. 3, ord. n. 22289/2023 ha affrontato la responsabilità del conduttore ex art. 1588 c.c. per deterioramento dell’immobile, riaffermando la presunzione di colpa e i criteri della prova liberatoria. Cass. Sez. 3, ord. n. 1269/2019 ha applicato l’impianto di responsabilità dell’art. 1588 c.c. coordinato con l’art. 1218 c.c. Cass. Sez. 6, ord. n. 6550/2021 ha affermato che in caso di incendio il conduttore risponde salvo prova della causa esterna non imputabile. Cass. Sez. 3, n. 16877/2016 ha affrontato la responsabilità del conduttore per perdita/deterioramento anche per fatto di persone ammesse al godimento.

Di merito

Trib. Torino n. 384/2026 ha applicato l’art. 1588 c.c. al caso dell’incendio, affermando la presunzione di responsabilità del conduttore. Trib. Teramo n. 460/2025 ha applicato l’art. 1588 c.c. ai danni all’immobile locato, richiamando la presunzione. Trib. Milano n. 1377/2026 ha richiamato la presunzione di colpa del conduttore per la perdita e il deterioramento della cosa locata. Trib. Fermo n. 60/2026 ha affermato che il conduttore risponde della perdita o del deterioramento ex art. 1588 c.c.

Casistica pratica

• Allagamento per rubinetto lasciato aperto dal conduttore: deterioramento imputabile, il conduttore risponde.

• Incendio da impianto elettrico difettoso preesistente: la causa esterna (vizio dell’impianto) può costituire prova liberatoria.

• Danni causati da ospiti del conduttore durante una festa: responsabilità del conduttore ex art. 1588, comma 2.

• Crollo del soffitto per cedimento strutturale: causa esterna non imputabile, il conduttore è esonerato.

Art. 1589 c.c. — Incendio di cosa assicurata

Art. 1589 (Incendio di cosa assicurata)

«Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo. Quando si tratta di cosa mobile stimata e l’assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall’assicuratore. Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore.»

Analisi della norma

L’art. 1589 c.c. limita la responsabilità del conduttore per incendio quando la cosa era assicurata dal locatore: il conduttore risponde solo per la differenza tra indennizzo assicurativo e danno effettivo. Per le cose mobili stimate e assicurate per il valore di stima, l’integrale indennizzo assicurativo esonera completamente il conduttore. È comunque salvo il diritto di surrogazione dell’assicuratore (art. 1916 c.c.), che può agire contro il conduttore responsabile per recuperare l’indennizzo erogato, nei limiti del danno imputabile.

Art. 1590 c.c. — Restituzione della cosa locata

Art. 1590 (Restituzione della cosa locata)

«Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1590 c.c. è la norma cardine sulla riconsegna dell’immobile, di centrale rilevanza pratica. Il conduttore deve restituire la cosa nello stesso stato ricevuto, salvi: (a) il deterioramento da uso normale conforme al contratto; (b) il deperimento per vetustà. In mancanza di inventario o descrizione al momento della consegna, opera la presunzione legale di buono stato iniziale, invertendo il relativo onere della prova a carico del conduttore.

Analisi della norma

Obbligo di restituzione e descrizione iniziale. Lo strumento tipico per assolvere l’onere probatorio sullo stato iniziale è il verbale di consegna (o inventario), che descrive in dettaglio le condizioni dell’immobile. In sua assenza, si presume il buono stato, il che significa che il conduttore dovrà dimostrare che i danni esistenti al momento della restituzione erano preesistenti o derivanti da normale usura.

Uso normale e vetustà. Il conduttore non risponde del deterioramento derivante dall’uso normale della cosa secondo la destinazione contrattuale (vernice usurata, pavimenti graffiati dall’uso quotidiano). Non risponde neppure del deterioramento dovuto alla vetustà: il tempo che passa inevitabilmente degrada le cose, e tale degrado non può essere imputato al conduttore. La distinzione tra danno da uso normale/vetustà e danno risarcibile è spesso oggetto di contenzioso.

Luogo di restituzione per i mobili. Le cose mobili si restituiscono nel luogo di originaria consegna.

Giurisprudenza

Restituzione della cosa e standard di stato

Cass. Sez. 3, ord. n. 36249/2021 ha affrontato l’obbligo di restituzione ex art. 1590 c.c., ribadendo i criteri di valutazione del deterioramento da uso normale rispetto al danno risarcibile. Cass. Sez. 3, ord. n. 12384/2022 ha affermato che la presunzione di buono stato al momento della consegna ex art. 1590, comma 2, c.c. si applica in mancanza di descrizione, con onere a carico del conduttore di provare l’anteriorità dei vizi. Cass. Sez. 3, n. 14894/2018 ha enunciato il principio di restituzione nello stato ricevuto. Cass. Sez. 3, n. 12158/2016 ha affrontato la presunzione di buono stato e i criteri di sua superabilità.

