Abusi maggiori su area vincolata esclusi dal condono edilizio (TAR Lazio n. 368 del 03.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli abusi edilizi c.d. maggiori, riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla legge n. 326/2003, non sono suscettibili di condono edilizio quando siano realizzati su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o di protezione speciale, ancorché il vincolo comporti una inedificabilità solo relativa dell’area. Ai sensi dell’art. 32, commi 26 e 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, la sanatoria è preclusa a prescindere dalla conformità dell’opera alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. La disciplina regionale che, in tema di governo del territorio, si limiti a introdurre regole più restrittive di quella statale non viola il principio di ragionevolezza, né tantomeno quando precluda la condonabilità degli abusi maggiori su aree comunque vincolate.

Il Fatto

Un’istanza di condono edilizio del dicembre 2004 aveva a oggetto le opere realizzate in assenza di titolo consistite nel frazionamento e nel mutamento di destinazione d’uso di un fabbricato, in un comune in provincia di Latina. L’intervento è stato qualificato come appartenente alla tipologia di illecito 3 dell’allegato 1 alla legge n. 326/2003, relativa alla ristrutturazione edilizia.

Il Comune, dopo la comunicazione del preavviso di diniego, ha respinto l’istanza osservando che le opere ricadono in area sottoposta a più vincoli — paesaggistico-ambientale, idrogeologico e di zona di protezione speciale — e non conforme agli strumenti urbanistici. L’erede del richiedente ha impugnato il rigetto davanti al giudice amministrativo, deducendo la rilevanza dell’inserimento dell’area nel perimetro di un piano urbanistico attuativo e prospettando una questione di legittimità costituzionale delle norme statali e regionali.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla lettura dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, che esclude dalla sanatoria le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli posti a tutela degli interessi idrogeologici, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette, quando il vincolo sia istituito prima dell’esecuzione delle opere, l’intervento sia difforme dal titolo e non conforme agli strumenti urbanistici. Rileva poi che la disciplina regionale, nel richiamare tale impianto, è ancora più restrittiva di quella statale perché preclude la sanatoria anche per i manufatti edificati prima dell’apposizione del vincolo.

La presenza di vincoli, osserva il Collegio, limita grandemente l’ammissibilità del condono. La sanatoria esige la concorrente sussistenza di più condizioni: esecuzione dell’opera prima dell’imposizione del vincolo, conformità alle prescrizioni urbanistiche, riconducibilità alle tipologie di abuso minore di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, con assenza di aumento di superficie, e parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. In difetto anche di una sola di esse, la sanatoria è esclusa pure quando l’area sia gravata da un vincolo di inedificabilità solo relativa.

Il giudice superiore ha ribadito che gli abusi maggiori non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria quando insistono su immobili vincolati, a prescindere dalla conformità urbanistica e dalla natura relativa del vincolo; sono invece sanabili, se conformi agli strumenti urbanistici, gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria riconducibili agli abusi minori. Il Collegio richiama Cons. Stato, sez. IV, n. 10302 e 10303 del 2025 e Cons. Stato, sez. VII, n. 8211 del 2025.

Nella specie, la consulenza di parte conferma che la sanatoria richiesta riguarda un abuso di tipo 3, quindi un abuso maggiore non ammesso a condono perché insistente su area vincolata. L’inclusione dell’area nel perimetro di un piano urbanistico attuativo è perciò irrilevante: il profilo della compatibilità paesaggistica assume rilievo solo per gli abusi minori che possono astrattamente accedere al condono. L’amministrazione ha quindi legittimamente indicato la presenza dei vincoli come circostanza ostativa di per sé sufficiente.

Quanto alla questione di legittimità costituzionale, il Collegio la ritiene manifestamente infondata. La legge regionale non può ampliare i limiti applicativi della sanatoria fissati dalla legge dello Stato, potendo soltanto introdurre una disciplina più restrittiva nell’esercizio delle competenze in materia di governo del territorio. La scelta di precludere la condonabilità degli abusi maggiori su aree vincolate è ragionevole, razionale e proporzionata, poiché protegge i valori paesaggistico-ambientali tutelati anche dall’art. 9 Cost. a fronte di illeciti per i quali la regola resta la repressione sanzionatoria. Il ricorso è dunque rigettato nel merito, con integrale compensazione delle spese non essendosi il Comune costituito.