Responsabilità del notaio: le visure catastali vanno aggiornate alla stipula, o il cliente va avvertito (Cass. 17147/2026)
Corte di Cassazione, Sez. III civile, ordinanza n. 17147 del 31 maggio 2026 (R.G.N. 390/2025) — Presidente Augusto Tatangelo, Relatore Vittoria Amirante.
Il principio di diritto
Il notaio incaricato di redigere e autenticare un contratto di compravendita immobiliare non è destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti: deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la certezza dell’atto e il risultato voluto dalle parti, tra cui le visure catastali e ipotecarie, che devono essere aggiornate a data quanto più prossima possibile alla stipula, salvo espresso esonero per concorde e giustificata volontà delle parti. Chi le omette, non le aggiorna o non avverte il cliente della loro non attualità risponde a titolo contrattuale, per violazione della buona fede oggettiva e della correttezza (art. 1175 cod. civ.) e della diligenza qualificata (art. 1176, comma 2, cod. civ.). È erronea la sentenza che limiti la responsabilità al solo caso in cui dall’omissione derivi la mancanza di titolarità del bene o una formalità pregiudizievole.
Il fatto
L’acquirente di un immobile — rivelatosi privo del certificato di agibilità, parzialmente abusivo e non conforme alla normativa urbanistica — agiva contro il venditore e il notaio rogante. Cinque giorni prima del rogito (luglio 2014) era intervenuta una variazione catastale non preceduta dalla pratica urbanistica, ignorata dal notaio, che non aveva effettuato né aggiornato le visure, non aveva menzionato la variazione nell’atto e non aveva informato l’acquirente. La Corte d’appello di Roma aveva escluso la responsabilità del notaio, ritenendo l’aggiornamento delle visure un’attività “ulteriore” da richiedere e circoscrivendo la responsabilità al caso di difetto di titolarità o di formalità pregiudizievoli. L’acquirente ricorreva per cassazione.
La motivazione
In via preliminare, il ricorso è ammissibile nonostante la doppia conforme, perché deduce la violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., e non il vizio di cui al n. 5, precluso ex art. 360, comma 4. Nel merito, il motivo è fondato: il notaio deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie al conseguimento del risultato voluto dalle parti, tra cui le visure catastali e ipotecarie, che, per essere idonee, devono essere aggiornate a data quanto più prossima alla stipula; in difetto, egli deve avvertire il cliente che le visure non sono attuali (Cass. n. 24733 del 2007; n. 11246 del 2020; n. 13825 del 2004; n. 16990 del 2015; n. 1330 del 2004).
La responsabilità è esclusa solo in caso di espresso esonero per concorde volontà delle parti, giustificato da esigenze concrete (come l’urgenza); e persino il notaio esonerato, se ha conoscenza o anche solo il sospetto di un’iscrizione pregiudizievole, deve informarne le parti, secondo i canoni della diligenza qualificata (art. 1176, comma 2) e della buona fede (art. 1375 cod. civ.). È dunque erronea e contraddittoria la limitazione di responsabilità operata dalla Corte territoriale: l’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale, per violazione della clausola generale di buona fede oggettiva ex art. 1175 cod. civ. La sentenza è cassata con rinvio, anche per le spese, alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione.
Implicazioni pratiche
Per l’acquirente è un rafforzamento della tutela: la responsabilità del notaio non è confinata ai casi di invalidità dell’atto o di formalità pregiudizievoli, ma copre l’omesso o mancato aggiornamento delle visure e il difetto di informativa, quando ciò impedisca un acquisto consapevole. Per il professionista la regola operativa è netta: visure aggiornate alla data più prossima al rogito o, in mancanza, avviso esplicito al cliente.
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