Di merito

Trib. Latina n. 1278/2025 ha applicato l’art. 1590 c.c. all’obbligo di restituzione, valutando lo scarto tra stato iniziale e finale della cosa locata. Trib. Rieti n. 65/2025 ha affrontato l’art. 1590 c.c. stabilendo i criteri per la determinazione dello stato di restituzione. Trib. Napoli n. 4216/2025 ha applicato l’art. 1590 c.c. allo stato della cosa al momento della restituzione. Trib. Spoleto n. 745/2024 ha applicato l’art. 1590 c.c. valutando i danni imputabili al conduttore.

Casistica pratica

• Immobile restituito senza verbale d’ingresso: opera la presunzione di buono stato, il conduttore deve provare i vizi preesistenti.

• Pareti sporche e graffiate da bambini: usura da uso non normale, risarcibile dal conduttore.

• Pavimento consumato dopo 15 anni di locazione: deterioramento per vetustà, non addebitabile al conduttore.

• Impianti danneggiati per mancata manutenzione ordinaria del conduttore: danno risarcibile.

Art. 1591 c.c. — Danni per ritardata restituzione

Art. 1591 (Danni per ritardata restituzione)

«Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.»

Analisi della norma

L’art. 1591 c.c. regola la mora del conduttore nella restituzione: il conduttore che non riconsegna la cosa alla scadenza deve: (i) continuare a corrispondere il canone pattuito (o l’indennità di occupazione equivalente) fino all’effettiva riconsegna; (ii) risarcire il maggior danno dimostrato dal locatore (es. il valore di mercato superiore al canone contrattuale, il danno da mancato godimento o da mancata locazione a terzi a condizioni più favorevoli).

La norma pone a carico del locatore l’onere di provare il maggior danno rispetto al canone: il canone è il “pavimento” del risarcimento, automaticamente dovuto per effetto della mora, senza necessità di prova specifica.

Giurisprudenza

Ritardata restituzione e risarcimento del maggior danno

Cass. Sez. Un. n. 4892/2025 — pronuncia delle Sezioni Unite — ha affrontato la questione dei danni risarcibili al locatore per inadempimento del conduttore con ritardata restituzione, definendo i criteri per la quantificazione del maggior danno ex art. 1591 c.c. Cass. Sez. 3, n. 18946/2019 ha applicato direttamente l’art. 1591 c.c. alla ritardata restituzione dell’immobile. Cass. Sez. 3, ord. n. 6596/2019 ha precisato la responsabilità del conduttore per ritardata/omessa riconsegna e l’applicazione del canone come limite minimo del risarcimento. Cass. Sez. 3, ord. n. 26543/2021 ha affrontato direttamente l’art. 1591 c.c., confermando l’automatismo dell’obbligo di corrispondere il canone fino alla riconsegna.

Di merito

Trib. Catania n. 3064/2025 ha richiamato il principio della Cassazione sull’art. 1591 c.c. in caso di conduttore in mora nella restituzione. Trib. Nocera Inferiore n. 2685/2024 ha applicato l’art. 1591 c.c. alla ritardata restituzione dopo la cessazione del contratto. Trib. Milano n. 1421/2025 ha stabilito che il conduttore in mora deve corrispondere il canone fino all’effettiva riconsegna, più il maggior danno provato. Trib. Grosseto n. 400/2025 ha condannato il conduttore al pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna e al risarcimento del maggior danno.

Casistica pratica

• Conduttore che non riconsegna dopo la scadenza del contratto: deve il canone pattuito fino alla riconsegna effettiva (non al giorno della domanda giudiziale).

• Locatore che, dopo la scadenza, avrebbe potuto locare a canone più elevato: può domandare la differenza di mercato come “maggior danno” provandola in concreto.

• Morosità ante-scadenza seguita da mancata riconsegna: la mora nella restituzione si cumula con la morosità nei canoni pregressi.

Art. 1592 c.c. — Miglioramenti

Art. 1592 (Miglioramenti)

«Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.»

Analisi della norma

L’art. 1592 c.c. disciplina i miglioramenti apportati dal conduttore alla cosa locata con la seguente struttura:

• Regola generale: nessuna indennità al conduttore, salvo usi o leggi speciali.

• Eccezione: se il locatore ha consentito ai miglioramenti, deve pagare un’indennità pari alla minor somma tra il costo sostenuto dal conduttore e il valore del risultato utile al momento della riconsegna (criterio della minor somma).

• Compensazione: anche senza diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti non imputabili a colpa grave del conduttore.

