Esecuzione in forma specifica del preliminare: la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. prevale sulla domanda di risoluzione del dante causa (Cass. civ. Sez. 2 n. 5198 del 08.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di conflitto tra acquirente che agisce per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare e terzo che agisce per la risoluzione del contratto di acquisto del medesimo bene, la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. è opponibile al terzo, anche se il preliminare non sia stato trascritto. Il diritto ad ottenere la sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso rientra nella nozione di “diritti acquistati dai terzi” di cui all’art. 1458, secondo comma, c.c., e la priorità della trascrizione della domanda ne assicura la prevalenza. La trascrizione del preliminare, ex art. 2645-bis c.c., non è condizione per accedere alla tutela prenotativa di cui all’art. 2652, n. 2), c.c..

Il Fatto

Due coniugi convenivano in giudizio la promittente venditrice per ottenere l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Nel giudizio interveniva la dante causa della promittente venditrice, la quale sosteneva di aver già ottenuto la risoluzione del contratto con cui aveva alienato l’immobile alla sua avente causa, con sentenza successiva alla proposizione della domanda di risoluzione.

Il Tribunale accoglieva la domanda di esecuzione in forma specifica, rilevando l’anteriorità della trascrizione di tale domanda rispetto a quella di risoluzione. La Corte d’appello confermava tale impostazione, rigettando l’appello principale dell’intervenuta e accogliendo parzialmente quello incidentale dei promissari acquirenti. La dante causa proponeva quindi ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha anzitutto chiarito che la tesi dell’acquisto a non domino da parte dei promissari acquirenti è infondata, posto che, al momento della conclusione del preliminare, la promittente venditrice era ancora la proprietaria dell’immobile, non essendo intervenuta la sentenza di risoluzione del contratto con il suo dante causa. La questione va quindi risolta esclusivamente alla luce della disciplina degli effetti della risoluzione sui diritti dei terzi.

Richiamato l’art. 1458, secondo comma, c.c., la Corte ha osservato che la locuzione “diritti acquistati dai terzi” ha una portata ampia, tale da ricomprendere ogni diritto sul bene che il terzo possa opporre a chi se ne affermi titolare. In tale novero rientra anche il diritto ad ottenere l’esecuzione in forma specifica di un obbligo a contrarre, che sorge con la proposizione della domanda ex art. 2932 c.c.

La trascrizione di tale domanda, ai sensi dell’art. 2652, n. 2), c.c., assolve alla funzione di prenotare gli effetti della sentenza di accoglimento, che retroagiscono al momento della domanda stessa. La trascrizione del contratto preliminare, introdotta solo successivamente con l’art. 2645-bis c.c., ha l’effetto di anticipare la tutela prenotativa ma non costituisce condizione per accedervi.

Poiché la domanda di esecuzione in forma specifica era stata trascritta prima della domanda di risoluzione, gli effetti della sentenza di accoglimento prevalgono sulle pretese del terzo che agiva per la risoluzione, il quale resta vincolato dall’esito del giudizio instaurato dal promissario acquirente.