Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
L’articolo attribuisce alla comunione ordinaria due strumenti di organizzazione stabile della gestione: la formazione di un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune, e la delega dell’amministrazione a uno o più partecipanti oppure anche a un estraneo, con determinazione dei poteri e degli obblighi dell’amministratore. La norma va letta come sviluppo diretto dell’art. 1105 c.c., perché richiama espressamente la «maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente», cioè la maggioranza dei partecipanti determinata secondo il valore delle quote per gli atti di ordinaria amministrazione.
In questa prospettiva, l’art. 1106 c.c. non crea un centro di potere autonomo e separato dalla comunione, ma rende più ordinata e continuativa la gestione di un bene già disciplinato dal principio generale dell’art. 1100 c.c., secondo cui le norme sulla comunione si applicano quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, salvo diversa disposizione del titolo o della legge.
Il presupposto strutturale resta, quindi, la comunione ordinaria, nella quale le quote si presumono eguali e il concorso nei vantaggi e nei pesi è proporzionale alle quote rispettive, sicché la misura delle quote rileva sia per la formazione della maggioranza sia per la concreta incidenza delle regole gestorie dettate dal regolamento (art. 1101 c.c.; art. 1105 c.c.).
Cosa prevede l’articolo
Primo comma: il regolamento della comunione
Sotto il profilo funzionale, il regolamento contemplato dall’art. 1106 c.c. ha natura essenzialmente ordinatrice: esso serve a disciplinare l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune, ma non è una fonte idonea, di per sé, a modificare il titolo, a rideterminare le quote o a sostituire le diverse maggioranze richieste per atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (art. 1108 c.c.).
Il richiamo all’«ordinaria amministrazione» lo colloca nel medesimo perimetro degli atti governati dall’art. 1105 c.c., mentre il riferimento al «miglior godimento della cosa comune» ne amplia il contenuto a tutte quelle regole organizzative destinate a rendere più razionale la coesistenza dei concorrenti usi individuali, restando però fermo il limite per cui il regolamento non può assorbire la disciplina delle innovazioni o degli atti dispositivi più intensi (art. 1102 c.c.; art. 1108 c.c.).
Da ciò discende che il regolamento della comunione può legittimamente riguardare, in linea sistematica, modalità pratiche d’uso del bene, criteri interni di gestione ordinaria, scansioni operative dell’amministrazione e regole di coordinamento fra partecipanti, ma non può trasformarsi in uno strumento surrettizio per deliberare alienazioni, costituire diritti reali sul fondo comune, approvare locazioni ultranovennali o realizzare innovazioni al di fuori delle condizioni poste dall’art. 1108 c.c.
Il procedimento di formazione del regolamento resta inoltre soggetto alla garanzia partecipativa posta dall’art. 1105, terzo comma, c.c., che richiede, per la validità delle deliberazioni di maggioranza, che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Tale requisito assume, nel caso dell’art. 1106 c.c., una rilevanza particolarmente forte, perché il regolamento non esaurisce i suoi effetti in un singolo atto gestorio, ma tende a stabilizzare nel tempo l’assetto della convivenza dominicale fra i compartecipi.
Coerentemente, il sistema appronta un rimedio specifico mediante l’art. 1107 c.c., che consente ai partecipanti dissenzienti di impugnare il regolamento davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione, o, per gli assenti, dal giorno della comunicazione.
Decorso inutilmente tale termine, il regolamento produce effetti anche per gli eredi e gli aventi causa dei singoli partecipanti, il che conferma che l’art. 1106 c.c., combinato con l’art. 1107 c.c., costruisce una vera micro-disciplina di normazione collettiva interna della comunione, dotata di stabilità e opponibilità successiva.
Secondo comma: la delega dell’amministrazione
Il secondo comma dell’art. 1106 c.c. introduce poi la possibilità di delegare l’amministrazione a uno o più partecipanti, oppure anche a un estraneo, determinando i poteri e gli obblighi dell’amministratore.
La norma, così formulata, esclude che la comunione ordinaria debba necessariamente rimanere affidata a una gestione collegiale diffusa e ammette, invece, una concentrazione funzionale dei poteri gestori, purché deliberata con la maggioranza prevista dall’art. 1105 c.c. e accompagnata dalla puntuale determinazione del contenuto dell’incarico.
Il dato della necessaria determinazione dei poteri e degli obblighi impedisce di leggere l’amministratore della comunione come figura titolare, per legge, di un potere generale illimitato; al contrario, il suo raggio d’azione deve restare ancorato alla fonte deliberativa che lo ha nominato e ai limiti complessivi del sistema della comunione (art. 1108 c.c.).
Perciò, in mancanza di una specifica attribuzione, non è ricavabile dall’art. 1106 c.c. un potere dell’amministratore di superare da solo i limiti dell’ordinaria amministrazione o di incidere sui diritti individuali dei partecipanti oltre quanto consente la disciplina legale (art. 1108 c.c.).
