Art. 1117-bis c.c. – Supercondominio, condominio orizzontale, criterio funzionale, titolo contrario, riparto, legittimazione e giurisprudenza
L’art. 1117-bis c.c., per quanto emerge dai materiali disponibili, svolge una funzione di estensione della disciplina del condominio ai casi in cui più edifici, o più unità immobiliari anche disposte orizzontalmente, siano legati da beni, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà funzionale, così da configurare il c.d. supercondominio o il condominio orizzontale (Cass. civ. n. 32237/2019; Cass. civ. n. 9551/2023; Cass. civ. n. 23402/2023; Trib. Sassari n. 24/2024).
Il principio più costante è che il supercondominio si costituisce ipso iure et facto (per operazione di legge e per fatto), senza bisogno di un atto costitutivo autonomo, quando esistano in modo oggettivo e stabile cose, impianti o servizi destinati al godimento o al servizio di più fabbricati o più unità autonome (Cass. civ. n. 32237/2019; Cass. civ. n. 9551/2023; Trib. Bari n. 126/2024).
Cosa prevede l’articolo
Costituzione automatica e il limite recente della proprietà comune
La giurisprudenza più recente ha chiarito che non basta la mera fruizione di fatto da parte di più soggetti: occorre anche verificare la sussistenza di una proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e di un reale rapporto di accessorietà, perché la sola utilizzazione comune di un bene collocato su proprietà esclusiva non è sufficiente a fondare il supercondominio (Cass. civ. n. 27998/2025; Cass. civ. n. 31017/2025). Ne deriva che il vero test applicativo dell’art. 1117-bis c.c. è funzionale e proprietario insieme: bisogna accertare se il bene o l’impianto sia strutturalmente e stabilmente destinato a servire più edifici e se tale destinazione corrisponda a un assetto dominicale comune o comunque presunto tale (Cass. civ. n. 31017/2025; Cass. civ. n. 9976/2022; Cass. civ. n. 12259/2023).
Il criterio di accessorietà funzionale
Il criterio di accessorietà funzionale è il nucleo dogmatico della materia e ricorre in tutte le decisioni più significative (Cass. civ. n. 32237/2019; Cass. civ. n. 23402/2023; Trib. Bari n. 126/2024). La Cassazione del 2019 ha affermato che il supercondominio ricorre quando vi siano opere di collegamento, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà necessaria rispetto a più edifici, e che questo rapporto, non la mera etichetta formale del complesso, giustifica l’applicazione della disciplina condominiale (Cass. civ. n. 32237/2019). La Cassazione del 2023 ha ribadito che il supercondominio può riguardare beni e servizi comuni a una pluralità di corpi di fabbrica, e che la disciplina comune si estende anche quando il regolamento del complesso governi interessi di edifici diversi ma strutturalmente collegati da tali beni o servizi (Cass. civ. n. 23402/2023). Il Tribunale di Bari ha applicato questo principio a porticato, terrazzo, autoclave, riserve idriche e tratto di impianto, ritenendoli comuni in quanto stabilmente destinati al servizio di più fabbricati del complesso (Trib. Bari n. 126/2024). La Corte d’Appello di Roma, in tema di impianto fognario servente più palazzine, ha ugualmente posto al centro la funzione concreta dell’impianto e le risultanze tecniche per affermare la riconducibilità della fattispecie all’area del supercondominio (Corte app. Roma n. 2205/2025). La Corte d’Appello di Milano, sul teleriscaldamento di un villaggio, ha confermato che ai fini del supercondominio non è indispensabile la presenza di beni comuni “materiali” in senso stretto, essendo sufficiente anche l’esistenza di servizi comuni funzionalmente riferibili a più edifici (Corte app. Milano n. 843/2025).
