Abitabilità e consegna nel preliminare: obblighi del venditore (Cass. civ. Sez. II n. 22651 del 05.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione il certificato di abitabilità costituisce requisito essenziale del bene, perché ne assicura il legittimo godimento e la commerciabilità. Esso rientra tra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare ai sensi dell’art. 1477, terzo comma, cod. civ., e non può essere surrogato dal certificato di destinazione ad uso ufficio. La conoscenza, da parte dell’acquirente, della sua mancanza non esonera il venditore dall’obbligo di porre in essere le modifiche strutturali e di conseguire il mutamento di destinazione d’uso, salvo che l’acquirente abbia rinunciato all’abitabilità o si sia assunto gli adempimenti. Il giudice di merito, in presenza di difformità, deve qualificare la fattispecie come vendita di aliud pro alio, vizio contrattuale o inadempimento risarcitorio, secondo la sanabilità delle difformità.

Il Fatto

Un acquirente ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal venditore per il saldo del prezzo, pari a trentamila euro, relativo alla compravendita di un immobile sito a Messina. L’opponente ha eccepito che il bene, promesso come unica unità abitativa, alla consegna era ancora diviso in due porzioni autonome con destinazione commerciale, privo di licenza di abitabilità e occupato dal conduttore.

Il Tribunale ha respinto l’opposizione e la Corte d’appello ha confermato la decisione, reputando esigibile il saldo perché l’acquirente conosceva lo stato edilizio descritto nel rogito e perché il mancato rilascio del certificato era a lui imputabile. Gli eredi del venditore e l’acquirente hanno proposto ricorsi, poi riuniti.

La Motivazione della Corte

La Cassazione accoglie congiuntamente il primo, il terzo, il quarto e il quinto motivo del ricorso principale. Non è controverso che l’immobile, alla consegna, fosse ancora diviso in due porzioni commerciali, parzialmente occupato e privo di certificato di abitabilità. Nel rogito il bene era però descritto come unica unità abitativa censita al catasto, nella configurazione che doveva acquisire per accorpamento dei subalterni.

Tale condizione oggettiva e giuridica non esonerava il venditore dal realizzare per tempo le necessarie modifiche strutturali, per le quali aveva dichiarato di aver presentato la DIA di cambio di destinazione e fusione. La Corte di merito avrebbe dovuto considerare che il venditore si era obbligato alla consegna di un unico immobile, il che richiedeva la previa unificazione materiale delle due unità e il mutamento di destinazione d’uso.

Il venditore ne era esonerato solo se l’acquirente avesse rinunciato all’abitabilità o si fosse fatto carico degli adempimenti, restando irrilevante la sua conoscenza della mancanza della certificazione. Nell’abitazione l’abitabilità è requisito indispensabile, perché incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi dei contraenti.

Il certificato non può essere surrogato dal possesso di quello per la destinazione ad uso ufficio. La sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se ricorra una vendita di aliud pro alio, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali o un inadempimento risarcitorio, secondo la sanabilità delle difformità.

Sul venditore gravava anche l’obbligo di immettere l’acquirente nel possesso, essendo il saldo subordinato allo sfratto del conduttore a cura e spese del venditore. Permanendo l’occupazione, l’acquirente era legittimato, anche solo per tale ragione, a rifiutare il pagamento. L’unico motivo del ricorso incidentale, che denunciava la mancata indicazione degli eredi, è rigettato: l’omissione integra un semplice errore materiale, correggibile ai sensi degli artt. 287 e 288 cod. proc. civ.