Il consenso del locatore è requisito costitutivo del diritto all’indennità. Non è sufficiente la mera tolleranza: occorre un’approvazione espressa o inequivoca. Il locatore che consente ai miglioramenti non può poi pretenderne la rimozione senza pagare l’indennità.

Giurisprudenza

Miglioramenti e addizioni — indennità e consenso

Cass. Sez. 3, ord. n. 2914/2023 ha affermato che il diritto all’indennità per miglioramenti ex art. 1592 c.c. richiede il consenso del locatore e la dimostrazione della minor somma tra spesa e risultato utile. Cass. Sez. 3, ord. n. 30854/2023 ha affrontato la questione se le opere eseguite dal conduttore costituissero miglioramenti o addizioni ai sensi degli artt. 1592-1593 c.c. Cass. Sez. 3, n. 12840/2014 ha applicato direttamente la disciplina degli artt. 1592-1593 c.c. in tema di indennità al conduttore per miglioramenti. Cass. Sez. 3, n. 6126/2018 ha precisato che il “consenso del locatore” richiesto per il diritto all’indennità deve essere espresso e non meramente presunto dalla tolleranza.

Di merito

Trib. Paola n. 393/2026 ha affrontato la disciplina delle migliorie e addizioni del conduttore richiamando gli artt. 1592 e 1593 c.c. Trib. Patti n. 31/2026 ha applicato direttamente gli artt. 1592-1593 c.c. in tema di opere migliorative/addizioni. Trib. Lanciano n. 83/2025 ha applicato gli artt. 1592 e 1593 c.c. al caso di opere realizzate dal conduttore. Trib. Grosseto n. 29/2026 ha affrontato l’indennità per miglioramenti e addizioni, applicando il criterio della minor somma.

Casistica pratica

• Ristrutturazione del bagno con consenso scritto del locatore: diritto all’indennità pari alla minor somma tra costo e valore utile residuo al momento della riconsegna.

• Installazione di impianto di condizionamento senza consenso: nessuna indennità; il locatore può chiedere la rimozione o trattenere l’impianto senza compenso.

• Opere migliorative che compensano danni di normale usura: possibilità di compensazione ex art. 1592, comma 3.

Art. 1593 c.c. — Addizioni

Art. 1593 (Addizioni)

«Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.»

Analisi della norma

L’art. 1593 c.c. distingue le addizioni (beni aggiunti alla cosa locata) dai miglioramenti (opere che incrementano il valore della cosa senza aggiungere elementi nuovi). La disciplina è più favorevole al conduttore per le addizioni separabili senza nocumento: egli può rimuoverle, e il locatore che voglia trattenerle deve pagare la minor somma tra costo e valore. Per le addizioni inseparabili che costituiscono miglioramento, si rinvia all’art. 1592.

Art. 1594 c.c. — Sublocazione o cessione della locazione

Art. 1594 (Sublocazione o cessione della locazione)

«Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.»

Analisi della norma

L’art. 1594 c.c. opera una distinzione fondamentale tra:

• Sublocazione (concessione a terzo del godimento parziale o totale): libera di default per gli immobili, salvo patto contrario; richiede invece autorizzazione del locatore o usi per le cose mobili.

• Cessione del contratto (subentro di un terzo nella posizione del conduttore): richiede sempre il consenso del locatore.

La distinzione tra sublocazione e cessione risiede nella titolarità del rapporto: nella sublocazione il conduttore originario rimane parte del contratto di locazione; nella cessione, il terzo subentra integralmente nella sua posizione.

Discipline speciali. Per le locazioni abitative, l’art. 2, L. 392/1978 vieta la sublocazione totale anche per gli immobili; ammette la sublocazione parziale con previa comunicazione raccomandata al locatore. Per le locazioni commerciali, l’art. 36 della stessa legge disciplina la cessione del contratto contestualmente alla cessione d’azienda.

Giurisprudenza

Sublocazione e cessione — distinzione e limiti

Cass. Sez. 3, n. 329/1978 ha chiarito la ratio dell’art. 1595, comma 3, c.c. a tutela del locatore nel caso di nullità o risoluzione del contratto principale. Trib. Modena n. 242/2024 ha affermato che il conduttore non può sublocare/cedere senza il consenso del locatore. Corte di Appello di Bologna n. 505/2024 ha affrontato l’art. 36 L. 392/1978 nel contesto di cessione del contratto di locazione commerciale contestuale alla cessione d’azienda. Trib. Sassari n. 1120/2024 ha trattato la cessione/sublocazione del contratto di locazione commerciale ex art. 36 L. 392/1978. Trib. Siracusa n. 1175/2024 ha escluso che vi fosse stata cessione del contratto in assenza di consenso del locatore.