Applicazione pratica
Presunzione di comunione
Il tema della presunzione di comunione è altrettanto centrale (Cass. civ. n. 9976/2022; Cass. civ. n. 12259/2023; Trib. Sassari n. 24/2024; Trib. Savona n. 503/2025). La Cassazione del 2022 ribadisce che le parti oggettivamente destinate all’uso comune si presumono comuni salvo titolo contrario espresso, e che il giudice deve privilegiare funzione e accessorietà rispetto a dati meramente formali (Cass. civ. n. 9976/2022). L’ordinanza n. 12259/2023 è particolarmente utile perché estende la logica della condominialità anche a diritti d’uso comuni o a beni funzionalmente destinati all’uso collettivo, sottolineando ancora il primato della destinazione oggettiva e del titolo (Cass. civ. n. 12259/2023). Il Tribunale di Sassari, in un caso di villette a schiera, ha ritenuto comuni vialetti, illuminazione, verde e tubature proprio in forza della loro destinazione al miglior godimento dell’intero compendio, affermando che chi nega la comunione deve provare un titolo contrario (Trib. Sassari n. 24/2024). Il Tribunale di Savona del 2025, con riguardo a un comprensorio, ha fatto applicazione del medesimo criterio per accertare il supercondominio e la natura comune di beni e servizi del complesso, escludendo che il mero uso di fatto o la mera contestazione del singolo bastassero a vincere la presunzione (Trib. Savona n. 503/2025).
Titolo contrario e onere della prova
Speculare alla presunzione di comunione è il problema del titolo contrario e del relativo onere probatorio (Cass. civ. n. 31017/2025; Cass. civ. n. 27998/2025; Cass. civ. n. 9551/2023). La Cassazione del 2025 insiste nel ritenere che chi pretende la proprietà esclusiva o nega la ricorrenza del supercondominio deve produrre un titolo specifico e idoneo a escludere la proprietà comune, e che le risultanze catastali restano subordinate al titolo e alla funzione concreta (Cass. civ. n. 31017/2025). L’ordinanza n. 27998/2025 chiarisce che la sola fruizione comune di un bene sito in proprietà esclusiva non determina automaticamente supercondominialità, confermando che la prova del presupposto proprietario resta essenziale (Cass. civ. n. 27998/2025). L’ordinanza n. 9551/2023 aggiunge che la presunzione di comproprietà non può essere applicata in modo avulso dal momento genetico del rapporto, sicché bisogna verificare anche lo stato dei luoghi e la destinazione al tempo della formazione del titolo o dell’acquisto: nei comprensori evolutisi nel tempo, il giudice deve controllare se il bene o l’impianto fosse già strutturalmente destinato al servizio di più edifici al momento in cui si è formato il titolo comune, o se quella funzione sia sopravvenuta (Cass. civ. n. 9551/2023; Cass. civ. n. 31017/2025).
Il ruolo della CTU
Molto importante è il ruolo della CTU e, più in generale, della prova tecnica (Cass. civ. n. 31017/2025; Corte app. Roma n. 2205/2025; Trib. Bari n. 126/2024; Trib. Savona n. 329/2025). La Cassazione del 2025 precisa che la CTU è essenziale per accertare funzionalità, collegamenti, accessi, diramazioni e stato materiale del bene, ma non può sostituire l’indagine sul titolo o sulla fase storica di formazione della comunione (Cass. civ. n. 31017/2025). La Corte d’Appello di Roma, nell’accertare la natura supercondominiale di un impianto fognario, ha dato rilievo decisivo proprio alle risultanze della CTU (Corte app. Roma n. 2205/2025), come ha fatto il Tribunale di Bari con riguardo a riserve idriche, autoclave e tratti impiantistici (Trib. Bari n. 126/2024). Il Tribunale di Savona del 2025 ha valorizzato la CTU per distinguere aree realmente comuni, aree esclusive e aree destinate a servizi particolari, collegando tale accertamento anche alla necessità di tabelle millesimali specifiche (Trib. Savona n. 329/2025). Per contro, il Tribunale di Sassari ha escluso l’ammissibilità di una CTU meramente esplorativa e di prove testimoniali generiche sulla proprietà, ricordando che il consulente non può sostituirsi alla prova del titolo (Trib. Sassari n. 24/2024).
