Condominio, vicini di casa, affitto e acquisto: cosa puoi contestare e cosa no

No, se il vizio è di annullabilità. La delibera che ripartisce le spese in modo contrario ai criteri legali o al regolamento è annullabile, non nulla: va impugnata entro trenta giorni, altrimenti resta valida e il giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo non può più sindacarla, salvo che tu proponga domanda riconvenzionale di annullamento nei termini. Il giudice può invece rilevare anche d’ufficio la nullità, che però è residuale: delibere che modificano “per il futuro” i criteri di riparto, che esonerano un condomino dalle spese senza unanimità, che toccano beni di proprietà esclusiva. Il bilancio consuntivo non vale come quietanza né come riconoscimento di debito. Non puoi nemmeno sospendere il pagamento perché l’appaltatore del condominio è inadempiente.

Con l’azione dell’art. 69 disp. att. c.c., provando l’errore nel calcolo o il mutamento delle condizioni dell’edificio che altera di oltre un quinto il valore di un’unità. La revisione a maggioranza per mutate condizioni è possibile anche se sulle tabelle c’è un giudicato. La modifica “per fatti concludenti” non esiste: serve forma scritta e unanimità. Una delibera solo esplorativa è valida a maggioranza, ma una delibera programmatica non approva nuove tabelle. L’inclusione di un bene nelle tabelle presuppone che sia comune: se il titolo dice che è esclusivo, prevale il titolo. L’esclusione di un’unità dalle tabelle non è un esonero convenzionale dalle spese.

Alla sostituzione dell’ascensore contribuiscono anche i locali commerciali al piano terra, salvo deroga espressa del regolamento; la deroga al criterio legale richiede una previsione esplicita. Chi si è legittimamente distaccato dal riscaldamento centralizzato resta tenuto alle spese di sostituzione della caldaia, perché l’impianto resta un bene comune a cui può riallacciarsi; la delibera che ripartisce la caldaia in deroga ai millesimi è annullabile. Il condomino danneggiato dal lastrico solare ha diritto al risarcimento ma non è esonerato dal concorrere alle spese di riparazione. Per i frontalini dei balconi aggettanti e i muri maestri delle chiostrine si applica l’art. 1123 c.c.

L’acquirente risponde in solido con il venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.), ma ha regresso verso il venditore per le spese maturate prima dell’acquisto; l’obbligazione è autonoma, non “propter rem”. Lo stesso vale per il legatario dell’immobile verso il condominio. L’amministratore può chiedere i contributi solo al proprietario: non al coniuge o convivente assegnatario della casa familiare. Nei rapporti con il condominio, prima della riforma del 2012, il nudo proprietario non rispondeva delle spese ordinarie a carico dell’usufruttuario, ma solo di quelle straordinarie. Le spese straordinarie si prescrivono in dieci anni, quelle ordinarie e periodiche in cinque; rendiconto e impugnazione non interrompono la prescrizione.

È annullabile, non nulla: devi impugnarla entro trenta giorni da quando hai avuto compiuta conoscenza del verbale, e sei legittimato solo tu che non sei stato convocato, con l’onere di provare l’omessa convocazione. Il condomino regolarmente convocato non può impugnare per il vizio di convocazione di un altro. La convocazione è valida solo con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano: l’e-mail ordinaria non basta e il vizio non si sana con una ratifica successiva. Per il termine di cinque giorni conta la data in cui l’avviso è arrivato all’indirizzo, anche con avviso di giacenza. Sono annullabili anche la delibera su un punto fuori dall’ordine del giorno, quella presa in un luogo diverso da quello indicato e quella con quorum sbagliati.