Art. 1595 c.c. — Rapporti tra il locatore e il subconduttore

Art. 1595 (Rapporti tra il locatore e il subconduttore)

«Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.»

Analisi della norma

L’art. 1595 c.c. regolamenta i rapporti tra locatore e subconduttore, che sono privi di rapporto diretto (il contratto di sublocazione lega il conduttore/sublocatore al subconduttore). Il locatore ha tuttavia: (i) un’azione diretta contro il subconduttore per il prezzo ancora dovuto e per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali; (ii) effetto riflesso delle vicende del contratto principale (nullità, risoluzione, sentenza) sul subconduttore. Il subconduttore non può opporre al locatore i pagamenti anticipati fatti al conduttore, salvo usi locali.

Art. 1596 c.c. — Fine della locazione per scadenza del termine

Art. 1596 (Fine della locazione per scadenza del termine)

«La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilità a norma dell’art. 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta nel termine fissato dalle norme corporative o, in mancanza, in quello determinato dalle parti o dagli usi.»

Analisi della norma

L’art. 1596 c.c. distingue due regimi di cessazione:

• Locazione a termine determinato: cessa automaticamente con la scadenza, senza necessità di disdetta. Se il conduttore rimane nel possesso della cosa, si può configurare la rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c..

• Locazione senza determinazione di tempo: cessa solo previa comunicazione di disdetta nel termine previsto (corporativo, convenzionale, o degli usi). L’omessa disdetta nel termine determina la prosecuzione automatica.

Art. 1597 c.c. — Rinnovazione tacita del contratto

Art. 1597 (Rinnovazione tacita del contratto)

«La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilità per le locazioni a tempo indeterminato. Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.»

Analisi della norma

L’art. 1597 c.c. disciplina la rinnovazione tacita della locazione: se il conduttore rimane nella cosa e il locatore non si oppone, il contratto si rinnova automaticamente con le stesse condizioni ma con durata pari alle locazioni a tempo indeterminato (art. 1574). La licenza (comunicazione formale della volontà di non rinnovare) data prima della scadenza preclude l’opposizione della tacita rinnovazione da parte del conduttore, salvo che il locatore abbia successivamente manifestato volontà di rinnovare.

Giurisprudenza

Rinnovazione tacita — presupposti e durata del contratto rinnovato

Cass. Sez. 3, ord. n. 1136/2023 ha definito i presupposti della rinnovazione tacita: permanenza nel godimento da parte del conduttore e assenza di opposizione da parte del locatore. Cass. Sez. 3, n. 22628/2016 ha esaminato la rinnovazione tacita e il suo rapporto con le condizioni del precedente contratto. Cass. Sez. 3, n. 7716/2015 ha richiamato espressamente l’art. 1597 c.c. sulla rinnovazione tacita. Cass. Sez. 3, n. 10542/2014 ha richiesto la permanenza nel godimento e la mancata disdetta come condizioni concorrenti.

Di merito

Trib. Teramo n. 132/2025 ha applicato l’art. 1597 c.c. a un caso di conduttore rimasto dopo la scadenza. Trib. Brindisi n. 319/2025 ha richiamato i presupposti della rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c. Trib. Teramo n. 166/2024 ha enunciato i presupposti della rinnovazione tacita ex artt. 1571 e 1597 c.c. Trib. Trani n. 143/2025 ha richiamato il principio secondo cui la permanenza nel godimento tollerata dal locatore determina la rinnovazione tacita.

Casistica pratica

• Conduttore che rimane dopo scadenza senza opposizione del locatore: rinnovazione tacita per la durata di legge.

• Locatore che, dopo la licenza, accetta canoni per il periodo successivo: manifesta volontà di rinnovo, preclude l’esercizio dello sfratto per scadenza.

• Locatore che, dopo la scadenza, avvia procedura di sfratto: non si configura rinnovazione tacita; l’azione giudiziale integra l’opposizione.

Art. 1598 c.c. — Garanzie della locazione

Art. 1598 (Garanzie della locazione)

«Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto.»

Analisi della norma

L’art. 1598 c.c. limita l’estensione temporale delle garanzie prestate da terzi (fideiussione, deposito cauzionale di terzo, garanzia bancaria): esse non coprono automaticamente le obbligazioni derivanti da proroghe del contratto. La ratio è la tutela del garante che ha consentito alla garanzia con riferimento al contratto originario e alla sua durata. Se le parti prorogano il contratto, il garante non è vincolato per il periodo aggiuntivo, salvo espressa estensione della garanzia. Questo principio si applica sia alla proroga legale (come quella prevista per le locazioni abitative da normative di emergenza) sia a quella convenzionale, a seconda dell’interpretazione della clausola di garanzia.