Ripartizione delle spese e tabelle millesimali
Un capitolo particolarmente rilevante riguarda la ripartizione delle spese (Trib. Savona n. 329/2025; Corte app. Roma n. 2205/2025; Corte app. Milano n. 843/2025). Il Tribunale di Savona ha affermato che, nei complessi composti da più edifici, occorrono in linea di principio tabelle millesimali distinte: una per il riparto tra edifici nell’ambito del supercondominio e una interna a ciascun edificio per ripartire la quota di competenza dei singoli condomini; quando vi siano aree esterne o servizi speciali, può essere necessaria una tabella specifica che tenga conto della loro concreta destinazione (Trib. Savona n. 329/2025). La Corte d’Appello di Roma, in mancanza di tabelle millesimali del supercondominio, ha ritenuto possibile far ricorso a criteri oggettivi e proporzionali fondati sui dati disponibili, come il numero delle palazzine servite o la quota effettiva di partecipazione (Corte app. Roma n. 2205/2025). La Corte d’Appello di Milano ha confermato la legittimità del riparto millesimale in assenza di contabilizzazione individuale, purché sia accertata la comune riferibilità del servizio (Corte app. Milano n. 843/2025). Il Tribunale di Savona del 2025, in un caso di recupero oneri, ha poi richiamato la necessità di aggiornare le tabelle quando la creazione di nuovi accessori, come posti auto, modifichi il valore delle unità e la distribuzione dell’utilità (Trib. Savona n. 503/2025).
Legittimazione processuale
I materiali mettono bene in luce anche il tema della legittimazione processuale nel supercondominio (Trib. Crotone n. 118/2024; Cass. civ. n. 23402/2023). Il Tribunale di Crotone ha affermato che l’amministratore del singolo condominio non è legittimato ad agire o resistere per beni comuni del supercondominio se non è anche amministratore del supercondominio o non ha ricevuto un mandato espresso o una specifica investitura (Trib. Crotone n. 118/2024). La Cassazione del 2023, invece, ha confermato la legittimazione del singolo condomino a far valere la tutela di beni comuni del supercondominio quando sia parte di quel complesso e il regolamento disciplini beni e servizi comuni a edifici diversi, ed esclude che la separazione materiale tra edifici impedisca di per sé l’applicazione della disciplina del supercondominio, quando la struttura del complesso e i servizi comuni rivelino il contrario (Cass. civ. n. 23402/2023).
Regolamenti, pattuizioni contrarie e limiti dell’assemblea
Molto importante è pure il rapporto tra l’art. 1117-bis c.c. e regolamenti o pattuizioni contrarie (Cass. civ. n. 12259/2023; Cass. civ. n. 9551/2023). L’ordinanza n. 12259/2023 afferma che, anche quando la disciplina condominiale sia astrattamente applicabile, possono prevalere pattuizioni negoziali chiare tra gli acquirenti che stabiliscano diversi criteri di riparto o un diverso assetto, purché si tratti di una convenzione effettiva e non di un mero dato descrittivo (Cass. civ. n. 12259/2023). La Cassazione del 2023 ha però anche sottolineato che le delibere assembleari possono solo ratificare una situazione di fatto preesistente, ma non creare ex novo (come fatto nuovo) la supercondominialità se i relativi presupposti mancavano al momento genetico del rapporto (Cass. civ. n. 9551/2023). Questo rilievo segna il confine tra autonomia privata e struttura legale del supercondominio: il titolo può derogare o escludere la comunione, ma solo se è chiaro; l’assemblea, invece, non può creare da sola un supercondominio in assenza dei suoi presupposti sostanziali (Cass. civ. n. 9551/2023; Cass. civ. n. 12259/2023).
Giurisprudenza
Problema: quando si costituisce il supercondominio. Principio: si costituisce ipso iure et facto, senza bisogno di un atto costitutivo autonomo, quando esistano in modo oggettivo e stabile cose, impianti o servizi destinati al godimento di più fabbricati. Conseguenza pratica: rileva il rapporto sostanziale di accessorietà necessaria, non l’etichetta formale del complesso (Cass. civ. n. 32237/2019; Cass. civ. n. 9551/2023; Trib. Bari n. 126/2024).
Problema: se la mera fruizione comune di un bene basti a fondare il supercondominio. Principio: non basta, occorre anche verificare la sussistenza di una proprietà comune ex art. 1117 c.c. e un reale rapporto di accessorietà. Conseguenza pratica: il test applicativo è funzionale e proprietario insieme (Cass. civ. n. 27998/2025; Cass. civ. n. 31017/2025).