Nei casi residuali fissati dalla Cassazione: mancanza degli elementi essenziali, oggetto impossibile o illecito, delibere che incidono su beni di proprietà esclusiva o su diritti dei singoli. Esempi: la delibera che dispone l’accesso al tetto attraverso l’appartamento di un condomino; quella che approva lavori su beni esclusivi; quella che esclude un condomino dall’impianto idrico comune senza unanimità; quella che modifica i criteri di riparto per il futuro; quella che esonera un condomino dalle spese. Anche il terzo proprietario leso può far accertare la nullità. Chi ha votato a favore, anche per delega, non può impugnare la delibera annullabile. Se il condominio sostituisce la delibera impugnata con una nuova, la causa può cessare per cessata materia del contendere.

No. L’art. 1129, comma 14, c.c. impone all’amministratore di specificare analiticamente il compenso al momento dell’accettazione dell’incarico, a pena di nullità della nomina. È nulla la delibera che approva il rendiconto includendo un compenso non specificato in quel modo. Il silenzio dei condomini sulla previsione di spesa non vale accettazione. Il diritto al compenso, invece, non richiede la prova documentale di ogni operazione: basta il rendiconto approvato. L’amministratore scaduto o dimissionario non ha diritto a compenso per l’attività ulteriore e deve limitarsi agli atti urgenti; la procura alle liti che rilascia dopo la cessazione è invalida. Sulla “prorogatio” le due Sezioni della Cassazione hanno dato letture diverse nel 2026: i due commenti sono linkati qui sotto.

Il rendiconto non richiede forme contabili rigide, ma deve contenere entrate, uscite, situazione patrimoniale, fondi e riserve, con chiarezza tale da consentire la verifica immediata (art. 1130-bis c.c.); la delibera che approva un rendiconto redatto in violazione di questi criteri è annullabile, quindi va impugnata nei trenta giorni. Il diritto di accesso ai documenti giustificativi è del singolo condomino. L’amministratore uscente che chiede il rimborso di anticipazioni deve provarle: il rendiconto approvato non basta. Per la revoca giudiziale serve una grave irregolarità, ma la domanda è inammissibile se l’amministratore è già cessato per decorso del biennio; la revoca non è soggetta a mediazione obbligatoria. Il condomino che agisce contro l’amministratore per violazione dei suoi obblighi deve dimostrare un pregiudizio concreto.

Si parte dal primo atto con cui il costruttore ha venduto la prima unità: è lì che nasce il condominio e che una riserva di proprietà può escludere la comunione. In mancanza, l’art. 1117 c.c. attribuisce al condominio i beni necessari all’uso comune o destinati al servizio di tutti. Il sottotetto è comune se per caratteristiche può diventare un vano autonomo; la terrazza a livello che copre i vani sottostanti si presume comune; chi rivendica la proprietà esclusiva del lastrico deve provarla con il titolo, e l’uso esclusivo non è incompatibile con la natura comune. Le autorimesse interrate, nel regime anteriore alla riforma del 2012, non rientrano nella presunzione. Il condono edilizio e le planimetrie catastali non spostano nulla. Il “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune non esiste: la pattuizione che lo crea è nulla; e l’uso più intenso di un’area verde non si usucapisce.

Di regola sì, nei limiti dell’art. 1102 c.c.: puoi usare il muro perimetrale comune per appoggiare impianti a servizio della tua unità (condizionatore, canna fumaria) senza autorizzazione, purché non impedisca il pari uso agli altri, non alteri la destinazione del bene e non leda decoro e stabilità. Il parere negativo dell’assemblea non ha valore se l’opera non modifica le parti comuni. La telecamera installata nella tua proprietà che inquadra parti comuni non richiede la delibera dell’art. 1122-ter. L’inferriata sul pianerottolo è legittima se non riduce le utilità degli altri. Il limite vero è il regolamento contrattuale: quello predisposto dal costruttore e accettato negli atti di acquisto può vietare canne fumarie, occupazioni del cortile o certe destinazioni (uno “studio odontoiatrico” rientra nel divieto di “gabinetto di cura”), e queste clausole si modificano solo all’unanimità e sono opponibili agli acquirenti se trascritte o richiamate. Il decoro architettonico è valutato dal giudice di merito sulle caratteristiche visibili e sull’eventuale danno economico.

