Oneri condominiali e usufrutto: il nudo proprietario risponde solo delle spese straordinarie (Cass. 19011/2026)
Corte di Cassazione, Sez. II Civile, ordinanza n. 19011 del 10 giugno 2026 (R.G.N. 20538/2021) — Presidente Antonio Scarpa, Relatore Arturo Pizzella.
Il principio di diritto
In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, nel regime anteriore alla riforma di cui alla l. n. 220/2012, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 c.c. il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale, al pagamento delle spese di amministrazione e manutenzione ordinaria, restando invece a suo carico le spese relative alle riparazioni straordinarie. L’atto costitutivo dell’usufrutto, se trascritto, è opponibile erga omnes e quindi al condominio, tenuto a osservare la ripartizione legale; l’assemblea non può derogare all’imputazione degli oneri stabilità dalla legge in ragione della loro natura, spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi ai diversi soggetti obbligati secondo la loro natura.
Il fatto
Un Condominio otteneva un decreto ingiuntivo contro una società per oneri condominiali ordinari e straordinari relativi a un’unità immobiliare. La società si opponeva eccependo il difetto di legittimazione passiva quale titolare della sola nuda proprietà, essendo l’usufrutto riservato al conferente. Il Tribunale di Agrigento rigettava l’opposizione; la Corte d’appello di Palermo, in riforma, revocava integralmente il decreto ingiuntivo, ritenendo il nudo proprietario non tenuto agli oneri ex artt. 1004 e 1005 c.c. e inapplicabile ratione temporis l’art. 67 disp. att. c.c. nel testo introdotto dalla l. n. 220/2012. Il Condominio ricorreva per cassazione con un unico motivo.
La motivazione
Il motivo è fondato. Al caso non si applica, ratione temporis, l’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (che dal 2013 prevede la responsabilità solidale di nudo proprietario e usufruttuario), riferendosi le spese a un periodo anteriore. Nel regime previgente, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non risponde delle spese ordinarie, ma resta tenuto alle riparazioni straordinarie: opere che incidono su struttura, sostanza e destinazione della cosa, distinte da quelle di conservazione e godimento gravanti sull’usufruttuario. Avendo revocato l’intero decreto ingiuntivo — comprensivo anche degli oneri straordinari — la Corte d’appello ha errato. Il giudice del rinvio applicherà i criteri legali di riparto e terrà conto dei principi delle Sezioni Unite n. 9839/2021 sulle condizioni per sindacare, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, la validità della delibera assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione.
Implicazioni pratiche
Quando un’unità è gravata da usufrutto e l’atto è trascritto, il condominio deve rispettare la ripartizione legale: le spese ordinarie si chiedono all’usufruttuario, le straordinarie al nudo proprietario, senza vincoli di solidarietà per i periodi anteriori alla riforma del 2012 (che ha invece introdotto la responsabilità solidale). Un decreto ingiuntivo che cumuli indistintamente oneri ordinari e straordinari contro il solo nudo proprietario non può essere né confermato in blocco né revocato in blocco: va scisso secondo la natura delle spese. Sul piano assembleare, l’assemblea non può alterare l’imputazione fissata dalla legge; spetta all’amministratore, in fase esecutiva, addebitare i contributi al soggetto realmente obbligato.
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