Art. 1599 c.c. — Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

Art. 1599 (Trasferimento a titolo particolare della cosa locata)

«Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.»

Inquadramento sistematico

L’art. 1599 c.c. è norma cruciale per la disciplina dell’alienazione dell’immobile locato. Deroga al principio emptio tollit locatum (la vendita travolge la locazione) del diritto romano, sancendo il principio contrario: la locazione con data certa anteriore all’alienazione è opponibile al terzo acquirente.

Analisi della norma

Data certa anteriore all’alienazione. Il presupposto generale è la data certa anteriore all’alienazione (data di stipula autenticata o registrazione). Per i beni immobili, la regola subisce un’importante modulazione.

Beni immobili — limite novennale. Le locazioni immobiliari non trascritte nei registri immobiliari sono opponibili all’acquirente nei soli limiti di nove anni dall’inizio della locazione, indipendentemente dalla data certa. Decorso il novennio, la locazione non è opponibile all’acquirente (che può intimare licenza). Se la locazione è trascritta, è opponibile senza limite di durata (art. 2923 c.c. in materia di espropriazione forzata).

Beni mobili non iscritti in registri pubblici. L’acquirente in buona fede che consegue il possesso non è vincolato dalla locazione, anche se ha data certa anteriore.

Assunzione volontaria dell’obbligo. L’acquirente che si impegna verso l’alienante a rispettare la locazione è comunque vincolato, a prescindere dalla data certa e dalla trascrizione.

Coordinamento normativo

• Art. 1600 c.c. — detenzione anteriore senza data certa

• Art. 1601 c.c. — risarcimento al conduttore licenziato

• Art. 1602 c.c. — subentro dell’acquirente nel contratto

• Art. 2923 c.c. — opponibilità in sede di espropriazione forzata

Giurisprudenza

Opponibilità della locazione al terzo acquirente

Cass. Sez. 3, ord. n. 33727/2023 ha affrontato l’opponibilità al terzo acquirente di una locazione dissimulata in un comodato, richiamando l’art. 1599 c.c. Cass. Sez. 3, n. 12907/2015 ha affrontato l’opponibilità di un affitto agrario ultranovennale all’aggiudicatario in procedura esecutiva. Cass. Sez. 1, n. 18574/2004 ha affrontato l’opponibilità ai terzi di un titolo non trascritto. Cass. Sez. 3, n. 2752/2015 ha richiamato l’art. 1599 c.c. in tema di opponibilità della locazione all’avente causa.

Di merito

Trib. Monza n. 977/2026 ha applicato gli artt. 1599 e 1602 c.c., affermando che il terzo acquirente deve rispettare la locazione con data certa anteriore. Trib. Padova n. 1917/2024 ha applicato l’art. 1599 c.c. sull’opponibilità della locazione al terzo acquirente. Corte di Appello de L’Aquila n. 1233/2026 ha richiamato e applicato l’art. 2923 c.c. sull’opponibilità in sede esecutiva. Trib. Salerno n. 4078/2024 ha affermato che la locazione con data certa anteriore all’alienazione è opponibile al terzo acquirente ex art. 1599 c.c.

Casistica pratica

• Vendita di immobile con locazione registrata anteriore: il compratore subentra nel contratto.

• Locazione ultranovennale non trascritta ceduta ad acquirente che ne era ignaro: opponibile nei soli limiti del novennio.

• Acquirente che assume l’obbligo di rispettare la locazione nel rogito: è vincolato a prescindere dalla data certa.

• Locazione in nero (non registrata) senza data certa: non opponibile all’acquirente.

Art. 1600 c.c. — Detenzione anteriore al trasferimento

Art. 1600 (Detenzione anteriore al trasferimento)

«Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilità per le locazioni a tempo indeterminato.»

Analisi della norma

L’art. 1600 c.c. offre una tutela attenuata al conduttore in possesso di una locazione senza data certa: se la sua detenzione è materialmente anteriore al trasferimento (il terzo acquirente sapeva o doveva sapere che era in uso), l’acquirente deve rispettare la locazione ma solo per la durata delle locazioni a tempo indeterminato ex art. 1574 c.c. (un anno per gli immobili). La norma bilancia la tutela del conduttore (non si trova improvvisamente senza titolo) con quella dell’acquirente (non è vincolato a lungo termine da un contratto senza data certa).

Art. 1601 c.c. — Risarcimento del danno al conduttore licenziato

Art. 1601 (Risarcimento del danno al conduttore licenziato)

«Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento, il locatore è tenuto a risarcirgli il danno.»

