Il notaio non risponde delle dichiarazioni del venditore accettate dall’acquirente (Cass. 2342/2026)
Corte di Cassazione, Sez. III civile, ordinanza n. 2342 del 4 febbraio 2026 (R.G.N. 19961/2021; ud. 28 gennaio 2026) — Presidente Emilio Iannello, Relatore Marco dell’Utri.
Il principio di diritto
Il notaio che inserisce, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice — accettata dall’acquirente — dell’avvenuta estinzione del debito garantito da ipoteca, con l’indicazione della già inoltrata richiesta di cancellazione della garanzia, non risponde della mancata veridicità di tali dichiarazioni, non essendo tenuto ad alcuna attività di accertamento a fronte dell’espressione del potere valutativo del contraente, cui solo spetta apprezzare il rischio di quell’operazione negoziale.
Il fatto
In occasione di una compravendita immobiliare, la notaia rogante aveva dato atto della dichiarazione del venditore circa l’avvenuta estinzione del mutuo posto a fondamento di un’iscrizione ipotecaria ancora gravante sul bene e circa l’avvenuta richiesta di cancellazione dell’ipoteca: dichiarazione che il venditore aveva accompagnato con una certificazione apparentemente proveniente dalla banca, materialmente consegnata alla notaia. Emersa in seguito la falsità di quella certificazione e l’inesistenza della richiesta di cancellazione — circostanze fraudolentemente rappresentate dal venditore — l’acquirente conveniva la notaia per responsabilità professionale (artt. 2055 e 1176 cod. civ.), lamentando la mancata verifica della veridicità di quanto attestato. La Corte d’appello di Roma, in riforma della decisione di primo grado, rigettava la domanda risarcitoria, escludendo la responsabilità della notaia, a sua volta vittima della truffa ordita dal venditore. L’acquirente proponeva ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo.
La motivazione
Il motivo — violazione e falsa applicazione degli artt. 2055 e 1176 cod. civ. — è infondato. La Corte dà continuità all’orientamento secondo cui il notaio che trasfonde nell’atto pubblico di trasferimento la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, dell’avvenuta estinzione del debito garantito da ipoteca (con indicazione della già inoltrata richiesta di cancellazione), non risponde della non veridicità di tali dichiarazioni, non essendo tenuto ad alcuna attività di accertamento a fronte dell’espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio dell’operazione negoziale (Cass., Sez. 3, n. 21792 del 27 ottobre 2015).
Le dichiarazioni rese da una parte in presenza dell’altra e da questa accettate appartengono alla dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti: su di esse al notaio è preclusa ogni ingerenza, non essendovi alcun accertamento da compiere. Inserendo nell’atto la dichiarazione del venditore, accettata dall’acquirente, dell’estinzione del debito e dell’inoltrata richiesta di cancellazione, il notaio ha pienamente assolto ai propri doveri professionali, gravando sulla sola parte venditrice la responsabilità della veridicità delle dichiarazioni. Nella specie l’acquirente, lungi dal contestare le dichiarazioni del venditore, ne aveva accettato il contenuto fattuale, così assumendo su di sé la responsabilità della valutazione sulla loro credibilità e il correlativo rischio contrattuale; la corrispondenza apparentemente proveniente dalla banca era, per forma e contenuto, tale da non lasciare adito ad alcun sospetto. In assenza di un’espressa manifestazione di volontà dell’acquirente diretta a chiedere alla notaia ulteriori accertamenti, resta esclusa ogni responsabilità di quest’ultima per le conseguenze pregiudizievoli delle dichiarazioni mendaci del venditore. Di qui il rigetto del ricorso, con condanna alle spese.
Implicazioni pratiche
La pronuncia ridisegna con nettezza il perimetro dei doveri del notaio rogante. Ciò che appartiene alla dimensione negoziale — le dichiarazioni che una parte rende e l’altra accetta — non impone al notaio un dovere di accertamento sulla loro veridicità: il rischio dell’operazione resta sul contraente che quelle dichiarazioni ha accettato senza contestarle. Per l’acquirente la lezione è operativa: se vuole trasferire sul notaio una verifica ulteriore (ad esempio sull’effettiva estinzione del mutuo o sull’avvenuta richiesta di cancellazione dell’ipoteca), deve formulare un’espressa e specifica richiesta in tal senso; il silenzio equivale ad assunzione del rischio. Per chi difende la responsabilità professionale del notaio, la decisione conferma che, a fronte di documentazione non sospetta nella forma e nel contenuto, non è esigibile un impegno di accertamento spinto sino alla verifica della genuinità di certificazioni provenienti da terzi.
Provvedimento integrale: scarica il PDF