Il singolo condomino può agire in proprio per i danni alle parti comuni, anche da inadempimento contrattuale (Cass. 2984/2026)
Corte di Cassazione, Sez. III civile, ordinanza n. 2984 del 10 febbraio 2026 (R.G.N. 16143/2023) — Presidente Chiara Graziosi, Relatore Marilena Gorgoni.
Il principio di diritto
Il singolo condomino conserva la legittimazione ad agire — o a resistere — a difesa non solo dei propri diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni, anche quando l’amministratore o gli altri condomini restino inerti. Tale legittimazione alternativa individuale sussiste ogni volta che la controversia incida sui diritti del singolo su un bene comune, e non è esclusa dal fatto che l’azione riguardi l’inadempimento di un contratto stipulato dal condominio. La circostanza che i danni siano solo «indiretti» non nega la legittimazione, ma attiene al diverso piano della titolarità sostanziale del diritto al risarcimento.
Il fatto
Una società, proprietaria di due appartamenti (pari a 41 millesimi), conveniva in giudizio il direttore dei lavori nominato dal condominio per gli interventi di risanamento affidati in appalto, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni alle parti comuni e, in subordine, per la propria quota, oltre ai danni ai propri appartamenti. Il Tribunale dichiarava la società carente di legittimazione attiva rispetto alla domanda di risarcimento da inadempimento contrattuale; la Corte d’appello confermava, ritenendo che il contratto con il direttore dei lavori non avesse a oggetto diretto la tutela di diritti reali sulle parti comuni, con ripercussioni sulla res solo indirette. La società ricorreva per cassazione con un unico motivo.
La motivazione
Il motivo è fondato. Il condominio è ente di gestione privo di personalità distinta da quella dei condomini: l’iniziativa dell’amministratore a tutela di un diritto comune non priva il singolo del potere di agire personalmente, in una forma di rappresentanza reciproca che attribuisce a ciascuno una legittimazione sostitutiva (Cass. n. 29251/2024). Il condomino può agire a difesa dei diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, anche in caso di inerzia dell’amministrazione, ai sensi dell’art. 1105 c.c. — dettato per la comunione ma applicabile al condominio per il rinvio dell’art. 1139 c.c. — e può promuovere o resistere alle azioni anche quando gli altri condomini non intendano agire.
Le Sezioni Unite (n. 10934/2019) hanno affermato che non può negarsi la legittimazione alternativa individuale del singolo condomino quando la causa incida sui diritti da lui vantati su un bene comune (v. anche Cass. n. 22116/2023; n. 16934/2023; n. 35576/2021). La Corte prende espressamente posizione contro il recente arresto della Sezione Seconda (ord. n. 14829/2025), che aveva negato la legittimazione del singolo condomino verso l’appaltatore: quella pronuncia non si è confrontata con S.U. n. 10934/2019 e poggia su enunciati relativi a controversie di mera gestione (come l’esazione dei contributi), non a quelle che incidono sui diritti sul bene comune. Che l’inadempimento abbia in tesi provocato solo danni indiretti non incide sulla legittimazione, ma sul distinto piano della titolarità sostanziale del diritto al risarcimento.
L’esito
La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa sezione e composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Implicazioni pratiche
Il condomino non è vincolato alle scelte dell’amministratore: può agire — o resistere — in proprio per tutelare la propria quota sulle parti comuni, anche quando la lite nasce dall’inadempimento di un contratto (appalto, direzione dei lavori) concluso dal condominio, purché la controversia incida sui suoi diritti sul bene comune. Resta ferma la distinzione, ribadita dalla Corte, tra la legittimazione ad agire — chi può stare in giudizio — e la titolarità sostanziale del diritto al risarcimento — chi ha effettivamente subìto il danno risarcibile — che si accerta nel merito. La pronuncia segnala inoltre un contrasto interno alla Cassazione con la Sezione Seconda (ord. n. 14829/2025), da monitorare in vista di un possibile intervento nomofilattico.
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