Il giudicato sulle tabelle millesimali non impedisce la loro modifica a maggioranza per mutate condizioni dell’edificio (Cass. civ. Sez. 2 n. 3720 del 18.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato formatosi sulla sentenza che ha determinato le tabelle millesimali condominiali preclude solo la loro modifica per errore ai sensi dell’art. 69, primo comma, disp. att. c.c., ma non anche la revisione a maggioranza prevista dall’art. 69, secondo comma, disp. att. c.c. (oggi art. 69, n. 2, come novellato dalla legge n. 220/2012), qualora sopravvengano mutate condizioni di una parte dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. La modifica delle tabelle non convenzionali, ancorché adottate giudizialmente, può essere deliberata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c., senza necessità di una domanda riconvenzionale del condominio nel giudizio di impugnazione della delibera. L’accertamento dell’avvenuta alterazione del rapporto tra i valori proporzionali costituisce giudizio di fatto, rimesso al merito e incensurabile in cassazione se adeguatamente motivato.

Il Fatto

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare del 6 settembre 2011 con la quale il condominio aveva approvato la modifica delle tabelle millesimali e il rifacimento della copertura dell’edificio. La modifica era stata determinata dalla trasformazione di una soffitta in unità abitativa autonoma, realizzata a seguito di interventi edilizi legittimati da titolo amministrativo, con conseguente variazione dei valori millesimali attribuiti alle unità interessate.

Il Tribunale di Savona rigettava la domanda e la Corte d’Appello di Genova, con sentenza n. 730/2019, confermava la decisione, ritenendo sussistenti i presupposti per la revisione a maggioranza delle tabelle ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. c.c. (nel testo applicabile ratione temporis). Gli attori soccombenti proponevano ricorso per cassazione, articolando numerose censure.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente esaminato l’eccezione di inammissibilità del ricorso per violazione dei principi di chiarezza e sinteticità, rilevando come il ricorso, di ben 140 pagine, fosse sproporzionato rispetto alla sentenza impugnata. Ha tuttavia precisato che, diversamente dal processo amministrativo, nel processo civile l’inosservanza di tali doveri conduce alla declaratoria di inammissibilità solo quando si risolva in una esposizione oscura o lacunosa che pregiudichi l’intelligibilità delle censure, sicché ha esaminato i motivi nella parte in cui risultavano comprensibili, dichiarando inammissibili le restanti doglianze.

Nel merito, la S.C. ha rigettato la censura principale con cui si escludeva la possibilità di modificare a maggioranza tabelle millesimali adottate con sentenza passata in giudicato. Ha affermato che il giudicato cala sulla situazione di fatto esistente al momento della definizione giudiziale e preclude solo la modifica per errore, ma non quella per sopravvenute mutate condizioni dell’edificio, che legittima l’assemblea a provvedere con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c..

Ha altresì escluso la necessità di una domanda riconvenzionale da parte del condominio, trattandosi di difesa avverso l’impugnazione della delibera di modifica. Quanto alla sussistenza dei presupposti di cui all’art. 69, secondo comma, disp. att. c.c., ha ritenuto la censura inammissibile, vertendo su un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e, nel caso, sorretto da motivazione adeguata anche in base alle risultanze della CTU. Ha dichiarato inammissibile la doglianza relativa alla mancata indicazione dei votanti sul punto del rifacimento del tetto, in quanto la Corte territoriale aveva plausibilmente interpretato la delibera nel senso dell’approvazione unanime, e ha rigettato le censure relative all’intervento della condomina e alla pretesa ultrapetizione, richiamando il principio per cui il giudice d’appello può qualificare giuridicamente i fatti in modo diverso dalle parti, restando nel perimetro del petitum e della causa petendi.