Applicazione pratica
Quando la comunione non riesce ad autorganizzarsi, il sistema completa la disciplina con il rimedio dell’art. 1105, quarto comma, c.c., che consente a ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, se non si forma una maggioranza o se la deliberazione adottata non viene eseguita, e attribuisce al giudice il potere di provvedere in camera di consiglio e anche di nominare un amministratore.
Ne deriva un rapporto di complementarità tra art. 1105 c.c. e art. 1106 c.c.: il primo offre il rimedio giudiziale alla paralisi, il secondo lo strumento volontario di autorganizzazione della gestione.
Il collegamento con l’art. 1110 c.c. è altrettanto significativo, perché la presenza di un regolamento e di un amministratore tende a ridurre l’area della «trascuranza» altrui che fonda il diritto del singolo al rimborso delle spese necessarie sostenute per la conservazione della cosa comune.
Sul piano sistematico più ampio, l’art. 1106 c.c. ha anche una funzione conservativa del rapporto di comunione, perché fornisce uno strumento di governo dell’indivisione alternativo alla prospettiva dello scioglimento, che resta comunque domandabile ai sensi dell’art. 1111 c.c.
Raccordo con il condominio
Nel diritto condominiale, il raccordo deve essere ricostruito attraverso l’art. 1139 c.c., il quale dispone che, per quanto non espressamente previsto dal capo sul condominio, si osservano le norme sulla comunione in generale.
Di conseguenza, l’art. 1106 c.c. conserva valore di matrice generale, ma arretra dinanzi alle disposizioni speciali del condominio quando esse disciplinano espressamente il regolamento o la figura dell’amministratore.
In particolare, il regolamento di condominio è specificamente disciplinato dall’art. 1138 c.c., che lo rende obbligatorio quando i condomini sono più di dieci, ne indica il contenuto tipico e ne prevede l’approvazione con la maggioranza stabilità dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., richiamando per l’impugnazione proprio l’art. 1107 c.c.
Analogamente, l’amministratore di condominio trova una disciplina speciale e molto più analitica negli artt. 1129 e 1130 c.c., che ne regolano nomina, revoca, obblighi documentali, gestione contabile, attribuzioni e doveri di esecuzione delle deliberazioni, con un livello di dettaglio che supera largamente il semplice schema generale dell’art. 1106 c.c.
Giurisprudenza
Non sono disponibili, nei materiali forniti, sentenze specifiche che citino espressamente nel corpo del testo l’art. 1106 c.c., né estratti motivazionali giurisprudenziali utilizzabili per costruire una sezione di giurisprudenza ragionata analoga a quella svolta per altri articoli del progetto. Tale informazione deve pertanto essere considerata qui non disponibile.
Errori frequenti
Ritenere che il regolamento della comunione possa autorizzare alienazioni, costituzione di diritti reali sul fondo comune, locazioni ultranovennali o innovazioni al di fuori delle condizioni poste dall’art. 1108 c.c.
Considerare valida una deliberazione regolamentare senza la previa informativa a tutti i partecipanti richiesta dall’art. 1105, terzo comma, c.c.
Presumere che l’amministratore delegato ai sensi dell’art. 1106 c.c. sia titolare di un potere generale illimitato, in assenza di una determinazione espressa dei poteri e degli obblighi.
Applicare le regole generali sul regolamento di comunione al condominio senza tenere conto della disciplina speciale che prevale ai sensi dell’art. 1139 c.c. (in particolare art. 1138 c.c. per il regolamento e artt. 1129–1130 c.c. per l’amministratore).
Trascurare il termine di trenta giorni per l’impugnazione previsto dall’art. 1107 c.c., ignorando che, decorso inutilmente, il regolamento produce effetti anche verso eredi e aventi causa.
Artt. 1129 e 1130 c.c. — nomina, revoca e attribuzioni dell’amministratore di condominio.
Perciò, in chiave di commentario scientifico, l’art. 1106 c.c. può essere definito come la norma che consente alla comunione ordinaria di passare da una gestione puramente episodica a una gestione stabilizzata attraverso regole interne e attraverso una figura amministrativa deliberativamente istituita, senza però derogare ai limiti sostanziali posti dagli artt. 1105, 1107, 1108 e 1109 c.c. In sintesi, la disposizione ha una funzione di autogoverno conservativo dell’indivisione: consente di disciplinare l’ordinaria amministrazione, di migliorare il godimento della cosa comune, di concentrare l’attività gestoria in capo a un amministratore e di evitare, per quanto possibile, che il conflitto tra compartecipi degeneri immediatamente in paralisi o in scioglimento della comunione (art. 1111 c.c.).
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
Quando il documento può essere legittimamente ripubblicato senza esporre dati personali,
mettiamo a disposizione anche il testo integrale.
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