Dopo la riforma del 2020 (d.l. 76/2020) le opere per eliminare le barriere architettoniche non sono mai innovazioni voluttuarie e i limiti del regolamento condominiale non le possono bloccare: l’unico limite è la sicurezza del fabbricato, con una comparazione in concreto tra i diritti coinvolti. Più in generale, non è innovazione vietata il rifacimento delle scale o la recinzione del portico per sicurezza, se la destinazione del bene non cambia. La locazione di una parte comune (uso indiretto) si può deliberare a maggioranza solo se l’uso diretto da parte di tutti è impossibile. Il ripristino del riscaldamento centralizzato dismesso con una delibera annullata è dovuto, anche a chi nel frattempo ha un impianto autonomo.

Può, nei limiti dell’art. 1127 c.c.: condizioni statiche, aspetto architettonico, aria e luce. Il limite statico è un divieto assoluto, superabile solo con il consenso unanime; in zona sismica la pericolosità si presume e va provata la compatibilità, anche per la trasformazione di locali esistenti senza aumento di altezza. Agli altri condomini spetta l’indennità di sopraelevazione per il fatto stesso dell’intervento. Verso i vicini, la sopraelevazione è “nuova costruzione”: rispetta le distanze vigenti al momento in cui si realizza, senza il criterio della prevenzione, e il d.m. 1444/1968 integra l’art. 873 c.c. Il regolamento contrattuale può vietarla. Scavare nel sottosuolo comune, invece, è appropriazione dell’area comune.

A ciascuno dei responsabili per l’intero. Quando il danno da infiltrazioni dal lastrico o dalla terrazza a livello deriva sia da difetti di manutenzione a carico del condominio sia da omissioni di chi ne ha l’uso esclusivo, tra loro c’è solidarietà (art. 2055 c.c.): le quote dell’art. 1126 c.c. (un terzo all’utente, due terzi agli altri) valgono solo nei rapporti interni e gli altri corresponsabili non sono litisconsorti necessari. Il condominio risponde ex art. 2051 c.c. anche per difetti costruttivi originari delle parti comuni se non fa la manutenzione straordinaria, e l’illecito è permanente. Il proprietario dell’unità sovrastante risponde delle infiltrazioni dai suoi impianti; l’intermittenza del fenomeno non lo libera. Chi compra dopo il fatto dannoso non ne risponde: l’obbligo risarcitorio non è “propter rem”.

Solo la tua quota. L’obbligazione dei condomini verso l’appaltatore è parziaria, non solidale: la ditta può agire direttamente contro il singolo condomino, ma solo per la parte di corrispettivo di sua spettanza, senza bisogno di una cessione del credito. Se l’impresa esegue lavori extra non autorizzati, non ha diritto al compenso. Per i vizi dell’opera il committente può rifiutare il pagamento anche con una semplice eccezione; il direttore dei lavori che non vigila risponde in solido con l’appaltatore. Per i danni a terzi durante i lavori risponde di regola l’appaltatore, ma il proprietario resta custode del bene.

Sì, se la distanza violata è quella del codice o di norme locali integrative: in quel caso spetta la riduzione in pristino, e la conformità al permesso di costruire non salva il vicino, perché i rapporti tra privati sono autonomi. La distanza di dieci metri tra pareti finestrate (d.m. 1444/1968) si applica anche tra privati e vale solo per le vedute, non per le luci. La sopraelevazione e la demolizione-ricostruzione con aumento di volume sono nuove costruzioni; la ristrutturazione nello stesso volume e la chiusura di un androne dentro la sagoma no. Il muro di contenimento di un terrapieno artificiale è costruzione, quello sotto il piano di campagna no. Chi chiede l’arretramento deve provare di aver costruito per primo. La violazione delle distanze è illecito permanente, ma il danno non è mai “in re ipsa”: va provato. Il vicino può usucapire il diritto a mantenere la costruzione a distanza illegale, con possesso ventennale.