Analisi della norma

L’art. 1601 c.c. attribuisce al conduttore licenziato dall’acquirente per mancanza di data certa un’azione risarcitoria contro il locatore alienante (originario). La responsabilità del locatore è fondata sull’inadempimento contrattuale: aveva il dovere di garantire al conduttore il pacifico godimento per tutta la durata pattuita, e ha mancato a tale obbligo non dotando il contratto di data certa (o non trascrivendolo). Il danno risarcibile include il costo del trasloco, il lucro cessante, il danno derivante dalla perdita del contratto a condizioni favorevoli.

Art. 1602 c.c. — Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente

Art. 1602 (Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente)

«Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.»

Analisi della norma

L’art. 1602 c.c. sancisce il subentro automatico dell’acquirente nel contratto di locazione opponibile: dal giorno dell’acquisto, l’acquirente è il nuovo locatore e assume tutti i diritti (riscossione dei canoni) e le obbligazioni (manutenzione, garanzie) del contratto. Il locatore originario è automaticamente sostituito, senza necessità di cessione del contratto né di consenso del conduttore.

Giurisprudenza

Subentro del terzo acquirente

Cass. Sez. 1, ord. n. 29266/2024 ha affrontato gli effetti della vendita dell’immobile locato sul rapporto locatizio ex artt. 1599 ss. c.c. Cass. Sez. 3, ord. n. 14079/2023 ha affermato che l’acquirente subentra nei diritti e obblighi del contratto di locazione ex art. 1602 c.c. Cass. Sez. 3, ord. n. 17954/2021 ha precisato gli effetti del subentro dell’acquirente nel rapporto di locazione. Cass. Sez. 3, n. 2751/2015 ha applicato l’art. 1602 c.c. in tema di subentro dell’acquirente.

Di merito

Trib. Milano n. 9730/2025 ha affrontato gli effetti dell’opponibilità ex art. 1602 c.c. Trib. Monza n. 977/2026 ha affermato l’efficacia della locazione verso il terzo acquirente ex art. 1602 c.c. Trib. Bergamo n. 985/2025 ha richiamato e applicato l’art. 1602 c.c. sull’opponibilità e il subentro. Trib. Torino n. 6453/2024 ha affrontato la situazione del terzo acquirente dell’immobile locato e la sua successione nel rapporto.

Casistica pratica

• Acquirente che vuole aumentare il canone dopo il subentro: non può, è vincolato alle condizioni del contratto preesistente.

• Acquirente che si rifiuta di eseguire le riparazioni necessarie: inadempimento del contratto di locazione di cui è subentrato.

• Conduttore che continua a pagare il canone al vecchio locatore: rischio di doppio pagamento; l’acquirente può agire per il canone a partire dal giorno dell’acquisto.

Art. 1603 c.c. — Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione

Art. 1603 (Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione)

«Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.»

Analisi della norma

L’art. 1603 c.c. ammette che le parti inseriscano nel contratto di locazione una clausola risolutiva in caso di alienazione (clausola di scioglimento). In tal caso l’acquirente, per esercitare la facoltà, deve: (i) dare licenza al conduttore; (ii) rispettare il termine di preavviso per le locazioni a tempo indeterminato. Il conduttore licenziato non ha diritto al risarcimento del danno (diversamente dalla fattispecie dell’art. 1601), salvo patto contrario.

Art. 1604 c.c. — Vendita della cosa locata con patto di riscatto

Art. 1604 (Vendita della cosa locata con patto di riscatto)

«Il compratore con patto di riscatto non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.»

Analisi della norma

L’art. 1604 c.c. tutela il conduttore nel caso in cui la cosa locata sia venduta con patto di riscatto (art. 1500 c.c.): l’acquirente non può licenziare il conduttore finché l’acquisto non è divenuto definitivo (scadenza del termine di riscatto senza esercizio del diritto da parte del venditore). La ratio è ovvia: se il venditore riscatta, il contratto di vendita si scioglie con effetto retroattivo e l’acquirente torna cedente; sarebbe iniquo licenziare il conduttore per poi dover ripristinare la locazione.

Art. 1605 c.c. — Liberazione o cessione del corrispettivo

Art. 1605 (Liberazione o cessione del corrispettivo)

«La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali. Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta, può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento.»

Analisi della norma

L’art. 1605 c.c. tutela l’acquirente dell’immobile locato contro le vicende del credito al canone avvenute prima del suo acquisto (remissione del debito o cessione del canone al locatore cedente). Tali atti non sono opponibili all’acquirente senza data certa anteriore al trasferimento; se superano i tre anni e non sono stati trascritti, l’opponibilità è limitata al triennio. La norma impedisce al locatore cedente di “consumare” i canoni futuri a danno dell’acquirente che entra nel rapporto.

Art. 1606 c.c. — Estinzione del diritto del locatore

Art. 1606 (Estinzione del diritto del locatore)

«Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio. Sono salve le diverse disposizioni di legge.»

