Vincolo idrogeologico non esclude ex se l’edificabilità del suolo ai fini IMU (Cass. civ. Sez. V n. 25200 del 10.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’esistenza di un vincolo idrogeologico che condiziona di fatto l’edificabilità del suolo non esclude la natura fabbricabile dell’area, rilevante ex art. 2 del d.lgs. n. 504/1992 e desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, ma incide unicamente sulla concreta valutazione del valore venale, riducendo la base imponibile. Il vincolo assume rilievo ostativo solo ove le limitazioni imposte comprimano fino ad annullare completamente la vocazione edificatoria, traducendosi in un vincolo di inedificabilità assoluta. Tale verifica va condotta caso per caso, in ragione del concreto atteggiarsi delle misure idrogeologiche adottate nell’ambito territoriale. Il giudice di merito che attribuisca rilievo decisivo al vincolo idrogeologico, senza accertare se in concreto sussista una inedificabilità assoluta, viola i principi in materia.

Il Fatto

Il Comune ha proposto ricorso per cassazione, con un unico motivo, avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio che aveva confermato la decisione di primo grado. Quest’ultima aveva annullato gli avvisi di accertamento IMU per gli anni 2012 e 2013, emessi nei confronti del contribuente in relazione a un terreno.

La CTR aveva ritenuto sussistente, quanto al terreno oggetto di causa, una inedificabilità di fatto riconducibile al vincolo idrogeologico R4, tale da escludere l’assoggettabilità dell’area all’imposizione. Il contribuente ha resistito con controricorso. La questione approda in Cassazione per stabilire se il vincolo idrogeologico incida sulla natura edificabile del suolo o solo sul valore venale.

La Motivazione della Corte

Il motivo, dedotto ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è fondato. La Corte muove dall’art. 2 del d.lgs. n. 504/1992, che definisce area fabbricabile quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione. Richiama poi l’interpretazione autentica fornita dall’art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del d.l. n. 203/2005 e dall’art. 36, comma secondo, del d.l. n. 223/2006.

Secondo il consolidato orientamento, l’edificabilità va desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi, come affermato dalle Sezioni Unite n. 25506 del 2006 e ribadito da numerose pronunce successive. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 41 del 2008, ha rimarcato la natura interpretativa di tali disposizioni. Le Sezioni Unite hanno distinto lo jus edificandi dallo jus valutandi, rilevando che l’avvio della procedura di trasformazione urbanistica implica una trasformazione economica del suolo, che ne impone una valutazione fiscale diversa da quella del reddito dominicale.

Quanto ai vincoli di destinazione, l’inclusione di un’area in zona destinata a servizi pubblici incide sul valore venale ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile: i vincoli di inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel PRG, vanno distinti dai vincoli di destinazione, che non fanno venir meno l’originaria natura edificabile.

Ad analoghe conclusioni la Corte perviene quanto al vincolo idrogeologico: la sua esistenza non esclude la natura fabbricabile dell’area, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del valore venale, riducendo la base imponibile, salvo che le limitazioni comprimano fino ad annullare completamente la vocazione edificatoria. Tale compressione va verificata caso per caso, in ragione del concreto atteggiarsi delle misure idrogeologiche, potendo il vincolo comportare un regime autorizzatorio aggiuntivo e graduato. Solo ove il sistema di vincoli e limitazioni arrivi ad azzerare, nei fatti, il valore del terreno, resta eliso il presupposto impositivo.

La CTR, affermando apoditticamente che il vincolo idrogeologico R4 e il vincolo di esondazione rendevano il terreno non idoneo all’edificazione, non si è conformata a tali principi: ha attribuito rilievo decisivo al vincolo senza accertare se in concreto esistesse un vincolo di inedificabilità assoluta. La sentenza è quindi cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese.