Abusi edilizi e tolleranze costruttive: valutazione unitaria degli interventi (Cons. Stato n. 5542 del 10.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli abusi edilizi oggetto di una domanda di sanatoria devono essere valutati complessivamente e nella loro interezza, senza possibilità di parcellizzazione, soprattutto quando siano stati realizzati in un unico contesto temporale e presentino una connotazione fisica unitaria. Le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 vanno pertanto calcolate con riferimento all’intervento assentito rispetto al quale si sono prodotte le difformità, e non alla volumetria dell’intero edificio. È esclusa la sanatoria postuma di interventi che abbiano determinato nuove superfici o volumi in area paesaggisticamente vincolata, ai sensi dell’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004, e all’interno del parco, per la natura necessariamente preventiva del nulla osta ex art. 13 della legge n. 394/1991. Il diniego fondato su atto vincolato non è inficiato dalla mancata comunicazione del preavviso di rigetto.

Il Fatto

La parte appellante, comproprietaria di una villa unifamiliare nel Comune di Sabaudia, presentava in data 16 giugno 2022 una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, per difformità edilizie rispetto al titolo rilasciato nel 1968, che aveva assentito la sopra-elevazione dell’immobile. Le opere riguardavano modifiche distributive interne, variazioni prospettiche, ampliamento del portico e parziale chiusura di un terrazzo con incremento della superficie residenziale.

Il Comune di Sabaudia, con provvedimento del 12 agosto 2022, dichiarava l’improcedibilità della SCIA, per assenza dell’accertamento di compatibilità paesaggistica e dell’autorizzazione in sanatoria dell’Ente Parco, e per superamento delle tolleranze costruttive del 2%. L’Ente Parco, con nota del 7 novembre 2022, dichiarava parimenti improcedibile l’istanza di nulla osta. Il TAR Lazio, sezione staccata di Latina, rigettava il ricorso e dichiarava inammissibili i motivi aggiunti; di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto il motivo sulla mancata comunicazione del preavviso di rigetto ex art. 10-bis della legge n. 241/1990. La censura è infondata: l’immobile ricade in area paesaggisticamente vincolata e il diniego costituisce atto vincolato, con conseguente applicabilità dell’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990. La declaratoria di improcedibilità della SCIA, inoltre, non è un preavviso di diniego ma un vero provvedimento di diniego, e la riunione del 9 agosto 2022, con i tecnici di fiducia, ha comunque integrato un adeguato contraddittorio procedimentale.

Sul secondo motivo, la Corte ribadisce che gli abusi edilizi, anche in sede di sanatoria, vanno valutati complessivamente e non atomisticamente, specie se realizzati in un unico contesto temporale. Richiama Cons. Stato, Sez. I, n. 1433 del 2023, secondo cui la regolarizzazione richiede una considerazione unitaria dell’attività illecita, senza parcellizzazione. Ne deriva che anche il riferimento percentuale delle tolleranze va calcolato sull’intervento che ha interessato l’immobile in forza della licenza del 1968, non sull’intera volumetria dell’edificio.

La Corte conferma il superamento della soglia del 2%: al primo piano la superficie realizzata di mq 125,30 eccede quella assentita di mq 114,41, con incremento di mq 10,92; al piano terra il portico ampliato aggiunge mq 36,93. Irrilevante l’obiezione sull’autonoma assentibilità del portico, poiché anch’esso è stato realizzato sine titolo nelle stesse circostanze di tempo e ha concorso all’aumento di superficie utile. Quanto alla doppia conformità, la Corte la ritiene quanto meno dubbia: la norma regolamentare del 1968 era programmatica, e quella vigente esclude i porticati dal computo dei volumi ma non delle superfici, richiedendo inoltre l’apertura per il 50%. Il parametro di calcolo, infine, è correttamente individuato nelle difformità rispetto al solo titolo del 1968.

Il terzo e il quarto motivo sono inammissibili per carenza di interesse, poiché il rigetto dei precedenti renderebbe priva di utilità l’eventuale accoglimento. Nel merito, il parere postumo non avrebbe potuto essere rilasciato per la preclusione dell’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, e l’Ente Parco ha correttamente applicato, quali norme di salvaguardia, il comma 4 dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004. L’appello è rigettato, con condanna alle spese.