Agevolazione prima casa e acconti: irrilevante la dichiarazione nel preliminare (Cass. civ. Sez. V n. 9085 del 05.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In caso di cessioni immobiliari soggette ad IVA, la dichiarazione dei requisiti per l’agevolazione prima casa, comunque riferita al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, può essere resa anche in sede di contratto preliminare ai sensi del comma 2 della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, richiamata dal n. 21 della Tariffa, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972. Ne consegue che le somme anticipate a qualsiasi titolo e ricomprese nel prezzo della compravendita definitiva vanno sottoposte a tassazione agevolata, purché al momento della stipula del contratto definitivo sussistano i requisiti e l’acquirente ne abbia fatto espressa dichiarazione. Va esclusa altresì la pretesa sanzionatoria per irregolare fatturazione, essendo indifferente che la dichiarazione sia stata resa nel preliminare o solo nell’atto definitivo. In tema di prestazioni accessorie, il carattere dell’accessorietà ai fini IVA rifugge da astratta predeterminazione e va verificato esclusivamente con riguardo alle parti del contratto, non al fruitore finale.

Il Fatto

Una società di costruzioni impugnava l’avviso di accertamento emesso per imposte dirette, IVA e sanzioni relativamente all’anno 2006. La Commissione tributaria provinciale accoglieva parzialmente il ricorso. La Commissione tributaria regionale della Liguria rigettava poi sia l’appello principale dell’Agenzia delle entrate sia quello incidentale della contribuente.

Due i profili rilevanti in questa sede. Da un lato, la CTR confermava il rilievo sul mancato assoggettamento all’aliquota IVA del 10% degli acconti ricevuti in base ai contratti preliminari di compravendita, perché in detti preliminari non risultava indicato espressamente il possesso dei requisiti “prima casa”. Dall’altro, i giudici di appello avevano escluso la violazione dell’omessa autofatturazione per le prestazioni rese da una società terza per opere di urbanizzazione, ritenendole accessorie e funzionali al complesso immobiliare e quindi assoggettabili all’aliquota agevolata del 4%. Entrambe le parti ricorrevano per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte qualifica preliminarmente come ricorso principale quello notificato per primo, ovvero quello della contribuente, e come ricorso incidentale quello dell’Agenzia. Il primo motivo del ricorso principale è fondato.

Il comma 2 della nota II-bis stabilisce che le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare. Muovendo da Cass. n. 5943 del 2017, la Corte ribadisce che la pretesa impositiva sulla differenza di aliquota è illegittima, perché le somme anticipate a qualsiasi titolo dalla contribuente, purché ricomprese nel prezzo della compravendita definitiva, sussistendo i requisiti al momento della stipula del definitivo, vanno sottoposte a tassazione agevolata.

In coerenza con Cass. n. 20077 del 2022, va esclusa anche la pretesa sanzionatoria per irregolare fatturazione: il legislatore riferisce espressamente la rilevanza della dichiarazione alla realizzazione dell’effetto traslativo, che scaturisce solo dalla stipulazione del contratto definitivo. Assorbiti il secondo e il terzo motivo.

Quanto al ricorso incidentale, la Corte richiama l’art. 12 del d.P.R. n. 633 del 1972 e il punto 127-quinquies della Tabella A, parte III, che assoggetta le opere di urbanizzazione primaria e secondaria all’aliquota IVA del 10%. Il nodo è stabilire se tali opere siano accessorie alla prestazione principale o costituiscano prestazioni autonome.

Sulla scia della giurisprudenza unionale (Corte giust. C-42/14; CGUE C-349/96; C-76/99; C-71/18; C-801/19) e di legittimità (Cass. n. 20029 del 2011, Cass. n. 40725 del 2021, Cass. n. 3893 del 2023), si ribadisce che una prestazione è accessoria quando non costituisce un fine a sé stante, ma il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio principale. La CTR si è limitata ad affermare l’accessorietà sulla base di un unico contratto di subappalto e della funzione di completamento del complesso, senza esprimersi sull’eventuale autonoma utilità delle opere e sulla loro indispensabilità per l’opera principale, con esclusivo riguardo alle parti del contratto. Il carattere accessorio, infatti, va verificato non già rispetto al fruitore finale, ma esclusivamente con riguardo alle parti contraenti. Il ricorso incidentale è pertanto fondato e la sentenza è cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le spese.