Distanze tra costruzioni e norme locali non eluse dal carattere abusivo dell’opera (Cass. civ. Sez. II n. 5143 del 27.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il carattere abusivo di un fabbricato, perché edificato in una zona in cui l’edificazione non è consentita dalla disciplina regolamentare locale, non esonera l’opera dall’obbligo di rispettare le distanze minime previste per l’area in cui essa è concretamente collocata. Le norme integrative del codice civile in materia di distanze tra costruzioni restano le uniche a fondare la tutela ripristinatoria nei rapporti interprivatistici, mentre l’eventuale abusività amministrativa giustifica provvedimenti ablativi della pubblica amministrazione e, se del caso, una tutela solo risarcitoria del c.d. danno non da distanze. Qualora un immobile preesistente sia demolito, ricostruito o trasformato in modo significativo, l’intero corpo integra nuova costruzione ed è soggetto alla disciplina sulle distanze vigente al momento dell’intervento.

Il Fatto

Il giudizio nasce da un’azione promossa dai proprietari di un fondo confinante per ottenere la riduzione in pristino di opere edilizie realizzate dalla parte vicina, con apertura di vedute, violazione delle distanze e richiesta di costituzione di servitù coattiva di passaggio. I convenuti resistono e propongono domande riconvenzionali su manufatti, servitù di scolo e stillicidio. Il Tribunale accoglie solo in parte le domande.

La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza non definitiva e poi con sentenza definitiva, riforma in parte la decisione di primo grado, riconosce la proprietà esclusiva di alcune aree, ordina l’arretramento del fabbricato e delle vedute e regola le spese. Avverso le due pronunce i soccombenti propongono distinti ricorsi per cassazione, poi riuniti davanti alla Seconda Sezione civile.

La Motivazione della Corte

La Corte dispone anzitutto la riunione dei due ricorsi, richiamando il principio per cui le impugnazioni proposte contro sentenze che, integrandosi reciprocamente, definiscono un unico giudizio vanno trattate congiuntamente, in applicazione dell’art. 335 cod. proc. civ.

Sul primo gruppo di censure, relative alla proprietà della corte esterna, la Corte rileva che la decisione di appello non si fonda su un solo elemento, ma su una complessiva ricostruzione del fatto e delle prove. Le censure sono giudicate inadeguate e carenti di autosufficienza, poiché richiamano elaborati tecnici senza riportarne il contenuto, impedendo la verifica della loro decisività.

Quanto alla servitù coattiva di passaggio, il ricorrente sostiene che le esigenze dell’agricoltura vadano valutate in astratto. La Corte ribadisce invece che le esigenze di cui all’art. 1052 cod. civ. vanno accertate in concreto, con riguardo allo stato attuale dei fondi e alla concreta possibilità di un migliore sfruttamento, come confermato dalla Sez. II n. 40824 del 2021.

Sul tema centrale delle distanze, la Corte affronta la tesi secondo cui un fabbricato edificato in zona dove l’edificazione è vietata dovrebbe soggiacere solo alle distanze del codice civile, più ridotte. Il ragionamento è respinto: accoglierlo premierà la violazione del divieto regolamentare. Richiamando la Sez. Un. n. 5143 del 1998, la Corte afferma che solo le norme integrative del codice civile in materia di distanze legittimano la riduzione in pristino, mentre il carattere abusivo della costruzione, di per sé, non integra gli estremi della violazione delle norme sulle distanze.

Infine, sull’entità dell’arretramento, la Corte conferma che trasformazioni significative di un immobile preesistente fanno dell’intero corpo una nuova costruzione, soggetta alle distanze, in coerenza con la Sez. Un. n. 21578 del 2011. Il ricorso è rigettato e le spese seguono la soccombenza, con attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.