Problema: se il supercondominio possa riguardare più corpi di fabbrica separati e chi sia legittimato ad agire per la tutela dei beni comuni. Principio: il supercondominio può riguardare beni e servizi comuni a una pluralità di corpi di fabbrica anche materialmente separati; il singolo condomino è legittimato a tutelarne i beni comuni quando sia parte del complesso. Conseguenza pratica: la separazione materiale tra edifici non esclude di per sé l’applicazione della disciplina (Cass. civ. n. 23402/2023).
Problema: quali beni tipici (porticato, terrazzo, autoclave, riserve idriche, tratti impiantistici) siano qualificabili come comuni in un supercondominio. Principio: sono comuni in quanto stabilmente destinati al servizio di più fabbricati del complesso, accertamento condotto tramite CTU. Conseguenza pratica: il criterio funzionale prevale sulla collocazione materiale del singolo bene (Trib. Bari n. 126/2024).
Problema: come si qualifica un impianto fognario servente più palazzine e come si ripartiscono le spese in mancanza di tabelle del supercondominio. Principio: rileva la funzione concreta dell’impianto accertata tramite CTU; in mancanza di tabelle si può ricorrere a criteri oggettivi e proporzionali. Conseguenza pratica: l’assenza di tabelle formali non impedisce un riparto legittimo se fondato su criteri oggettivi (Corte app. Roma n. 2205/2025).
Problema: se il supercondominio richieda beni comuni materiali in senso stretto, e come si ripartiscono le spese di un servizio come il teleriscaldamento. Principio: non è indispensabile la presenza di beni comuni materiali, basta l’esistenza di servizi comuni funzionalmente riferibili a più edifici; il riparto millesimale è legittimo anche senza contabilizzazione individuale. Conseguenza pratica: la nozione di supercondominio si estende ai servizi comuni funzionali, non solo ai beni materiali (Corte app. Milano n. 843/2025).
Problema: quando le parti di un complesso si presumono comuni e chi deve provare il contrario. Principio: le parti oggettivamente destinate all’uso comune si presumono comuni salvo titolo contrario espresso; chi nega la comunione deve provare un titolo contrario. Conseguenza pratica: il mero uso di fatto o la mera contestazione del singolo non bastano a vincere la presunzione (Cass. civ. n. 9976/2022; Trib. Sassari n. 24/2024; Trib. Savona n. 503/2025).
Problema: se la presunzione di condominialità si estenda a diritti d’uso comuni, e se possano prevalere pattuizioni negoziali contrarie. Principio: la logica della condominialità si estende anche a diritti d’uso comuni o beni funzionalmente destinati all’uso collettivo; possono prevalere pattuizioni negoziali chiare tra gli acquirenti, purché si tratti di una convenzione effettiva. Conseguenza pratica: prevale il primato della destinazione oggettiva e del titolo, salvo vera convenzione contraria (Cass. civ. n. 12259/2023).
Problema: se la presunzione di comproprietà operi indipendentemente dal momento in cui si è formato il rapporto, e se l’assemblea possa creare da sola il supercondominio. Principio: la presunzione non può essere applicata in modo avulso dal momento genetico del rapporto; le delibere assembleari possono solo ratificare una situazione preesistente, non creare ex novo la supercondominialità se i presupposti mancavano all’origine. Conseguenza pratica: il titolo può derogare o escludere la comunione solo se chiaro, l’assemblea non può crearla da sola (Cass. civ. n. 9551/2023).
Problema: quali elementi tipici di un complesso di villette a schiera si presumono comuni, e quali mezzi istruttori sono ammissibili. Principio: vialetti, illuminazione, verde e tubature sono comuni per la loro destinazione al miglior godimento dell’intero compendio; non è ammissibile una CTU meramente esplorativa né una prova testimoniale generica sulla proprietà. Conseguenza pratica: il consulente tecnico non può sostituirsi alla prova del titolo (Trib. Sassari n. 24/2024).
Problema: quante tabelle millesimali servono in un complesso composto da più edifici. Principio: occorrono in linea di principio tabelle distinte, una per il riparto tra edifici nell’ambito del supercondominio e una interna a ciascun edificio; può servire una tabella specifica per aree esterne o servizi speciali. Conseguenza pratica: la CTU è decisiva per distinguere aree comuni, aree esclusive e aree destinate a servizi particolari (Trib. Savona n. 329/2025).
