Abuso edilizio, sanzioni autonome per opere difformi dal titolo annullato (TAR Lombardia n. 1373 del 16.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38, primo comma, d.P.R. n. 380/2001, per gli interventi eseguiti in base a titolo edilizio annullato, ha carattere speciale e non assorbente: essa sanziona esclusivamente la condotta di chi realizza un’opera del tutto conforme al titolo poi annullato, unica ipotesi in cui sussiste la buona fede del privato. Ove l’opera si discosti in tutto o in parte dal titolo annullato, non vi è buona fede da tutelare e trovano applicazione le sanzioni ordinarie, fra cui quella dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 per gli interventi in parziale difformità. La misura della sanzione ex art. 38 va parametrata al valore finale complessivo delle opere, senza scomputare il valore preesistente e senza escludere i locali che non esprimono s.l.p., e con riferimento al valore attuale al momento dell’applicazione.

Il Fatto

Un immobile a destinazione artigianale viene ristrutturato mediante demolizione e ricostruzione in forza di una DIA e successive varianti che dichiaravano il mantenimento della destinazione artigianale. L’intervento, ultimato nel 2010, realizza in concreto la trasformazione a residenziale; l’edificio è frazionato in 61 unità e alienato a più acquirenti. Il Comune annulla in autotutela i titoli edilizi nel 2012, rilevando il contrasto della trasformazione funzionale con il PRG.

Su istanza del Condominio, il Comune applica la sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, comunicando che agli acquirenti sarebbero state irrogate più sanzioni: una ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001 per il cambio di destinazione e una ex art. 34 per le opere interne difformi. Con provvedimento del 2024 il Comune applica all’acquirente di un appartamento le due sanzioni. L’interessata impugna, contestando l’assorbimento e la misura delle somme.

La Motivazione della Corte

Il Collegio prescinde dalle eccezioni preliminari, ritenendo il ricorso infondato nel merito. La ricorrente sostiene che, in caso di titolo annullato, l’art. 38 d.P.R. n. 380/2001 sarebbe assorbente, non essendo configurabile la difformità dal titolo prevista dall’art. 34 in mancanza di un titolo valido ed efficace.

Il Collegio ricostruisce il regime sanzionatorio richiamando l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 17 del 2020, che ha distinto vizi formali emendabili e vizi sostanziali, escludendo ogni valutazione discrezionale sul ripristino. Su questa base ritiene che la norma dell’art. 38 non abbia carattere assorbente ma speciale: il trattamento più mite è riservato a chi realizza un’opera del tutto conforme al titolo annullato, unica ipotesi di buona fede tutelata.

Quando l’opera si discosta dal titolo, non vi è buona fede e si applicano le sanzioni ordinarie. Il Collegio osserva che, se si negasse l’applicabilità dell’art. 34, le opere difformi resterebbero esenti da sanzione: andrebbero allora applicati gli artt. 31 e 33 d.P.R. n. 380/2001. In ogni caso, il pagamento della sanzione ex art. 38, secondo comma, produce gli effetti dell’accertamento di conformità, formando un titolo valido: cade quindi il presupposto dell’inapplicabilità dell’art. 34.

Nel caso concreto il soppalco previsto dal titolo era un mero corridoio non costituente s.l.p., mentre quello realizzato è un vero piano ammezzato con camera, ripostiglio e servizio igienico, difforme in ogni sua parte: corretta la sanzione sull’intera superficie. Quanto alla misura, la sanzione va parametrata al valore finale complessivo delle opere e non all’aumento di valore, secondo l’art. 38. Irrilevanti le contestazioni sui terrazzi, box e cantina, poiché anche i locali che non esprimono s.l.p. hanno valore o accrescono quello dell’unità. Il valore va riferito all’attualità, secondo l’orientamento richiamato (T.A.R. Lombardia Brescia, sez. I, n. 331 del 2017), perché il parametro attuale garantisce proporzionalità rispetto al patrimonio.

Infondate le censure sul termine di pagamento e sulla rateizzazione, per difetto di puntualità e per carenza di portata lesiva attuale; dichiarata la cessazione della materia del contendere sulle somme da scomputare, medio tempore riconosciute. Ricorso in parte respinto, in parte dichiarato cessato; spese compensate.