Analisi della norma

L’art. 1606 c.c. regola il caso in cui il diritto del locatore si estingue con effetto retroattivo (es. risoluzione per inadempimento della vendita a rate con riserva della proprietà; annullamento del titolo; riscatto del venditore; pronuncia costitutiva di un diritto antagonista): le locazioni da lui concluse con data certa sono mantenute se: (i) sono state stipulate senza frode (nei confronti di chi acquista il diritto con effetto retroattivo); (ii) non eccedono il triennio. La norma bilancia la tutela del conduttore in buona fede con quella di chi acquista retroattivamente il diritto. Le “diverse disposizioni di legge” fanno salve le specifiche regole sulla retroattività in campo ipotecario, successorio, ecc.

Tavola sinottica dei precedenti citati

N.	Autorità	Numero	Anno	Articolo	Tema
1	Cass. Sez. 5	n. 13490	2026		Qualificazione locazione/comodato
2	Cass. Sez. 2	n. 787	2020		Qualificazione locazione/comodato
3	Cass. Sez. 3	n. 25507	2016		Qualificazione del contratto
4	Trib. Roma	n. 3945	2026		Qualificazione locazione
5	Trib. Salerno	n. 3910	2026		Qualificazione comodato/locazione
6	Trib. Cagliari	n. 80	2025		Qualificazione del rapporto
7	Trib. Treviso	n. 1190	2025		Riqualificazione comodato in locazione
8	Cass. Sez. 3	n. 20633	2016		Obblighi locatore artt. 1575-1576
9	Cass. Sez. 3	n. 7903	2017		Obblighi locatore artt. 1571-1575
10	Cass. Sez. 3	n. 7766	2018		Obblighi locatore
11	Trib. Nola	n. 1355	2025		Obblighi locatore artt. 1575-1576
12	C. App. Roma	n. 6660	2024		Obblighi locatore manutenzione
13	C. App. Napoli	n. 525	2025		Obblighi riparazione locatore
14	Trib. Lecco	n. 427	2024		Inadempimento locatore art. 1576
15	Cass. Sez. 3	n. 4905	2023		Vizi cosa locata artt. 1578-1581
16	Cass. Sez. 3	n. 5968	2020		Vizi – mancanza agibilità art. 1578
17	Cass. Sez. 3	n. 10581	2018		Vizi – sospensione canone art. 1578
18	Cass. Sez. 3	n. 14342	2000		Vizi artt. 1578-1579
19	C. App. Firenze	n. 2290	2026		Vizi – infiltrazioni art. 1578
20	Trib. Torre Annunziata	n. 1224	2026		Vizi cosa locata art. 1578
21	C. App. Bari	n. 994	2025		Vizi cosa locata art. 1578
22	Trib. Genova	n. 1804	2024		Vizi artt. 1578-1581
23	Cass. Sez. 3	n. 6395	2018		Riparazioni – riduzione canone artt. 1583-1584
24	Trib. Pescara	n. 430	2026		Riduzione canone art. 1584
25	Trib. Pisa	n. 180	2024		Riduzione canone art. 1584
26	Trib. Napoli	n. 1237	2024		Infiltrazioni – riduzione canone
27	Cass. Sez. 3	n. 25187	2024		Molestie di diritto art. 1585
28	Cass. Sez. 3	n. 25219	2015		Molestie di diritto/fatto art. 1585
29	Cass. Sez. 3	n. 16826	2018		Molestie – allagamenti art. 1585
30	Cass. Sez. 3	n. 6010	2018		Molestie di diritto art. 1585
31	Trib. Foggia	n. 1417	2026		Molestie artt. 1585-1586
32	Trib. Palermo	n. 2930	2025		Molestie di fatto art. 1585
33	C. App. Firenze	n. 1746	2024		Molestie di diritto/fatto art. 1585
34	C. App. Genova	n. 700	2024		Molestie art. 1585
35	Cass. Sez. 3	n. 22289	2023		Perdita/deterioramento art. 1588
36	Cass. Sez. 3	n. 1269	2019		Responsabilità conduttore art. 1588
37	Cass. Sez. 6	n. 6550	2021		Incendio – responsabilità art. 1588
38	Cass. Sez. 3	n. 16877	2016		Deterioramento per fatto di terzi art. 1588
39	Trib. Torino	n. 384	2026		Incendio art. 1588
40	Trib. Teramo	n. 460	2025		Deterioramento art. 1588
41	Trib. Milano	n. 1377	2026		Presunzione responsabilità art. 1588
42	Trib. Fermo	n. 60	2026		Responsabilità conduttore art. 1588
