Alloggio del portiere in comproprieta: come si calcola l’indennizzo dovuto al condomino (Cass. 23005/2026)
Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, ordinanza n. 23005/2026, pubblicata il 10 luglio 2026 (R.G.N. 26455/2022) – adunanza del 3 luglio 2026, Presidente Antonio Scarpa, Relatore Luca Varrone.
Il principio di diritto
Quando un condomino e comproprietario dell’immobile adibito ad alloggio del portiere, concesso in godimento gratuito, per determinare l’indennizzo a lui spettante occorre accertare il rapporto dare/avere con il condominio: da un lato la posta attiva, pari al mancato introito calcolato sul valore locativo dell’immobile in proporzione alla quota di comproprieta del condomino; dall’altro, in detrazione, il corrispondente risparmio di spesa da lui conseguito sugli oneri di portierato, calcolato secondo il criterio proporzionale di ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c. La quota di comproprieta discende da un criterio legale e va accertata in giudizio, sicché non può rigettarsi la domanda per la mera mancata produzione delle tabelle millesimali.
Il fatto
Una condomina, comproprietaria per un decimo di un appartamento adibito ad alloggio del portiere e da anni utilizzato gratuitamente dal condominio, agiva per ottenere un indennizzo, riconducibile all’arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.), pari al valore locativo del bene per la sua quota. Una precedente ordinanza della Cassazione (n. 12659/2020) aveva cassato con rinvio, escludendo il criterio compensativo adottato in appello e richiamando la disciplina di ripartizione delle spese condominiali. In sede di rinvio, la Corte d’appello di Roma rigettava la domanda per difetto di prova dei criteri di ripartizione, non avendo l’attrice prodotto le tabelle millesimali. La condomina ricorreva per cassazione con un unico motivo; il condominio restava intimato.
La motivazione
Il motivo e fondato. La Corte d’appello non ha verificato l’eventuale posta attiva a favore della ricorrente nel rapporto dare/avere con il condominio, rigettando erroneamente la domanda per la mancata allegazione dei millesimi. Occorreva invece accertare quanto dovuto dal condominio per il vantaggio conseguito con l’uso gratuito dell’appartamento, tenendo conto del corrispondente risparmio ottenuto dalla condomina sugli oneri di portierato. In concreto: la posta attiva va calcolata sul valore locativo dell’immobile diviso per la quota di comproprieta (un decimo); da essa va sottratto, dal lato passivo, il risparmio di spesa della ricorrente, calcolato ancora sul valore locativo ma ripartito secondo il diverso criterio proporzionale ex art. 1123 c.c. La quota di comproprieta risulta allegata e comunque discende da un criterio legale, che deve essere accertato in giudizio.
Esito: la Corte accoglie il motivo di ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvedera anche alle spese del giudizio di legittimità.
Implicazioni pratiche
La pronuncia offre un metodo di calcolo per il condomino comproprietario dell’alloggio del portiere usato gratuitamente dal condominio. Non basta guardare al mancato introito: va costruito un rapporto dare/avere in cui alla posta attiva (valore locativo rapportato alla quota di comproprieta) si detrae il risparmio di spesa sugli oneri di portierato (ripartito secondo i millesimi ex art. 1123 c.c.). Ne discende un dato processuale rilevante: la domanda non può essere rigettata per la sola mancata produzione delle tabelle millesimali, perché la quota discende da un criterio legale accertabile in giudizio. Un’indicazione utile sia per chi rivendica l’indennizzo, sia per l’amministratore chiamato a resistere.
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