È veduta l’apertura che consente di affacciarsi e guardare nel fondo del vicino, frontalmente e di lato, senza mezzi artificiali; una grata sul parapetto non lo esclude di per sé, mentre un’apertura troppo alta per affacciarsi è una luce irregolare, e le aperture con inferriate sono luci. Le vedute dirette vanno tenute a un metro e mezzo dal confine (art. 905 c.c.) e qui il principio di prevenzione non opera. Le luci irregolari del vicino puoi sempre farle regolarizzare, e il tuo “diritto di panorama” non lo impedisce, perché è una situazione di fatto senza tutela autonoma. Le luci non trasformate in vedute non impediscono al vicino di costruire in aderenza. La servitù di veduta si acquista anche per usucapione e una diffida non interrompe il termine.

Per gli alberi vale l’art. 892 c.c.: se l’albero è a distanza legale non puoi chiederne la recisione in altezza, perché la norma non fissa limiti di altezza. Alberi e siepi sono esentati dalle distanze se c’è una struttura divisoria che impedisce la vista. Nel muro divisorio comune nicchie e incavi non possono superare metà dello spessore (art. 884 c.c., che prevale sull’art. 1102). La comunione forzosa del muro sul confine richiede un atto scritto, non basta appoggiarsi. Con un muro comune la linea di confine non è la mezzeria; nelle liti di confine il catasto è prova sussidiaria. Le canne fumarie non seguono l’art. 889 c.c. ma i regolamenti locali e l’art. 890. Tutti questi diritti si fanno valere anche in via possessoria, ma solo per la molestia effettiva.

Che le immissioni superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.): l’azione ha carattere reale, come la negatoria, e il giudice deve accertare in concreto la tollerabilità. Se il responsabile esegue le opere suggerite dal consulente, il giudice non può dare per cessato il fenomeno senza verificare che le opere funzionino davvero. Una volta esclusa la prova delle immissioni nel merito, in Cassazione non si riapre la valutazione. Le immissioni industriali che impediscono di affittare l’immobile danno diritto al risarcimento anche senza superamento di soglie.

Se il fondo è intercluso hai diritto alla servitù coattiva di passaggio (art. 1051 c.c.): devi provare solo l’interclusione, il percorso lo determina il giudice contemperando brevità e minor danno. Se il passaggio esisteva già, la servitù può nascere per destinazione del padre di famiglia (opere visibili e permanenti al momento della divisione dei fondi: non basta che ci sia una strada) o per usucapione, ma solo se è apparente. La servitù volontaria richiede un titolo che identifichi con certezza i fondi, e per essere opponibile a chi compra il fondo servente dev’essere trascritta. Estensione e modalità si leggono nel titolo; chi ha una servitù di accesso ha diritto alle chiavi del cancello. Il proprietario del fondo servente può chiedere il trasferimento del passaggio in altro luogo se non peggiora l’esercizio.

Non automaticamente. La sentenza di risoluzione retroagisce al momento dell’inadempimento: il pagamento in corso di causa è irrilevante per la risoluzione e il giudice valuta comunque la gravità dell’inadempimento, specie se i ritardi sono ripetuti; la tolleranza passata del locatore non la esclude. Il locatore che ottiene lo sfratto può chiedere in separato giudizio i canoni, e dopo la risoluzione ha diritto al mancato guadagno fino alla scadenza naturale, anche se l’immobile è stato restituito prima (Sezioni Unite 2025). L’inquilino può sospendere il canone solo in proporzione all’inadempimento del locatore e in buona fede. La locazione non registrata è nulla, ma la registrazione tardiva la sana retroattivamente senza cancellare la morosità. La clausola che addossa all’inquilino il 100% dell’ISTAT con effetto cumulativo è nulla. Per l’opposizione tardiva allo sfratto i dieci giorni decorrono dal preavviso di rilascio.