Problema: quando occorre aggiornare le tabelle millesimali di un supercondominio. Principio: occorre aggiornarle quando la creazione di nuovi accessori, come posti auto, modifichi il valore delle unità e la distribuzione dell’utilità. Conseguenza pratica: il criterio funzionale che fonda la presunzione di comunione impone anche la revisione del riparto quando muta la situazione di fatto (Trib. Savona n. 503/2025).
Problema: chi è legittimato ad agire o resistere in giudizio per beni comuni del supercondominio. Principio: l’amministratore del singolo condominio non è legittimato se non è anche amministratore del supercondominio o non ha ricevuto un mandato espresso o una specifica investitura. Conseguenza pratica: la legittimazione processuale nel supercondominio richiede un titolo distinto rispetto a quello del singolo condominio (Trib. Crotone n. 118/2024).
Non sono invece disponibili, nei materiali forniti, il testo legislativo diretto dell’art. 1117-bis c.c. né i passaggi motivazionali integrali di tutte le pronunce richiamate, informazioni che devono pertanto considerarsi non disponibili.
Errori frequenti
- Ritenere che la mera fruizione comune di un bene sito in proprietà esclusiva basti a fondare il supercondominio.
- Considerare sufficiente l’etichetta formale del complesso (es. “residence”, “comprensorio”) per affermare l’esistenza di un supercondominio, senza accertare l’accessorietà funzionale.
- Applicare la presunzione di comunione senza verificare il momento genetico del rapporto e la destinazione del bene all’epoca della formazione del titolo.
- Ritenere che l’amministratore del singolo condominio sia sempre legittimato ad agire per i beni comuni del supercondominio.
- Ritenere che una delibera assembleare possa creare ex novo la supercondominialità in assenza dei presupposti sostanziali.
- Omettere di predisporre tabelle millesimali distinte, tra edifici e interne a ciascun edificio, nei complessi supercondominiali articolati.
Collegamenti
- Art. 1117 c.c. — presunzione di condominialità delle parti comuni, presupposto proprietario del supercondominio.
La giurisprudenza disponibile mostra una linea evolutiva abbastanza precisa. Quella del 2019 pone l’accento sulla nascita ipso iure et facto del supercondominio per presenza di cose o servizi comuni in rapporto di accessorietà necessaria (Cass. civ. n. 32237/2019). Quella del 2022-2023 sviluppa il criterio della funzione oggettiva, del titolo contrario e della legittimazione del singolo condomino o dell’amministratore, oltre al ruolo delle convenzioni (Cass. civ. n. 9976/2022; Cass. civ. n. 12259/2023; Cass. civ. n. 23402/2023; Cass. civ. n. 9551/2023). Le decisioni del 2024-2025 affinano il controllo sul requisito della proprietà comune, sul valore della CTU, sulla necessità di tabelle millesimali specifiche e sulla distinzione tra mera fruizione e reale condominialità (Trib. Bari n. 126/2024; Trib. Savona n. 329/2025; Corte app. Roma n. 2205/2025; Corte app. Milano n. 843/2025; Cass. civ. n. 27998/2025; Cass. civ. n. 31017/2025).
In conclusione, l’art. 1117-bis c.c. è norma che estende la disciplina condominiale ai complessi di edifici o unità autonome legati da beni, impianti o servizi comuni; il supercondominio nasce automaticamente quando ricorrono accessorietà funzionale e, secondo l’orientamento più recente, una reale base proprietaria comune; la presunzione di comunione si fonda sulla destinazione oggettiva e si vince solo con titolo contrario chiaro; la CTU è spesso decisiva per accertare funzione e struttura; il riparto delle spese esige tabelle e criteri coerenti con l’effettiva utilità; la mera fruizione, da sola, non basta (Cass. civ. n. 32237/2019; Cass. civ. n. 27998/2025; Cass. civ. n. 31017/2025; Trib. Savona n. 503/2025; Trib. Sassari n. 24/2024).
Nota della Redazione
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