Riparto delle spese di manutenzione della terrazza a livello tra parte aggettante e parte di copertura (Cass. civ. Sez. 2 n. 21572 del 24.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che ripartisce le spese di manutenzione straordinaria di una terrazza a livello distinguendo tra la parte aggettante e la parte di copertura è legittima. La parte aggettante, sporgente dalla facciata, non svolge alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, costituendo un mero prolungamento dell’unità immobiliare dalla quale protende; pertanto, le relative spese gravano esclusivamente sul condomino titolare dell’uso esclusivo. La parte di copertura, invece, è soggetta al criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c., che impone ai proprietari delle unità sottostanti di concorrere nella misura dei due terzi. L’assemblea conserva il potere di deliberare i lavori di riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali della terrazza a livello funzionali alla copertura dell’edificio, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusiva, trattandosi di valutazione discrezionale di merito sottratta al controllo di legittimità.

Il Fatto

Una condomina, proprietaria in uso esclusivo di una terrazza a livello situata al sommo di un edificio condominiale, impugnava la delibera assembleare del 17 settembre 2020 che aveva ripartito le spese di straordinaria manutenzione della terrazza. La delibera poneva a carico della condomina l’intero costo relativo alla parte aggettante della terrazza, mentre per la parte di copertura applicava il criterio proporzionale di cui all’art. 1126 c.c..

La ricorrente contestava la ripartizione, sostenendo che anche la parte aggettante dovesse essere soggetta al medesimo criterio. Il Tribunale rigettava la domanda, e la Corte d’appello di Trieste confermava, distinguendo tra la parte aggettante, ad esclusivo uso e vantaggio della singola condomina, e la parte di copertura, gravata dall’onere contributivo di cui all’art. 1126 c.c. La condomina proponeva quindi ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminando il primo motivo di ricorso, ha richiamato il consolidato orientamento di legittimità in materia di lastrico solare e terrazza a livello. Ha precisato che la funzione di copertura del fabbricato spetta solo alla parte compresa entro i muri perimetrali, mentre la parte aggettante, che protende dalla facciata, assolve esclusivamente alla funzione di prolungamento dell’unità immobiliare, senza svolgere alcun ruolo di sostegno o copertura. Da ciò consegue che, per la parte aggettante, non è applicabile il criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c., rimanendo le spese a carico esclusivo del condomino che ne ha l’uso.

La Corte ha inoltre chiarito che l’obbligo dei condomini sottostanti di concorrere nelle spese nella misura dei due terzi trova fondamento nel principio dell’“utilitas”: la terrazza a livello, nella sua funzione di copertura, fornisce un’utilità concreta alle unità immobiliari sovrastate. Questo principio, lungi dall’esaurirsi sul piano economico, giustifica anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea. Indipendentemente dalla natura reale o personale del diritto di uso esclusivo, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione o sostituzione degli elementi strutturali della terrazza funzionali alla copertura dell’edificio sono di esclusiva competenza assembleare.

Quanto alla dedotta nullità della delibera per difetto di potere, la Corte ha osservato che l’assemblea, nell’approvare il prospetto del perito, ha applicato correttamente i principi sopra esposti, ripartendo le spese in ragione delle diverse funzioni svolte dalle porzioni della terrazza. La deliberazione risulta meramente ricognitiva delle regole legali di ripartizione, sicché non è affetta dai vizi di legittimità denunciati. Il ricorso è stato rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e declaratoria della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.