Per i danni a fine locazione il locatore deve provare lo stato iniziale e il deterioramento oltre l’uso conforme; per la riconsegna in ritardo basta che provi il contratto, è l’inquilino a dover provare di aver riconsegnato. Le riparazioni straordinarie, come la sostituzione di uno scarico incassato nel muro, spettano al locatore: l’inquilino non risponde delle infiltrazioni che ne derivano. Il locatore resta custode delle strutture murarie e degli impianti incorporati, e risponde dei danni ai terzi. In caso di incendio appiccato da terzi l’inquilino si libera solo provando di non averli ammessi nell’immobile o di aver adottato ogni cautela. Chi resta nell’immobile dopo la condanna al rilascio, se avvertito, risponde in solido del danno da occupazione. La TARI: la denuncia è un obbligo personale dell’inquilino, ma se il proprietario ha già pagato l’inquilino paga solo la sanzione.

L’inquilino può recedere per gravi motivi: il recesso si perfeziona con la sola comunicazione, i motivi vanno specificati ma non provati subito, e devono essere fatti sopravvenuti, imprevedibili ed estranei alla sua volontà (per un negozio, la crisi economica del punto vendita va accertata in concreto). Nelle locazioni non abitative è nulla la clausola che consente al locatore di recedere alla prima scadenza fuori dai casi di legge, e il rifiuto di rinnovare non toglie all’inquilino l’indennità di avviamento. La pandemia non ha dato diritto a una riduzione del canone “ad equità”. Nel comodato di casa alla famiglia del figlio, la durata si ricava dall’uso convenuto, ma l’urgente e imprevisto bisogno del comodante consente di chiedere la restituzione immediata.

Se il venditore è inadempiente puoi recedere e chiedere il doppio della caparra, oppure chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno provato: le due strade non si cumulano, e chi chiede la risoluzione con i danni non ottiene anche il doppio. La caparra pari all’intero prezzo è nulla. Il termine “entro e non oltre” non è di per sé essenziale, ma anche il termine non essenziale violato consente il recesso. Il promissario acquirente può rifiutare il rogito se mancano agibilità e conformità edilizia o se ci sono ipoteche non cancellate. L’abuso edilizio non rende nullo il preliminare, ma il venditore che non si attiva per la sanatoria è gravemente inadempiente e la caparra si incamera. Nel definitivo, la mancanza del certificato di agibilità è “aliud pro alio” se insanabile, e il mancato ottenimento del certificato è un danno risarcibile; la dichiarazione mendace del venditore sui titoli edilizi rende nulla la compravendita, e il notaio risponde se non verifica.

Per rovina e gravi difetti (art. 1669 c.c.) puoi agire anche contro il venditore-costruttore che ha diretto o sorvegliato i lavori, e la presunzione di addebitabilità grava su di lui. La garanzia per i vizi copre anche i difetti che hanno origine nelle parti condominiali. Il mediatore deve informarti delle circostanze che incidono sulla sicurezza dell’affare, ipoteche e difformità urbanistiche comprese: se tace, risponde e può dover restituire la provvigione; non ha però un dovere di indagine sulla solvibilità delle parti. La provvigione spetta con il preliminare, anche senza rogito, ma solo se l’affare è effetto adeguato della sua opera, solo al verificarsi della condizione del mutuo, e mai se l’agente non è abilitato. Le planimetrie allegate al rogito fanno parte del contratto se richiamate e sottoscritte.

Serve un possesso ventennale, continuo, pacifico e “da proprietario”, già compiuto quando proponi la domanda. Non è possesso utile quello che nasce da un comodato, da un preliminare con consegna anticipata o da una concessione del proprietario: lì sei detentore e devi provare l’interversione. Firmare un comodato dopo vent’anni è rinuncia tacita all’usucapione; chiedere in giudizio l’esecuzione di un contratto riconosce la proprietà altrui. Tra parenti, la tolleranza esclude il possesso ma chi la invoca deve provarla; una relazione lunga di per sé non prova la tolleranza. Tra comproprietari, non c’è interversione: si usucapisce la quota degli altri solo con un comportamento che renda loro impossibile il godimento, e in condominio la prova del possesso esclusivo è rigorosa. La semplice coltivazione del fondo non prova l’animus possidendi.