Agevolazione prima casa, rileva la categoria catastale e non la destinazione urbanistica (Cass. civ. Sez. V n. 30923 del 25.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 4% prevista per l’acquisto della prima casa, l’indagine sulle caratteristiche dell’immobile deve essere condotta sulla base degli elementi strutturali e funzionali delle singole unità al momento dell’ultimazione dell’edificio ovvero delle classificazioni catastali definitivamente stabilite. È irrilevante la destinazione urbanistica dell’area su cui sorge il complesso edilizio, sussistendo piena autonomia della disciplina catastale rispetto alle norme urbanistico-edilizie. L’agevolazione spetta, pertanto, all’immobile accatastato in categoria A2 e concretamente destinato ad abitazione non di lusso, anche se il compendio immobiliare di cui fa parte sia stato realizzato in zona ricettiva e alberghiera.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate aveva revocato le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, recuperando a tassazione l’IVA ordinaria in relazione a un contratto di compravendita del 2007. Il recupero si fondava su una nota del Comune secondo cui il complesso edilizio in cui si trovava l’abitazione era stato realizzato su area ricadente in zona ricettiva e alberghiera, con la conseguenza che l’unità avrebbe dovuto essere accatastata in categoria D2 anziché in A2.

La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso del contribuente. La Commissione tributaria regionale, in riforma della prima pronuncia, aveva dato ragione all’Ufficio, valorizzando la destinazione urbanistica dell’area e la natura strumentale dell’immobile rispetto alla struttura ricettiva. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, articolando tre motivi, tutti incentrati sulla violazione della disciplina IVA e della Nota II-bis allegata al testo unico sull’imposta di registro.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, per connessione, e li ritiene fondati. Il collegio richiama la disciplina della Tabella A, Parte Seconda, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633/1972, che riserva l’aliquota ridotta alle case di abitazione non di lusso, secondo i criteri del decreto ministeriale del 1969, purché permanga l’originaria destinazione e ricorrano le condizioni della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986.

Ribadendo un principio già affermato in una recente pronuncia su fattispecie analoga, la Corte chiarisce che l’accertamento sulle caratteristiche dell’edificio va svolto sugli elementi strutturali e funzionali delle singole unità, ovvero sulle classificazioni catastali definitivamente stabilite. Non assume rilievo, invece, la destinazione urbanistica del terreno.

Tale impostazione riposa sulla piena autonomia della disciplina catastale rispetto alle norme urbanistico-edilizie. La destinazione di zona del piano regolatore non incide, di per sé, sulla qualificazione fiscale dell’unità immobiliare, né può fondare il recupero dell’agevolazione.

Nel caso concreto, la sentenza impugnata si era limitata a valorizzare la destinazione urbanistica dell’area, senza esaminare la classificazione catastale e le caratteristiche effettive del bene. L’immobile era stato accatastato in A2, venduto come civile abitazione e munito di certificato di agibilità e abitabilità: elementi che il giudice di appello ha trascurato.

Il ricorso è quindi accolto. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte decide la causa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c., accoglie il ricorso originario del contribuente e annulla l’atto impugnato. L’Agenzia delle Entrate è condannata alle spese di lite.