Accessione invertita: indennità solo se provata la buona fede del costruttore (Cass. civ. Sez. II n. 5142 del 27.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 938 cod. civ. configura l’accessione invertita solo quando il costruttore abbia occupato in buona fede una porzione del suolo altrui e il proprietario non si sia opposto nel termine di tre mesi. La liquidazione dell’indennità parametrata al doppio del valore dell’area invasa presuppone l’accertamento di entrambi i presupposti e l’attribuzione della proprietà del suolo occupato al costruttore. Il giudice di merito che applichi la sola seconda parte della norma, senza indagare sulla buona fede né pronunciare sull’attribuzione della proprietà, ne fa falsa applicazione, perché riduce il risarcimento dovuto per l’occupazione senza titolo a una mera indennità che quei requisiti presuppone. In difetto dei presupposti, lo sconfinamento va qualificato come occupazione sine titulo e il danno liquidato secondo i criteri delle Sezioni Unite n. 33645 del 2022. È altresì fondata la censura che denuncia l’erronea declaratoria di contumacia di parti che si erano costituite in appello, con conseguente omesso esame dell’appello incidentale.

Il Fatto

Il proprietario di un terreno confinante con un fabbricato chiede al Tribunale la condanna dei vicini al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno, lamentando che i convenuti avevano ricostruito l’edificio occupando parte del suo giardino e realizzando aperture e vedute irregolari. I convenuti resistono e propongono domanda riconvenzionale.

Il Tribunale accerta lo sconfinamento di una porzione del terreno e condanna i convenuti al risarcimento, oltre che all’eliminazione delle luci irregolari. La Corte d’Appello di Napoli accoglie in parte il gravame dei convenuti, applica l’art. 938 cod. civ. e riduce l’importo liquidato a titolo di indennità per l’accessione invertita. I ricorrenti impugnano la decisione in cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, che denunciano la violazione dell’art. 938 cod. civ. Il giudice di merito, accogliendo il gravame, aveva ritenuto applicabile l’istituto dell’accessione invertita e aveva liquidato la somma in favore dei proprietari del suolo applicando il criterio del doppio del valore dell’area invasa, accertato dal consulente tecnico.

Secondo la Corte, il ragionamento è viziato. La norma prevede quella liquidazione solo a condizione che ricorra la fattispecie tipica: il costruttore deve aver occupato in buona fede parte del suolo altrui e il proprietario non deve essersi opposto entro tre mesi. Il giudice di appello non ha svolto alcuna indagine su questi presupposti e ha applicato la sola seconda parte della disposizione.

La Corte rileva inoltre che nulla è stato disposto sull’attribuzione della proprietà dell’area occupata al costruttore, pure invocata dagli appellanti. In tal modo l’istituto è stato applicato in modo incoerente con la sua ratio: si è trasformato il risarcimento dovuto per l’occupazione senza titolo in una mera indennità, che invece presuppone requisiti non accertati.

Ne discende che il giudice del rinvio dovrà verificare se il costruttore fosse in buona fede e se il proprietario si sia tempestivamente opposto. Solo in presenza di tali presupposti, e a condizione che la parte interessata riproponga la domanda, potrà attribuire la proprietà del suolo occupato e liquidare l’indennità. In caso contrario, dovrà qualificare lo sconfinamento come occupazione sine titulo e liquidare il danno secondo i criteri delle Sezioni Unite n. 33645 del 2022. L’attribuzione della proprietà incide sulle distanze e impone una rivalutazione complessiva del merito.

Quanto al motivo sull’erronea declaratoria di contumacia, la censura è fondata: dagli atti risulta che le parti intimate si erano costituite in appello e avevano spiegato appello incidentale, i cui motivi non sono stati esaminati. Le altre censure restano assorbite dall’accoglimento delle prime. La sentenza è cassata con rinvio, in diversa composizione, anche per le spese.