43	Cass. Sez. 3	n. 36249	2021		Restituzione cosa art. 1590
44	Cass. Sez. 3	n. 12384	2022		Presunzione buono stato art. 1590
45	Cass. Sez. 3	n. 14894	2018		Restituzione nello stato ricevuto art. 1590
46	Cass. Sez. 3	n. 12158	2016		Presunzione buono stato art. 1590
47	Trib. Latina	n. 1278	2025		Restituzione art. 1590
48	Trib. Rieti	n. 65	2025		Restituzione art. 1590
49	Trib. Napoli	n. 4216	2025		Restituzione art. 1590
50	Trib. Spoleto	n. 745	2024		Danni imputabili al conduttore art. 1590
51	Cass. Sez. Un.	n. 4892	2025		Ritardata restituzione – maggior danno art. 1591
52	Cass. Sez. 3	n. 18946	2019		Ritardata restituzione art. 1591
53	Cass. Sez. 3	n. 6596	2019		Mora conduttore – canone art. 1591
54	Cass. Sez. 3	n. 26543	2021		Mora conduttore art. 1591
55	Trib. Catania	n. 3064	2025		Ritardata restituzione art. 1591
56	Trib. Nocera Inferiore	n. 2685	2024		Ritardata restituzione art. 1591
57	Trib. Milano	n. 1421	2025		Canone fino a riconsegna art. 1591
58	Trib. Grosseto	n. 400	2025		Mora – maggior danno art. 1591
59	Cass. Sez. 3	n. 2914	2023		Miglioramenti – indennità art. 1592
60	Cass. Sez. 3	n. 30854	2023		Miglioramenti/addizioni artt. 1592-1593
61	Cass. Sez. 3	n. 12840	2014		Indennità miglioramenti artt. 1592-1593
62	Cass. Sez. 3	n. 6126	2018		Consenso locatore art. 1592
63	Trib. Paola	n. 393	2026		Migliorie/addizioni artt. 1592-1593
64	Trib. Patti	n. 31	2026		Addizioni/miglioramenti artt. 1592-1593
65	Trib. Lanciano	n. 83	2025		Opere del conduttore artt. 1592-1593
66	Trib. Grosseto	n. 29	2026		Minor somma – addizioni artt. 1592-1593
67	Cass. Sez. 3	n. 329	1978		Effetti risoluzione su subconduttore art. 1595
68	Trib. Modena	n. 242	2024		Sublocazione senza consenso art. 1594
69	C. App. Bologna	n. 505	2024		Cessione contratto locazione commerciale
70	Trib. Sassari	n. 1120	2024		Cessione locazione – art. 36 L. 392/78
71	Trib. Siracusa	n. 1175	2024		Cessione contratto senza consenso
72	Cass. Sez. 3	n. 1136	2023		Rinnovazione tacita art. 1597
73	Cass. Sez. 3	n. 22628	2016		Rinnovazione tacita art. 1597
74	Cass. Sez. 3	n. 7716	2015		Rinnovazione tacita art. 1597
75	Cass. Sez. 3	n. 10542	2014		Presupposti rinnovazione tacita
76	Trib. Teramo	n. 132	2025		Rinnovazione tacita art. 1597
77	Trib. Brindisi	n. 319	2025		Rinnovazione tacita art. 1597
78	Trib. Teramo	n. 166	2024		Rinnovazione tacita artt. 1571, 1597
79	Trib. Trani	n. 143	2025		Rinnovazione tacita art. 1597
80	Cass. Sez. 3	n. 33727	2023		Opponibilità locazione dissimulata art. 1599
81	Cass. Sez. 3	n. 12907	2015		Opponibilità affitto ultranovennale art. 1599
82	Cass. Sez. 1	n. 18574	2004		Opponibilità titolo non trascritto
83	Cass. Sez. 3	n. 2752	2015		Opponibilità locazione art. 1599
84	Trib. Monza	n. 977	2026		Opponibilità e subentro artt. 1599, 1602
85	Trib. Padova	n. 1917	2024		Opponibilità art. 1599
86	C. App. L’Aquila	n. 1233	2026		Opponibilità in sede esecutiva art. 2923
87	Trib. Salerno	n. 4078	2024		Opponibilità all’acquirente art. 1599
88	Cass. Sez. 1	n. 29266	2024		Subentro acquirente artt. 1599 ss.
89	Cass. Sez. 3	n. 14079	2023		Subentro acquirente art. 1602
90	Cass. Sez. 3	n. 17954	2021		Effetti subentro art. 1602
91	Cass. Sez. 3	n. 2751	2015		Subentro acquirente art. 1602
92	Trib. Milano	n. 9730	2025		Subentro acquirente art. 1602
93	Trib. Bergamo	n. 985	2025		Subentro acquirente art. 1602
94	Trib. Torino	n. 6453	2024		Subentro acquirente – obblighi art. 1602