Supercondominio: riparto provvisorio a maggioranza in attesa delle tabelle (Cass. civ. n. 14452/2026)

Principi di diritto (Massima)

In mancanza di tabelle millesimali applicabili, l’assemblea condominiale o supercondominiale può deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi, a titolo di acconto e salvo successivo conguaglio una volta approvate le tabelle definitive.

L’unanimità è necessaria per derogare in via definitiva ai criteri legali di ripartizione delle spese o per approvare criteri convenzionali destinati a sostituirli stabilmente, ma non per adottare un criterio meramente transitorio funzionale alla gestione corrente in attesa della determinazione delle carature millesimali.

Il principio secondo cui le spese relative alle parti comuni del supercondominio devono essere ripartite proporzionalmente al valore delle proprietà individuali non impedisce quindi all’assemblea di adottare temporaneamente un diverso criterio, purché sia previsto il successivo conguaglio sulla base delle tabelle millesimali definitive.

Il Fatto

Alcuni condomini impugnavano una delibera del supercondominio contestando, tra l’altro, la ripartizione delle spese relative ai beni comuni in quote uguali anziché sulla base delle tabelle millesimali. Il Tribunale accoglieva la domanda e annullava la deliberazione. La Corte d’appello confermava la decisione, ritenendo illegittima l’applicazione del criterio paritario in assenza di una deliberazione approvata all’unanimità.

Il supercondominio ricorreva per cassazione deducendo che una precedente delibera assembleare aveva già stabilito, in occasione della trasformazione della precedente comunione in supercondominio, la ripartizione temporanea delle spese in parti uguali sino all’approvazione delle nuove tabelle millesimali, con espressa previsione di successivo conguaglio. Le tabelle erano state poi approvate e i relativi conguagli effettuati con decorrenza retroattiva.

La Motivazione della Corte

La Cassazione accoglie la censura relativa alla natura provvisoria del criterio adottato. Dagli atti risultava che l’assemblea aveva deliberato di ripartire temporaneamente le spese in parti uguali, affidando contestualmente a un tecnico la redazione delle nuove carature millesimali, divenute necessarie perché le precedenti tabelle non erano più applicabili dopo la dismissione degli immobili e la formazione di diverse proprietà. La stessa deliberazione prevedeva espressamente il successivo conguaglio sulla base dei valori definitivi.

La Corte ribadisce che, in assenza di tabelle millesimali, l’assemblea può adottare a maggioranza un criterio provvisorio di ripartizione dei contributi, purché operi come acconto e resti fermo il conguaglio una volta approvate le tabelle. In tale situazione non è necessaria l’unanimità, richiesta invece quando si intenda derogare stabilmente ai criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese.

La Corte d’appello aveva correttamente affermato, in linea generale, che le spese comuni del supercondominio devono gravare sui partecipanti in proporzione al valore delle rispettive proprietà e che una deroga definitiva richiede un titolo convenzionale o una deliberazione unanime. Aveva però applicato erroneamente tale principio al caso concreto, trascurando il carattere esclusivamente transitorio del criterio paritario e la previsione del successivo conguaglio. La Cassazione accoglie quindi il secondo motivo, dichiara assorbiti gli altri e cassa la sentenza con rinvio alla Corte d’appello per un nuovo esame.

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